Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

«Мы пытаемся донести до рынка: ребята, больше так жить нельзя!»

«Мы пытаемся донести до рынка: ребята, больше так жить нельзя!»

2 июля 2019

Готовящаяся Минэкономики реформа рынка оценочной деятельности вызвала резкую критику профессионального сообщества: предлагаемые министерством меры по зачистке рынка от недобросовестных игроков оценщики сочли введением презумпции виновности (“Ъ” подробно писал об этом в апреле). В чем заключаются претензии регулятора к отрасли, как усилить контроль над рынком руками его же участников и почему система саморегулирования должна быть сохранена, “Ъ” рассказал замглавы ведомства Илья Торосов.

— В чем цель реформы?

— Реформу оценочной деятельности мы начали около трех лет тому назад с введения квалификационного экзамена. Тогда было много проблем, много шума в СМИ, сейчас мы понимаем, что это был правильный шаг, рынок сам это понимает. Никто не говорит, что он не нужен, говорят: «не надо так часто сдавать». Никто не говорит, что его можно купить. По нашей статистике, количество оценщиков сократилось вдвое. Но это был лишь первый шаг. Проблема отрасли — отсутствие прозрачной оценки и какой-либо ответственности оценщика: она есть в законе, но в отличие от сферы банкротства, здесь не было ни одного раскрытия компенсационного фонда, страховки минимальные. Правоприменительная и судебная практика тоже так сложилась, что если оценка является добровольной, то риски несет заказчик, который ее принял. По обязательной оценке судебные решения есть, но ответственность сложно доказуема.

— Почему механизмы защиты заказчика не работают?

— Если оценка вас как потребителя не удовлетворяет, вы идете к оценщику и отправляете жалобу в СРО, в которой он состоит: задача СРО ее рассмотреть и при необходимости принять меры воздействия. СРО мы сейчас тоже почистили, в хорошем смысле слова: учитывая, что в них должно состоять не менее 300 оценщиков (с квалификационными аттестатами) — на рынке осталось 13 организаций. Это нормальное, контролируемое число, у нас нет желания, чтобы оно уменьшалось. Но у нас есть несколько СРО, где ситуация на грани: если оценщик уходит, она будет вынуждена распуститься. Какой тогда «резон» СРО применять меры дисциплинарного воздействия к оценщику, если она от него зависит? Даже если СРО видит, что есть спорные моменты, она поддержит своего оценщика, чтобы поддержать собственное существование. Если признать, что оценка некачественная — начинается материальная ответственность: сначала на уровне оценщика, потом — компенсационного фонда всего СРО. Получается, 299 человек должны согласиться, что да, оценка коллеги плохая, давайте вместе скинемся, чтобы за нее заплатить. Результат этой системы — нет ответственности, нет выплат, нет страха.

— А должны бояться?

— Нет страха — есть куча некачественных оценок, которые используются в разных сферах нашей деятельности. Кто главные потребители оценки? Государство — федеральные органы, в том числе Росимущество, органы власти субъектов РФ и муниципальных образований. Банки — но у них есть собственные оценочные подразделения, которые занимаются оценкой для внутренних нужд. В результате под сомнением оказывается доверие рынку: например, «большая четверка» или большая компания назначает цену — 2 млн руб., приходит оценщик с рынка и говорит: 200 тыс. руб. Но мы понимаем, что за 200 тыс. ее сделать нельзя, потому что надо выехать на объект, все проверить, сфотографировать, нанять юриста, нанять оценщиков по профилю — а тот, кто такое предлагает, просто рисует оценку. Да, есть оценщики и компании, которые дорожат своим именем и своей репутацией, но рынок разбалансированный, «непричесанный» по стоимости и качеству.

— Какой процент участников рынка, по-вашему, работает недобросовестно?

— Ответа на этот вопрос нет: механизм подразумевает, что заказчик, если ему нужна оценка, принимает ее добровольно. Например, она нужна ему, чтобы выкупить муниципальное имущество по заниженной стоимости или заложить собственность в банк для получения кредита по высокой стоимости — он не заинтересован говорить, что оценка некачественная. Статистика проблем у нас есть, но она явно занижена. Недобросовестные игроки просто «клепают» оценки на потоке, это целый бизнес, как когда-то был бизнес по страховым полисам. То, что рынок частично нездоров, что их же коллеги, сидя рядом, занимаются некачественной или непрофессиональной оценкой,— это факт, это вам подтвердит любой оценщик. Дескать, есть такое, но это не мы. А мы — представители Минэкономики — каждый день слышим неприятные вопросы в правительстве, от субъектов РФ, от потребителей. Например, почему у нас на тендер вышла оценочная компания и предложила цену за проведение оценки для муниципальных нужд почти минус 300 тыс. руб.? Мы же понимаем, что это значит. Они сами готовы заплатить 300 тыс. руб., чтобы заработать в конечном итоге на заниженной или завышенной стоимости. Так что мы сели и подумали, что нам нужна концепция развития оценочной отрасли, чтобы сделать ее более чистой, показать рынку, что надо отвечать за свою работу, но оставить отрасль саморегулируемой.

— Почему саморегулирование не работает?

— Не знаю. Мы встречались со СРО оценщиков, организовывали обсуждения, рабочие группы, пытались наладить диалог, но получили лишь разброд и шатание. Их надо заставить думать самих, белый и обеляющийся бизнес нынешняя ситуация уже не устраивает. Но когда они слышат слово «регулирование», на рынке начинается паника. Как никто сейчас не верит в оценку, так никто не верит и в справедливое регулирование. Но наша концепция — это максимально облегченный из всех возможных подходов. Причем мы хотим ее апробировать, а не закрепить на уровне законодательства сразу, сохранить саморегулирование и отдать на откуп рынку контроль самого себя. Как ведомство, ответственное за саморегулирование, мы хотим двигаться именно в этом направлении. Если получится, это можно тиражировать на другие саморегулируемые отрасли.

— Что предлагает концепция?

— Первое — по юрлицам (оценочным компаниям): мы планируем в этом году немного скорректировать требования к количеству оценщиков, которые должны быть в штате компании по основному месту работы, если они хотят заниматься оценкой на постоянной основе. Если речь про оценку госимущества — до 5–7 человек, плюс определенный опыт — срок существования на рынке, количество проведенных оценок, отсутствие штрафов и взысканий. По остальным оценкам требования будут «облегченными». Мы будем Росреестр просить четко предоставлять информацию о дисциплинарных воздействиях на сайте, планируем ввести возможность поиска в реестре по нарушениям.

Второе — мы предлагаем создать при Минэкономики апелляционный орган совета, разделить его на комиссии, которые будут во внесудебном порядке рассматривать жалобы по разным направлениям оценки: бизнес, недвижимость, движимое имущество. Туда мы приглашаем представителей от каждой СРО — оценщиков, не администраторов. Коллеги из госорганов, потребители, оценочные компании также могут выдвинуть своего представителя. Апелляционный орган будет рассматривать жалобы на оценку. Если вам как потребителю не нравится оценка, вы сначала идете в СРО, если СРО вам отказывает, вы идете в орган при совете. Решение апелляционного органа будет обязательно, если в течение месяца СРО не оспорит его в суде: раньше в суд шел клиент, теперь мы планируем, что будет наоборот. В апелляционную комиссию, рассматривающую жалобу, будут входить три члена апелляционного органа, причем СРО, на которую эта жалоба поступила, будет выбирать одного представителя из своих коллег, но сама участвовать в рассмотрении жалобы на себя не сможет.

Эти три оценщика, включая человека из дружественной СРО, должны принять единогласное решение, достоверна обжалованная оценка или нет. В противном случае число членов комиссии увеличиваем до пяти, и там решение принимается уже большинством голосов. Минэкономики будет представлено в апелляционном органе по сути лишь одним человеком (руководителем), принимать решения будут такие же эксперты из других СРО.

Мы их сталкиваем: СРО со СРО, оценщика с оценщиком, даем возможность оценивать самих себя и решать коллегиально. Имеющиеся стандарты оценки допускают разбег (по нашим ощущениям он должен быть в районе 20–30%), пусть там будет даже больше — но не должно быть откровенного фрода, мошенничества: если имущество стоит 100 млн, а его оценили в миллиард, то вы, как профессионал, я, как профессионал, мы все должны признать, что это мошенничество. И когда коллегиальное решение спускается на уровень СРО, у нее не остается аргументов — она должна будет применить дисциплинарную ответственность к своему оценщику. Тем самым мы подталкиваем их чистить самих себя. Но дьявол в деталях, мы еще не знаем, кто будет смотреть эти оценки, какой это будет вал, надо ли ограничить их по сумме, как быстро будет приниматься решение, как будут решаться спорные ситуации. Поэтому мы предлагаем апробировать данный механизм до конца года. Уже сформировали апробационную комиссию при рабочем органе Совета по стратегии развития оценочной деятельности. 28 июня 2019 года мы презентовали ее рынку, анонсировали начало ее работы для потенциальных заявителей, для СРО осветили порядок дальнейшего взаимодействия.

Мы также вводим ответственность экспертов, которые проверяют оценщиков. Они за это деньги получают — стоимость экспертизы бывает больше, чем сама оценка, сейчас экспертное заключение просят почти все крупные компании. Идеально, чтобы эксперт, понимая, что это его риск, не пропускал плохие оценки, чтобы до апелляционного органа ничего не доходило. Один будет следить за другим, потому что они совместно будут за это отвечать. Как минимум возвращать стоимость оценки и экспертизы, если она некачественная. А убытки, которые они этим нанесли, это уже через суд.

— Для чего тогда отменили обязательность экспертизы?

— Мы считаем, что это не должно быть пакетным решением — чтобы оценщик тут же в своем СРО получал экспертное заключение. Это должно быть осознанным решением потребителя. Если мы говорим о саморегулировании рынка, то количество обязательного должно быть минимальным.

— Когда планируется закрепить эти изменения в законе?

— Изменения к 135-ФЗ мы подготовим к декабрю. Но мы готовы и концепцию скорректировать, она не из камня высечена. Мы предлагаем рынку сейчас активно участвовать в ее доработке.

— Но под вашим присмотром?

— Конечно. Сами они пока не могут. Мы не хотим решать за сообщество. В этой концепции Минэкономики нет — мы сопровождаем процесс, даем им нормативное обеспечение, вот в этих стенах будем выделять им помещения, где они будут садиться, смотреть, друг на друга, анализировать. Мы будем их собирать, будем их подталкивать. Получится у них с самоорганизацией — передадим апелляции им.

— Какова целевая модель рынка?

— Наша цель как ведомства, отвечающего за эту отрасль,— чтобы через три-пять лет говорили, что она прозрачная — пусть с какими-то перегибами, но рыночная, качественная, престижная. Мы хотим, чтобы рынок состоял из профессионалов, которые сдают экзамен, дорожат своей работой и репутацией, отвечают за качество оценки. Хотим, чтобы разбег по стоимости оценки был не в разы, а как на любом нормальном рынке — 20–30%. Чтобы люди понимали, что им без разницы, к кому из оценщиков идти, результат будет примерно одинаковым. Вот и все.

Роль Минэкомики здесь только в плане регуляторики. Если бы кто-то другой осуществлял регулирование, была бы другая чистка — жесткие нормативы оценки, плюс-минус разбег, прыжок на месте считается попыткой улететь. К сожалению или к счастью, мы должны сделать такую модель, которая удовлетворит потребителей, государство, а также саму отрасль. Мы не становимся мегарегулятором, хотя это самый простой путь — выпустить кучу нормативных документов. Но это подрывает всю логику работы Минэкономики как ведомства, ответственного за саморегулирование, развитие экономики, работу бизнеса. Мы пытаемся донести до рынка: ребята, больше так жить нельзя! Оценка — это финансовый рынок, это огромные деньги, это огромная ответственность и самое главное — на основе оценки делаются сделки, пронизывающие всю экономику. И если оценка заведомо ложная, то это огромные риски для государства как главного потребителя, для рынка, для банков, для населения. Пора одуматься.

 

Источник