Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

5 апреля 2024

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

И сколько это стоит?

Автор: 

Геннадий Савинов - эксперт по земельным вопросам

Кадастровая стоимость земли — это цена, которую определяют методом массовой оценки, то есть по формулам.

 

В идеале кадастровая стоимость примерно равна рыночной, на нее в первом приближении можно ориентироваться при покупке недвижимости. Например, сравнить цену продавца земли с кадастровой и понять, не просит ли он слишком много или мало.

В статье расскажу, как определяется кадастровая цена, как ее узнать и всегда ли она объективна.

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Массовая оценка земель — это оценка похожих территорий. Ее проводит специализированное государственное бюджетное учреждение. Оценщики предполагают, например, что участки в центре города под ИЖС стоят одинаково. В основе кадастровой оценки — множество объединяющих факторов  

 
. Вот некоторые:
  • местоположение земельного участка: удаленность от мегаполиса или районного центра;
  • есть ли инженерная и транспортная инфраструктура: газ, вода, электричество, дороги;
  • категория земли, если она влияет на стоимость, вид разрешенного использования;
  • площадь участка;
  • входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории;
  • форма участка: например, участок с соотношением сторон больше 1:3,5 считается сильно вытянутым и стоит меньше;
  • есть ли обременения и ограничения.

Оценщики также учитывают реальную стоимость сделок — берут эти данные из объявлений, результатов торгов и у партнерских организаций. Затем выводится формула расчета кадастровой стоимости для единицы площади.

Кадастровую стоимость определяют, когда:

  • образуется новый участок — например, в результате раздела;
  • участки объединяют или перераспределяют;
  • меняются существенные характеристики земли, например вид разрешенного использования, или уточняется площадь.

Кроме того, регулярно проходит государственная кадастровая оценка земель, главная задача которой — актуализировать информацию о ценах. Раньше периодичность оценки была установлена в три-пять лет, регионы могли сами определять сроки. В 2024 году регулярность не определили  

 
. В будущем кадастровую оценку власти планируют проводить одновременно во всех субъектах РФ раз в четыре года.

В первую очередь кадастровая стоимость земли нужна, чтобы исчислить земельный налог. Еще по ней определяют цену аренды или выкупа участка у государства, стартовую цену аукциона или соотношение стоимости имущества при разделе.

Например, в Московской области сельхозземли признаются особо ценными, если их кадастровая стоимость на 10% превышает рыночную.

История кадастровой стоимости бывает востребована:

  1. В судах. Очень часто в судебных постановлениях можно увидеть, что по кадастровой стоимости судья решает, на рыночных ли условиях совершена сделка и есть ли признаки притворности или кабальности.
  2. При оформлении наследства. Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать пошлину за нотариальные действия. Берется стоимость недвижимости на момент смерти наследодателя: может пройти много лет.
  3. Для аналитических прогнозов. Данные о кадастровой стоимости используют в социально-экономических анализах территорий и в расчетах инвестиционных проектов. Считается, что в развивающихся регионах кадастровая стоимость растет, а в депрессивных снижается.

Раньше разница кадастровой и рыночной стоимостей могла быть десятикратной. В 2024 году такого уже нет: результаты кадастровой оценки земель в целом объективны, но это «средняя температура по больнице». Возможны отдельные существенные отклонения.

Например, в кадастровом квартале 50:08:0050435 городского округа Истра Московской области средняя кадастровая стоимость одной сотки земли на 2022 год определена в 956 000 ₽, а по предыдущей оценке в 2018 году — 277 000 ₽. То есть рост кадастровой стоимости за четыре года — в 3,45 раза. Такого стремительного изменения рыночной ситуации не было, но и оспорить оценку не получится, ведь даже новая кадастровая стоимость втрое меньше рыночной.

Кроме того, в этом кадастровом квартале у разных земельных участков — на берегу водоема и на удалении от этого водоема одинаковая удельная кадастровая стоимость. Хотя участки на берегу водоема находятся в зоне строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения Москвы и там вообще запрещено строительство. Но в методике оценки этот существенный факт не учтен, поскольку сведения о поясах зон санитарной охраны не внесены в ЕГРН.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру

Посмотреть на публичной кадастровой карте. Этот сервис Росреестра позволяет посмотреть кадастровую стоимость любого земельного участка — не обязательно своего.

В основном меню выберите «Участки» и введите в строку кадастровый номер. В открывшемся окне появятся данные по земле и ее кадастровая стоимость.

Также можно просто просматривать карту и щелкать по участкам, чтобы посмотреть информацию по ним.

Не стоит пользоваться многочисленными коммерческими клонами сервиса Россреестра. Данные там могут устареть, а скриншоты не примут в суде, так как это не официальный источник.

Узнать по онлайн-справке об объекте недвижимости. Такую справку можно получить на сайте Росреестра. Потребуется кадастровый номер или адрес земельного участка.

Из справки можно сразу перейти на карту и увидеть участок на местности. Кроме того, будет видна вся прочая общедоступная информация, например данные об обременении и собственности.

Это форма запроса онлайн-справки. Регистрация на сайте Росреестра не нужна. Источник: rosreestr.ru