Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
5 апреля 2024
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
И сколько это стоит?
Автор:
Геннадий Савинов - эксперт по земельным вопросам
Кадастровая стоимость земли — это цена, которую определяют методом массовой оценки, то есть по формулам.
В идеале кадастровая стоимость примерно равна рыночной, на нее в первом приближении можно ориентироваться при покупке недвижимости. Например, сравнить цену продавца земли с кадастровой и понять, не просит ли он слишком много или мало.
В статье расскажу, как определяется кадастровая цена, как ее узнать и всегда ли она объективна.
Как определяется кадастровая стоимость земельного участка
Массовая оценка земель — это оценка похожих территорий. Ее проводит специализированное государственное бюджетное учреждение. Оценщики предполагают, например, что участки в центре города под ИЖС стоят одинаково. В основе кадастровой оценки — множество объединяющих факторов
- местоположение земельного участка: удаленность от мегаполиса или районного центра;
- есть ли инженерная и транспортная инфраструктура: газ, вода, электричество, дороги;
- категория земли, если она влияет на стоимость, вид разрешенного использования;
- площадь участка;
- входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории;
- форма участка: например, участок с соотношением сторон больше 1:3,5 считается сильно вытянутым и стоит меньше;
- есть ли обременения и ограничения.
Оценщики также учитывают реальную стоимость сделок — берут эти данные из объявлений, результатов торгов и у партнерских организаций. Затем выводится формула расчета кадастровой стоимости для единицы площади.
Кадастровую стоимость определяют, когда:
- образуется новый участок — например, в результате раздела;
- участки объединяют или перераспределяют;
- меняются существенные характеристики земли, например вид разрешенного использования, или уточняется площадь.
Кроме того, регулярно проходит государственная кадастровая оценка земель, главная задача которой — актуализировать информацию о ценах. Раньше периодичность оценки была установлена в три-пять лет, регионы могли сами определять сроки. В 2024 году регулярность не определили
В первую очередь кадастровая стоимость земли нужна, чтобы исчислить земельный налог. Еще по ней определяют цену аренды или выкупа участка у государства, стартовую цену аукциона или соотношение стоимости имущества при разделе.
Например, в Московской области сельхозземли признаются особо ценными, если их кадастровая стоимость на 10% превышает рыночную.
История кадастровой стоимости бывает востребована:
- В судах. Очень часто в судебных постановлениях можно увидеть, что по кадастровой стоимости судья решает, на рыночных ли условиях совершена сделка и есть ли признаки притворности или кабальности.
- При оформлении наследства. Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать пошлину за нотариальные действия. Берется стоимость недвижимости на момент смерти наследодателя: может пройти много лет.
- Для аналитических прогнозов. Данные о кадастровой стоимости используют в социально-экономических анализах территорий и в расчетах инвестиционных проектов. Считается, что в развивающихся регионах кадастровая стоимость растет, а в депрессивных снижается.
Раньше разница кадастровой и рыночной стоимостей могла быть десятикратной. В 2024 году такого уже нет: результаты кадастровой оценки земель в целом объективны, но это «средняя температура по больнице». Возможны отдельные существенные отклонения.
Например, в кадастровом квартале 50:08:0050435 городского округа Истра Московской области средняя кадастровая стоимость одной сотки земли на 2022 год определена в 956 000 ₽, а по предыдущей оценке в 2018 году — 277 000 ₽. То есть рост кадастровой стоимости за четыре года — в 3,45 раза. Такого стремительного изменения рыночной ситуации не было, но и оспорить оценку не получится, ведь даже новая кадастровая стоимость втрое меньше рыночной.
Кроме того, в этом кадастровом квартале у разных земельных участков — на берегу водоема и на удалении от этого водоема одинаковая удельная кадастровая стоимость. Хотя участки на берегу водоема находятся в зоне строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения Москвы и там вообще запрещено строительство. Но в методике оценки этот существенный факт не учтен, поскольку сведения о поясах зон санитарной охраны не внесены в ЕГРН.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру
Посмотреть на публичной кадастровой карте. Этот сервис Росреестра позволяет посмотреть кадастровую стоимость любого земельного участка — не обязательно своего.
В основном меню выберите «Участки» и введите в строку кадастровый номер. В открывшемся окне появятся данные по земле и ее кадастровая стоимость.
Также можно просто просматривать карту и щелкать по участкам, чтобы посмотреть информацию по ним.
Узнать по онлайн-справке об объекте недвижимости. Такую справку можно получить на сайте Росреестра. Потребуется кадастровый номер или адрес земельного участка.
Из справки можно сразу перейти на карту и увидеть участок на местности. Кроме того, будет видна вся прочая общедоступная информация, например данные об обременении и собственности.
2380
Никакого спама. Гарантируем!
