Как цифровая эпоха изменит брокеридж коммерческой недвижимости

21 февраля 2017

Автор: Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield

Источник: РБК

Первый GPS-навигатор я увидел в 1991 году в штате Канзас, США. Зерноуборочный комбайн был оснащен GPS-системой, позволявшей с точностью до 1 кв. м. фиксировать урожайность пшеницы при уборке. Затем эти данные использовались при внесении удобрений, увеличивая нормы для бедных участков и снижая для урожайных. В итоге достигалась ощутимая экономия и рост урожайности. Тогда идея установки навигаторов в автомобили казалась моим американским друзьям абсурдной. Во-первых, есть указатели на дорогах, во-вторых, карты автодорог были только на бумаге, а в третьих, невозможно управлять автомобилем, глядя в карту. Прошло всего десять лет — и жизнь немыслима без электронных карт и глобального позиционирования. Сегодня даже в родном городе мы иногда с помощью навигационной системы выбираем кафе или бар.

Рынок коммерческой недвижимости сегодня находится в похожей ситуации: новые технологии окружают нас со всех сторон, но рынок остается консервативным, если не сказать архаичным. Скорее всего, мы на пороге больших перемен, когда существующие технологии получат новое применение, которое изменит привычный рынок.

Специалисты по недвижимости любят повторять, что цена объекта зависит от трех факторов: location, location and location. Представители инвесторов, девелоперов, ретейлеров объезжают десятки локаций, стараясь составить представление о том, где и что нужно строить. Опытные девелоперы хоть и обращаются к аналитикам, но все равно в первую очередь полагаются на свое чутье. Но традиционные методы анализа не помогают формализовать требования к местоположению. Да, как правило, чем ближе к центру города, тем дороже, но причинно-следственная связь неочевидна. Чаще всего стоимость недвижимости связана с плотностью потока людей, но и это тоже не универсальное правило, как минимум необходимо делать поправку на то, какими временными и финансовыми ресурсами располагают эти люди. И даже эти, очевидные, зависимости нелинейны, и выявление реального характера зависимости может принести миллионы.

Мы, аналитики, тратим огромные ресурсы на обеспечение рынка наиболее точными данными, но время работает против нас. Набор индикаторов рынка сформировался полвека назад, и сегодня, когда метаболизм ускорился, оказывается, что факт снижения в Москве в течение 2016 года доли свободных площадей с 18,8% до 17,4% ровным счетом ничего не говорит о рынке и не помогает в принятии решения относительно судьбы конкретного объекта.

Та же история и с арендными ставками: на конкурентном рынке для арендодателя важно не то, каков средний уровень арендных ставок, а то, как сделать так, чтобы твоя ставка оказалась выше рынка, а для арендатора — чтобы его совокупные расходы на недвижимость были ниже, чем у конкурентов. Задача консультантов сводится к возгонке стоимости объекта через его правильное позиционирование, формированию актуального пула арендаторов, заключению эффективных договоров аренды, грамотному управлению. Цена вопроса достаточно высока: для крупного объекта повышение стоимости на 5% — это десятки миллионов долларов.

Особенность рынка коммерческой недвижимости в том, что он, как сейчас модно говорить, гибридный. То есть с одной стороны это чистой воды b2b-бизнес, где банки, девелоперы, корпорации взаимодействуют друг с другом, а с другой, конечными потребителями в офисных зданиях и торговых помещениях являются самые обычные люди. Но именно b2c-составляющая чаще всего исключается из рассмотрения. Пока что нет успешного опыта объединения столь разнородных данных.

Например, нет однозначного ответа, подкрепленного надежными данными, о том, какое влияние на стоимость недвижимости оказала реконструкция московских улиц. Публицисты оперируют лишь частными примерами, а обобщения носят спекулятивный характер.

Сегодня все технологии, необходимые для информационной революции на рынке недвижимости, уже доступны. Google знает, где работает и где живет каждый пользователь картографического приложения, есть данные о дорожном движении, сведения о регистрации в сотовых сетях и т. д. Развитие платежных мобильных систем (Samsung Pay, Apple Pay, Android Pay) скоро добавит к этому данные о расходах. Закон о торговле обязывает розничные магазины фиксировать все розничные продажи.

Пока компании и организации, владеющие большими данными, не видят возможностей использовать их для того, чтобы заработать на недвижимости, однако скорее всего для традиционных игроков коммерческого рынка это лишь передышка. Перспективы использования «больших данных» в торговле достаточно очевидны, и именно этот сектор находится в фокусе внимания.

Продолжение на РБК