Аренда причалов: сухая логика или предвзятый расчет?

14 февраля 2017

Тема оценки арендной платы за причалы морских портов остается по-прежнему актуальной, а жаркие споры арендаторов и арендодателей периодически возникают и доходят даже до Верховного суда. Более того, в условиях нестабильной экономики, когда ослабевающий рубль давит на импорт, а доходы экспортно ориентированных стивидоров растут вслед за ростом курса доллара, финансовые вопросы двух сторон выходят на первый план.

Между специалистами-оценщиками ведется дискуссия по данному вопросу. Свежая статья — на портале «Морские вести России».

Источник: Морские вести России

Осенью 2015 года мы случайно обнаружили статью Сергея Остропольцева «Аренда причалов: взгляд со стороны стивидоров» (далее Статья), опубликованную в журнале «Морские порты» №8 за 2014 год. В этой Статье автор оппонирует в том числе к нашему материалу «Аренда причалов: практический взгляд оценщика», опубликованному годом ранее в одноименном журнале («МП» №2 за 2013 год). К сожалению, при нашем постоянном интересе к журналу нам не удалось ознакомиться с этой статьей раньше. Поэтому с некоторым опозданием, но мы хотели бы продолжить начатую дискуссию. К тому же тема оценки арендной платы за причалы морских портов остается по-прежнему актуальной, а жаркие споры арендаторов и арендодателей периодически возникают и доходят даже до Верховного суда. Более того, в условиях нестабильной экономики, когда ослабевающий рубль давит на импорт, а доходы экспортно ориентированных стивидоров растут вслед за ростом курса доллара, финансовые вопросы двух сторон выходят на первый план.

Д.В. Черепанов, консультант-оценщик ООО «Центр экспертизы и оценки собственности»;

Р.Н. Сотников, эксперт-консультант ООО «Институт проблем предпринимательства»

Расставим точки над i

Автор оппонирующей нам статьи считает, что в «МП» №2 за 2013 год «был представлен главным образом взгляд со стороны собственника причалов на величину арендной платы и оценщиков, участвовавших в разработке проекта «Технического задания на определение величины арендной платы за использование причальных стенок» (далее ТЗ)", и уверенно добавляет «то есть работающих в интересах собственника». Легкость, с которой делается подобное утверждение, удивляет. Но не будем обращать на это внимания, а попробуем разобраться в сути предъявляемых оценщикам претензий.

После прочтения статьи сложилось стойкое убеждение, что у автора есть устойчивое недопонимание юридического статуса столь часто упоминаемого Технического задания. Поэтому хочется объяснить, что данное ТЗ не является Заданием на оценку, которое ФГУП «Росморпорт» выдает оценщикам при оценке арендной платы. В этом можно убедиться, посмотрев на официальном сайте «Росморпорта» типовое Задание на оценку, выдаваемое оценщиками при заключении договора.

Если коротко, то Задание на оценку содержит только обязательные пункты в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки и существенные условия договора аренды. Наиболее важными из них являются:

• объект оценки;
• срок действия договора аренды;
• периодичность проведения пересмотра арендной платы;
• ответственность стороны по проведению текущего ремонта;
• ответственность стороны по проведению капитального ремонта (бывает, требуется посчитать два варианта);
• ответственность стороны по поддержанию глубин в 20-метровой зоне вдоль кордона причала.

Никаких требований или отсылок к использованию какой-либо методической и рекомендательной литературы в данном Задании на оценку не содержится. Оценщик абсолютно свободен в выборе подходов, методов и техники расчета.

Насколько нам известно, в ближайшем будущем может быть разработана настоящая методика оценки арендной платы за причальные сооружения. Предпосылки к этому есть: весной 2015 года ФГУП «Росморпорт» объявлен конкурс на право заключения договора на оказание информационно-консультационных услуг по теме «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости объектов инфраструктуры морских портов и оценке рыночной стоимости арендной платы за их использование (рыночная стоимость имущественных прав пользования по договору аренды)".

Если у коллег из Российского общества оценщиков все получится, то мы получим новый документ, обладающий совершенно иным юридическим статусом (условиями конкурсной документации было предусмотрено согласование методики в различных инстанциях).

По критике

Предваряя наш взгляд на статью С. Остропольцева, хотелось бы отметить, что здоровая критика любых подходов и методов всегда нужна, но нужны и конструктивные предложения (обращаем внимание на ключевые слова «здоровая критика» и «конструктивные предложения»). …Продолжение в источнике

Читать далее: Морские вести России