Стройка по закону: девелоперы обсудили проблемы на рынке и в судах

28 декабря 2016

Долевое строительство, начавшееся с конца 1990-х годов, переживает очередную смену правил игры. С 1 января 2017 года должны вступить в силу изменения в 214-ФЗ - Закон о долевом строительстве. Их цель - сделать строительную отрасль более открытой. Средства для этого - более жесткие требования к игрокам рынка. Необходимость для перемен назрела, считают законодатели. По версии чиновников, лоббировавших принятие поправок, нововведения, в числе которых - обязательные взносы застройщика в компенсационный фонд и новые требования о размере уставного капитала, помогут отсечь неблагонадежные компании. Это, в свою очередь, затормозит рост числа так называемых "обманутых дольщиков", которых в последние годы становилось всё больше. Так, в московской области на сентябрь 2015 года их насчитывалось 6,5 тысяч, а количество проблемных объектов приблизилось к сорока. Однако на деле ряд нововведений может только усложнить и без того шаткое положение строительного бизнеса, считают эксперты. Постановка вопроса об обманутых дольщиках сама по себе не совсем верна, полагает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам "МР групп": 

Большая часть тех, кто столкнулся с проблемами с застройщиками - на самом деле не те, кто вносил деньги по договору долевого участия - таких, по неофициальным оценкам, в числе обманутых лишь 1%. Со сложностями столкнулись те граждане, средства которых привлекались с использованием других договоров вне рамок Закона о долевом участии - а термин "обманутые дольщики" стал применяться вообще ко всем, серьёзно дискредитировав идею долевого строительства. Новые правила оказались направлены как раз на добросовестных застройщиков и дольщиков, пользующихся договором долевого участия. Эффективность ряда законодательных мер - под вопросом, и неизменно порождает дискуссию в бизнес-среде. Одно из нововведений закона - установление минимального уставного капитала для застройщиков. С 1 июля 2017 года каждая подобная компания должна иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых объектов, при том, что средняя цена 1 кв.м на 1- ое полугодие 2016 года составляла 41 000 руб. В эффективности меры эксперты сомниваются.Фактически таких сумм может не оказаться даже у крупных застройщиков, не говоря уже о мелких компаниях. Но бизнес и сейчас найдет выход, а права дольщиков новая законодательная норма вряд ли защитит.

Еще один новый инструмент, предусмотренный измененным законом о долевом строительстве - применение эскроу-счетов при привлечении денежных средств. Новая модель предусматривает, что деньги дольщиков вносятся на специальный эскроу-счет в банке, там блокируются, а застройщик получает их только когда стройка окончена, а квартира передана дольщику. Делается это, чтобы снизить риски от банкротства застройщика и срыва сроков постройки объекта. Однако универсальность этого инструмента  - под сомнением. Само требование о применении эскроу-счетов основано на утверждении, что банки надежнее застройщиков. Однако, если посмотреть статистику по отзывам лицензий банков, окажется, что это далеко не бесспорно. Итог: риски дольщиков по банкротству банка остаются, а как достраивать объект при банкротстве застройщика за счёт средств в банке - тоже не прописано.

Также обновленный закон обязывает застройщика вносить средства в компенсационный фонд- своеобразную "подушку безопасности", формируемую за счёт отчислений застройщиков. Взносы в него составят не более 1% от указанной в проекте стоимости строительства объекта. К идее о создании компенсационных фондов многие относится скептически. По статистике, из 217 СРО, которые должны были бы сформировать фонды на 78,2 млрд руб., на ноябрь 2016 года отчитались о выполнении обязанности только 91, на счетах банков оказалось только 39 млрд руб. Михаил Викторов, заместитель генерального директора ГК COALСO, отмечает: 

При такой ситуации неясно, хватит ли фонда на выполнение обязательств потенциальных банкротов-застройщиков на 2017-2020 гг, а оплата рисков вполне может быть заложена в себестоимость квадратного метра жилья. Кроме того, следовало бы вместо фиксированной ставки применять дифференцированный подход для разных компаний.

Негативную оценку экспертов получила и возможность уголовной ответственности для застройщиков, предусмотренная новым законом. Опасно для застройщика, что ответственность установлена не за конкретные действия, а за любое нарушение 214-ФЗ, замечает Кирсанов. Он уверен:

Эффективнее было бы наказать застройщиков рублем, однако подобные предложения, поступавшие от представителей бизнеса, законодатели не поддержали. Но каковы бы ни были новые правила, хочется, чтобы они не менялись слишком часто, замечает Викторов. "Нынешние поправки не конечны, многие положения требую детализации. 2017 год должен быть годом развития этого законодательства.

Источник: «Право.Ru»