Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Аналитическая справка "Подтверждение рыночной стоимости объекта запроса"

Цель справки: подтвердить "рыночную" стоимость объекта запроса.[1]

Объект запроса: офисное помещение, площадью 41,7 кв.м. 1 этаж, отдельный вход.

Адрес объекта запроса: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 73

Дата определения стоимости: 15.03.2016г.

Данная справка не является отчетом об оценке! Объектом запроса является существующее предложение на рынке недвижимости в г.Екатеринбурге.

Описание объекта запроса:

Рисунок 1. Местоположение объекта запроса

Местоположение объекта

Фотография 1. Здание, в котором расположен объект запроса 

Здание объекта

Характеристика здания
год постройки 1985
планировка улучшенная планировка
назначение жилое
материал стен панель
этажность 9
Характеристика объекта запроса
этаж 1
площадь, кв.м. 41,7
отдельный вход есть
текущее использование офис
отделка стандартная/отличное состояние
Характеристики местоположения
микрорайон ВИЗ
расположение внутри квартала
транспортная доступность хорошая
развитость инфраструктуры хорошая
наличие парковки стихийная

Цена объекта запроса

На портале http://kn.e1.ru/ было размещено объявление с объектом запроса. Стоимость объекта запроса, согласно объявлению, составляет 6 100 000 (Шесть миллионов сто тысяч) рублей или 146 283 руб. за кв.м.

Анализ предложений по продаже недвижимости офисного назначения, расположенной на первом этаже в I ценовом поясе г.Екатеринбурга в марте показал, что данное объявления является наибольшим среди всех предложений.[2] Среднее значение цен по выборке составляет 79 938 рублей.

Анализ рынка

Чем удаленнее от центра расположен объект недвижимости, тем ниже средняя стоимость 1 кв.м Наибольшая средняя цена 1 кв.м офисной недвижимости составляет 67 049 рублей в Центре, наименьшая 49 325 рублей в IV ценовом поясе (Стоимость указана без учета НДС). На дату исследования рынка предложений о продаже офисной недвижимости, расположенной в IV ценовом поясе выявлено не было.

Такая же зависимость наблюдается и для средней арендной ставки. Наибольшая средняя ставка аренды офисной недвижимости в Центре - 628 руб./кв.м, наименьшая в IV ценовом поясе - 370 руб./кв.м (Арендные ставки указаны без учета НДС).

График 1. Средняя цена продажи офисной недвижимости по ценовым поясам г. Екатеринбурга, март 2016 года

График1

График 2. Средняя ставка аренды офисной недвижимости по ценовым поясам г. Екатеринбурга, март 2016 года

График2

Сводная таблица предложений по продаже и по аренде офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга представлена ниже.

Таблица 1. Диапазоны и средние показатели цен продаж и арендных ставок офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга, март 2016 года

№ п/п

Этаж расположения

Аренда (с учетом округления, без учета НДС), руб./кв.м/мес.

Продажа (с учетом округления, без учета НДС), руб./кв.м

Диапазон

Среднее значение

Диапазон

Среднее значение

1

Подвал/ цоколь

215 - 520

330

13 213 - 123 969

28 846

2

1 этаж

338 - 851

560

33 898 - 123 969

66 768

3

Выше 1 этажа

297 - 763

467

21 186 - 72 337

43 136

4

По всему диапазону

215 - 851

529

13 213 - 123 969

55 341

Анализируемые предложения по продаже и по аренде офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга, представлены в Приложениях 2 и 3 к настоящему Отчету.

Основные выводы:

Объектом запроса является нежилое помещение общей площадью 41,7 кв.м, наиболее эффективным использованием которого является использование - под офис.

На цену продажи офисной недвижимости наиболее существенное влияние оказывают следующие факторы:

  1. Местоположение;
  2. Масштаб;
  3. Тип здания;
  4. Отдельный вход;
  5. Этаж расположения;
  6. Функциональное назначение.
  7. Уровень отделки.

В марте 2016 года диапазон цен на помещения офисного назначения составляет: 13 213 – 123 969 руб./кв.м без учета НДС, среднее значение 55 341 руб./кв.м без учета НДС.

Выбор подходов и методов определения стоимости:

1. Затратный подход – не используется;

2. Сравнительный подход – используется «Метод сравнения продаж»;

3. Доходный подход – используется «Метод прямой капитализации доходов»

Выбор объектов-аналогов

Подбор объектов-аналогов осуществлялся на основе базы данных системы "Estimatica.pro", формируемой из предложений открытых источников о продаже и аренде недвижимости:

  • https://www.avito.ru - Сайт бесплатных объявлений №1 в России
  • http://www.domofond.ru - Сайт продажи и аренды недвижимости
  • http://www.e1.ru Екатеринбург Он-Лайн
  • http://66.ru Современный портал Екатеринбурга
  • http://irr.ru Доска объявлений «Из Рук в Руки»
  • http://www.bn.ru Бюллетень недвижимости
  • http://upn.ru «Уральская палата недвижимости» - Екатеринбург

Правила отбора аналогов:

- Функциональное назначение - офис;

- Тип объекта - стрит-ритейл;

- Этаж расположения - 1 этаж, подвал, цоколь;

- Местоположение - I ценовой пояс;

- Наличие отдельного входа;

Результаты проведения сравнительного подхода:

Стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 41,7 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 73, полученная в рамках сравнительного подхода без учета НДС составляет 3 062 698 (Три миллиона шестьдесят две тысячи шестьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек

Более подробная информация об объектах-аналогах и расчетах приведена по ссылке (ссылка)

Результаты проведения доходного подхода:

Стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 41,7 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 73, полученная в рамках доходного подхода без учета НДС составляет 2 388 557 (Два миллиона триста восемьдесят восемь тысяч пятьсот пятьдесят семь) рублей 00 копеек

Более подробная информация об объектах-аналогах и расчетах приведена по ссылке (ссылка)

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта запроса:

Рыночная стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 41,7 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 73, без учета НДС составляет 2 790 000 (Два миллиона семьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек

Общий вывод:

Итоговая стоимость 1 кв.м объекта запроса составила 66 906 руб. без учета НДС, что, не соответствует цене, за которую данный объект выставлен на продажу в марте 2016 года.

Объявление


[1] Скрин-шот объявления расположен в Приложении 1 (http://kn.e1.ru/view/25208723/)

[2] Предложения по продаже недвижимости офисного назначения, расположенной на первом этаже в I ценовом поясе г.Екатеринбурга, для расчета корректировки на масштаб, март 2016 года расположены в Приложении 2


Скачать аналитическую справку в формате docx (1 022,33kb)

Автор аналитической справки: Михаил Филимонов

Стать экспертом

Эксперт месяца

Панфилова Евгения Сергеевна
Панфилова Евгения Сергеевна

Директор оценочной компании ООО "Трансэнергоресурс", Метрикс, группа компаний

Задать вопрос