Типичные ошибки в отчетах для целей оспаривания

15 января 2015

Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Свердловской области в последнее время стала весьма востребованной процедурой в связи с тем, что существенно изменилось федеральное законодательство в области оценочной деятельности (федеральные стандарты оценки, ФСО 1,2,3). К тому же, кадастровая стоимость земельных участков, как правило, отличается от его рыночной стоимости в силу применения различных подходов при оценке стоимости. С нового года актуальность темы еще более возрастет, так как налог за объекты капитального строительства также будет исчисляться из его кадастровой стоимости.

Евгения Панфилова, заместитель председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», разбирает типичные ошибки, которые встречаются в отчетах оспаривания кадастровой стоиости.

Типичные сложности

Оценка стандартов в целях оспаривания, как известно, проводится на ретроспективную дату, что является нетривиальной задачей и наряду с общей проблемой неразвитости и ограниченности рынка земельных участков, у оценщиков возникают такие трудности, как:  

-	Отсутствие достаточного количества объектов аналогов в открытых источниках информации на дату оценки.
-	Отсутствие достаточного количества объектов аналогов в открытых источниках информации на дату оценки.
-	Невозможность уточнения и проверки информации об объекте аналоге, указанной в источнике (принцип проверяемости и достоверности).
-	Определение и расчет корректировок по ценообразующим факторам, которые в свою очередь могут привести к ошибкам и недостоверным результатам.

В этом случае рекомендуется не останавливаться на одном источнике информации, а попробовать расширить диапазон сбора информации, возможно использование баз Росреестра, анализ градостроительных норм зонирования населенных пунктов и т.д.

Согласно п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах.

Слабые места отчетов

Определение рыночной стоимости земельных участков является распространённым направлением в оценке, и оценщиками уже выполнен не один отчет об оценке и отработан формат отчета, который, в свою очередь, проходит экспертизу в СРО.  Однако как показывает практический опыт, при экспертизе отчетов об оценке 80% выявленных нарушений носят формальный характер.

В настоящее время вопрос о качестве и уровне подготовки отчетов стоит очень остро.

Основными слабыми местами отчета являются:

1. задание на оценку,
2. структура отчета (не соответствует требованиям законодательства, не подчиняется законам логики),
3. описание качественных и количественных характеристик объекта оценки,
4. анализ рынка,
5. определение правил  отбора аналогов и соответственно выбор аналогов,
6. определение ценообразующих факторов,
7. обоснование и расчет корректировок.

Это говорит о том, что оценщики при составлении отчетов об оценке не обращают внимания на формальные требования к составлению отчета об оценке. Отчет об оценке является документом, поэтому структура и содержание отчета не должны противоречить требованиям законодательства.

И все разделы отчета требуют тщательной проработки.

В качестве примера назову типичные ошибки в разделе «Задание на оценку».

-	Отсутствует идентификация объекта оценки. После Утверждения ФСО № 7 все чаще в отчетах наблюдается ситуация, когда оценщики просто убирают этот пункт из задания на оценку и       ограничиваются лишь описанием состава объекта оценки. Хотя стоит отметить, что ФСО № 7 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1,       ФСО № 2,    ФСО № 3.
-	Имущественные права, а также обременения прав указаны на дату составления отчета, а не  на дату оценки (при ретроспективной оценке)
-	Неверно указан правообладатель у объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
-	Некорректно указано предполагаемое использование результатов оценки.
-	Не определены ограничения, связанные с предполагаемым использованием.
-	Отсутствует пункт «Допущения и ограничения, на которых основывается оценка».

Причина ошибок – отсутствие методического материала

Отчет, который отвечал бы всем требованиям ФСО – это в принципе задача очень трудоемкая, а с утверждением ФСО № 7 от 25.09.2014 г. она еще более усложнилась в связи с возросшим количеством требований и факторов, которые оценщику следует учесть при составлении отчета об оценке.

Мы, как саморегулируемая организация оценщиков, заинтересованы в подготовке качественных отчетов и в повышении профессионального уровня наших членов. Одной из задач НП «СВОД» является  экспертно-методическая поддержка членов.  

В связи  с этим было принято решение о необходимости разработки методических рекомендаций, которые совмещают в себе теоретический материал с поэтапным описанием процесса и алгоритмом подготовки отчета, а также анализ типичных ошибок.

Естественно, все объекты оценки уникальны, в каждом отдельном случае есть свои особенности, и невозможно найти одно лекарство от всех болезней. Но мы постарались в методических рекомендациях по составлению отчета об оценке, при определении рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости», системно и последовательно раскрыть содержание и структуру отчета, исходя из логичности и требований законодательства об оценочной деятельности.

Методические рекомендации предназначены как для начинающих оценщиков, которые только вошли в профессию, так и для специалистов с опытом работы.  Надеемся, что они помогут оценщикам составлять отчеты об оценке более  структурированно и грамотно, а для практикующих  специалистов они станут хорошим настольным приложением.

В методических рекомендациях представлена рекомендуемая структура отчета и последовательность разделов, отвечающая всем требованиям законодательства, в том числе и новые требования ФСО №7.

Подробно разобраны и описаны объем и содержание каждого из обязательных разделов отчета, а также приведены основные ошибки в разрезе каждого раздела.

В них рассматриваются методы расчета корректировок по основным ценообразующим факторам различными методами (приведен пример реализации метода парных продаж, метода корреляционно-регрессионного анализа), а также приведен практический пример оценки свободного земельного участка.

На наш взгляд, методические рекомендации помогут оценщикам учесть ошибки других и не допускать их в своих отчетах, а это повысит уровень и качество оказываемых услуг.

Методические рекомендации носят рекомендательный характер и позволяют отчету об оценке не потерять собственную индивидуальность.

Подготовила Наталья Панасенко