Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

«Подводные камни» оценки. Ликвидность объекта – проблемы и решения

«Подводные камни» оценки. Ликвидность объекта – проблемы и решения

4 июля 2016

Автор: Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group

В связи с требованиями ФСО-9, ликвидность стала горячей темой, вызывающей множество проблем в оценочном сообществе и напряженность в отношениях «банкир — оценщик»

     

Критерии банков

Требования ФСО-9, касающиеся оценки ликвидности имущества — достаточно сложны и неоднозначны. В этой связи для определения ликвидности объекта оценки банки предлагают использовать различные критерии и подходы. Некоторые банки требуют использовать классификацию объектов по степени ликвидности:

  • высокая ликвидность;
  • выше средней;
  • средняя;
  • ниже средней;
  • низкая ликвидность.

Другие банки предлагают классифицировать имущество следующим образом:

  • ликвидное;
  • условно ликвидное;
  • неликвидное имущество

Ориентиры: сроки или факторы?

Оценщики со своей стороны вынуждены оперировать понятием «срок экспозиции». Поскольку законодатель в качестве критерия определил типичный срок экспозиции, оценщик сталкивается с необходимостью либо исследования этого вопроса, либо расчета такого срока. Нормативных данных по ликвидности разных объектов имущества, в том числе недвижимости, машин и оборудования, нет. В оценочном сообществе этот вопрос широко обсуждался. Я рекомендую указывать не столько саму ликвидность — то есть сроки, сколько факторы, которые оказывают существенное влияние на ликвидность имущества. К ним относятся: состояние рынка, регион, специфика самого объекта. Поэтому при определении ликвидности стоит иметь в виду: указывая конкретный срок экспозиции можно сильно промахнуться. Суждение о ликвидности имущества носит субъективный характер, именно поэтому я предлагаю учитывать и указывать факторы, оказывающие существенное влияние на ликвидность.

Аналитика и исследования

С аналитикой в данном сегменте все обстоит непросто: можно ориентироваться только на отрывочные данные и локальные исследования. В аналитическом журнале RWAY была опубликована редакционная статья: «Сроки экспозиции коммерческой недвижимости. Анализ ликвидности с использованием рыночных данных». Доклад по этой теме был представлен на конференции, которую проводила компания SRG. Агентство провело анализ ликвидности для различных видов недвижимости по Воронежскому региону за достаточно короткий промежуток времени. Издание сообщило, что подобная аналитика может проводиться журналом на платной основе, а открытых публикаций по другим регионам больше делать не планируется.

На той же конференции по вопросу ликвидности выступал представитель компании «Российский аукционный дом» РАД»), через площадку который активно продается имущество, в том числе — залоги банков. Но, к сожалению, четких методик по определению ликвидности объекта оценки нет, как и регулярно публикуемых аналитических обзоров.

Интересны теоретические разработки по данной теме украинских коллег. В частности, речь идет о статье «Оценка ликвидности имущества», опубликованной в журнале «Практика оценки» за май 2010 года авторами В. Гагауз, Д. Чичкаленко. Авторы Валерий Галасюк и Виктор Галасюк написали работу «Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности», которая содержит много практической информации, в том числе — определение и формула, применимые для расчета ликвидационной стоимости. Метод определения ликвидности объектов, предложенных авторами, учитывает два базовых фактора: стоимость денег во времени; и фактор эластичности спроса по цене.

«Учет первого фактора позволяет отразить специфику денежного измерителя, а учет второго фактора — специфику спроса на данный объект», — говорится в исследовании.


«Подводные камни» оценки

Сложность проведения оценщиком самостоятельного анализа ликвидности заключается еще и в том, что в открытых источниках нет информации о том, по какой причине объект был снят с продажи (или отозвано предложение об аренде) — ни на сайтах, ни в печатных изданиях. Кроме того, предложения о продаже очень сложно состыковать с данными Росреестра и уточнить кадастровый номер объекта. Брокеры по продаже или аренде предлагают свои данные только в очень узком сегменте рынка.

В силу данных обстоятельств выстроить логическую связь, провести анализ, подготовить репрезентативную выборку и сделать выводы о сроках экспозиции фактически не представляется возможным. Заключения оценщика по поводу ликвидности носят по большей части экспертный характер. Оценщик пишет, например: «срок экспозиции квартиры составит от 4 до 6 месяцев».

Стоит отметить, что если расчетная ликвидность имущества превышает 12 месяцев, то этот результат становится очень некомфортным для банков. Недавно эксперты Berkshire Advisory Group оценивали большой производственный комплекс для актуализации стоимости имущества для целей залога. Когда мы указали, что с учетом сегодняшней ситуации на рынке — сложности продажи и кризисных факторов, — срок экспозиции объекта оценивается в два года, со стороны банка было выражено резкое несогласие. Сотрудники банка старались нас убедить, что ликвидность не должна превышать 12 месяцев. Идти ли на компромисс в такой ситуации — выбор каждого конкретного исполнителя.

Ситуация, при которой оценщик идет навстречу банку при оценке сроков экспозиции, является типичной для рынка. В случаях, когда заказчиками выступают кредитные учреждения, сотрудники банков нередко пытаются диктовать оценщикам еще и желательную стоимость активов. Согласно нормативам ЦБ, банки вынуждены замораживать средства в резервах в случае просрочки по кредитам и при резком падении стоимости активов, поэтому банкиры заинтересованы, чтобы оценщик дал такую стоимость актива, при которой залоговое имущество можно отнести в категорию ликвидных без начисления резервов.

Автор: Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group

Читайте также о «проблемных точках» ФСО-9 в статье Ирины Вишневской Точки напряженности. Оценка для целей залога: что изменилось после принятия ФСО-9