Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Метод парных продаж в оценке недвижимости

Метод парных продаж в оценке недвижимости

9 февраля 2016

Основным подходом к оценке жилой недвижимости является сравнительный подход, суть которого заключается в определении стоимости объекта оценки на основании его сравнения с аналогичными объектами. Разумеется, аналоги в большинстве случаев несколько отличаются от оцениваемого объекта, поэтому оценщику приходится вводить соответствующие корректировки. Существует множество способов расчета корректировок, но все их можно разделить на две категории методов: количественные и качественные. Одним из самых обсуждаемых является метод парных продаж (МПП), который относится к количественным способам расчета. В основном, данный метод применяют при оценке жилой недвижимости, но порой его используют и при оценке коммерческих объектов.

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики

Объекты

№1

№2

№3

№4

Площадь

75

75

80

80

Этаж

1

3

1

1

Цена продажи, тыс. руб.

2 150

2 300

2 400

2 450

 

Характеристики

Объекты

Пара

Оцениваемый

№1

№2

№3

№4

 

Площадь

75

75

75

80

80

 

Корректировка

     

-250

-250

1 и 3

Этаж

3

1

3

1

1

 

Корректировка

 

+150

 

+150

+150

1 и 2

Санузел

разд.

совм.

совм.

совм.

разд.

 

Корректировка

 

+50

+50

+50

 

3 и 4

Цена продажи, тыс. руб.

 

2 150

2 300

2 400

2 450

 

Итоговая корректировка, тыс. руб.

 

+200

+50

-50

-100

 

Скорректированная цена, тыс. руб.

 

2 350

2 350

2 350

2 350

 

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Оценщики, не применяющие метод анализа парных продаж, обычно ссылаются на некорректные результаты, получаемые при использовании данного метода из-за проблемы поиска необходимых аналогов.

«Мы не пользуемся методом парных продаж при оценке жилой недвижимости, так как на практике почти нереально найти два объекта, отличающиеся только одной характеристикой», - объяснила Тарата Ольга, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Получается, что основная проблема кроется в отборе достаточного количества пар аналогов, точнее в отсутствии требуемого времени на поиски.

«Действительно, особенно там, где рынок недвижимости не развит. Метод парных продаж мы используем при расчете поправочных коэффициентов, т.к. есть возможность анализируем всю совокупность объявлений, размещенных в Интернете и собираемых системой Еstimatica.pro. За квартал набирается достаточное количество пар-аналогов, чтобы произвести корректные расчеты», - прокомментировал Филимонов Михаил, руководитель информационно-аналитического центра ООО «ЭЛСО».

Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)

Метод-парных-продаж1

1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж

Сегмент рынка: жилая недвижимость

Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.

Характеристики

пара 1

пары 2-63

пара 64

Актуальность

06.11.2015

30.11.2015

01.12.2015

10.11.2015

Источник

66.ru

bn.ru

 

upn.ru

Город

г. Екатеринбург

 

г. Екатеринбург

Адрес

ул. Фрунзе, 18

 

ул. Кунарская, 16

Район

Автовокзал

 

С.Сортировка

Пояс

2

 

4

Год постройки

1964

 

1989

Планировка

н/д

 

улучшенная планировка

Комнаты

1

 

1

Материал стен

кирпич

 

панель

Этаж

1

4

 

1

4

Этажность

5

 

5

Площадь

30

28

 

32

34

Балкон/лоджия

н/д

 

1 балкон

Санузел

совмещенный

 

совмещенный

Мебель

н/д

 

н/д

Ремонт

чистовая

 

н/д

Цена

2 300 000

2 500 000

 

1 960 000

2 530 000

Цена м2

76 667

89 286

 

61 250

74 412

2 этап. Статистическая обработка данных

1. По каждой паре определяется значение понижающей корректировки. Корректировка понижающая, так как предполагается, что квартиры на первом этаже стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах.

Характеристики

пара 1

пара 2

пары 3-63

пара 64

 

 

 

Цена

2300000

2500000

2540000

3600000

     

Цена м2

76667

89286

47477

69231

     

Понижающая корректировка

0,86

0,69

 

0,82

2. Вся совокупность корректировок обрабатывается статистическим методами. Определяются:

  • среднее арифметическое значение;
  • медиана – число, характеризующее выборку: ровно половина элементов выборки больше медианы, другая половина меньше медианы;
  • мода – наиболее часто встречающее значение в выборке;
  • среднеквадратическое отклонение по выборке – наиболее распространённый показатель рассеивания значений корректировок вокруг среднего арифметического значения;
  • коэффициент вариации – отражает степень разбросанности значений корректировок;
  • коэффициент осцилляции – отражает относительное колебание крайних значений корректировок в выборке вокруг средней;
  • доверительный интервал – с определенной вероятностью содержит неизвестное значение корректировки. Чем шире интервал, тем выше неточность. Определяется следующим образом: минимальное значение - из медианы вычитается среднеквадратическое отклонение (далее как СКО); максимальное значение – к медиане прибавляется СКО.

Ср. значение

0,88

Медиана

0,90

Мода

0,92

Среднеквадратическое отклонение по выборке

0,08

Коэффициент вариации

8,99%

Коэффициент осцилляции

41,00%

Доверительный интервал

0,82-0,98

Рис. 1. Выборка корректировок:

Метод-парных-продаж2

Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.

3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок.

Рис. 2. Выборка очищенных корректировок:

Метод-парных-продаж3

4. Для очищенной выборки в целях проверки снова рассчитываются значения:

Ср. значение

0,90

Медиана

0,91

Мода

0,92

Среднеквадратическое отклонение по выборке

0,04

Коэффициент вариации

3,99%

Коэффициент осцилляции

13,30%

Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%.

3 этап. Итоговое значение корректировки

Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений. То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.

Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91.

Когда можно применять метод парных продаж?

Несмотря на логичность метода, он остается одним из самых спорных. Почему? Во-первых, в его основе лежит предположение, что связь отдельных характеристик объекта с его ценой линейна, и иррациональная составляющая стоимости пренебрежительно мала. Тогда как на реальном рынке стоимость объекта не всегда определяется исключительно его свойствами, к тому же связь между некоторыми характеристиками объекта и его стоимостью может быть мультипликативной. Кроме того, часто в отчетах учитывается минимальное количество ценообразующих факторов, тогда как С.В. Грибовский, например, насчитывает их до 12, и каждый подразделяет на несколько категорий.

На форумах оценщиков, однако, участники часто советуют применять метод парных продаж в оценке недвижимости.

«Для определения корректировки на разницу площадей можно сделать анализ методом парных продаж или, подобрав много схожих аналогов, построить кривую зависимости стоимости квадратного метра от площади, построить линию тренда, получить формулу зависимости и применить ее в расчетах. Процедура, кроме подбора аналогов, занимает в программе Excel 2-3 минуты», - рекомендует один из наиболее активных пользователей.

Применение метода парных продаж с использованием матричной алгебры подробно описывает в своей монографии С.В. Грибовский. В этом случае аналоги могут отличаться больше, чем одной характеристикой, поэтому для расчета корректировок и оценки стоимости составляется система линейных уравнений.

О границах применимости метода парных продаж писали также М.Э. Аббасов и Н.П. Баринов. М.Э. Аббасов пришел к выводу, что метод парных продаж можно использовать только в том случае, когда интервалы варьирования цен аналогов не пересекаются.

Рис. 3. Непересекающиеся интервалы варьирования цен аналогов:

Метод-парных-продаж4

Причем для корректного применения метода необходимо, чтобы средние цены сравниваемых аналогов отличались не менее чем в 7 раз, что в корне противоречит требованиям к подбору аналогов при расчете количественных корректировок. При близкой к реальности полуторной разнице в средних ценах товаров можно уложиться в требуемую «точность» определения поправки только при разбросе цен аналогов на рынке, меньшем 5%.

А январе 2016 года портал Estimatica.info проводил вебинар "Расчет корректировок методом парных продаж". Видеозапись вебинара:

 


При подготовке статьи были использованы:

1. Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Границы применимости. - Новая оценка: электронный сборник статей, СРОО НП «СПО», 2013, (URL: http://www.cpa-russia.org/news/499/)

2. Баринов Н.П., Аббасов М.Э. Метод «парных продаж». Еще раз о границах применимости. - Журнал Оценочная Деятельность ОD, №1 /3, 2014, с.83-86 (с сокращениями) http://smao.ru/files/magazine/2014/SMAO_final.pdf


Статью подготовила Наталья Ничкова