Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Противоречия ФСО: методология оценки все еще находится в зачаточном состоянии

Противоречия ФСО: методология оценки все еще находится в зачаточном состоянии

21 августа 2015

За последний год вступили в силу несколько новых федеральных стандартов оценки. Однако они породили ряд противоречий в оценочной деятельности. О том, что это за противоречия и как их можно преодолеть, нам рассказал Григорий Левада, эксперт-оценщик, председатель Экспертно-консультационного комитета Челябинского регионального отделения РОО.

- Григорий Павлович, в чем заключаются противоречия ФСО № 1-3 и ФСО № 7-8?

- Основное противоречие заключается в вольной трактовке понятий и определений оценочной деятельности. Например, в ФСO №7 расширено (относительно ФСО №2) понятие рыночной стоимости. В частности, там сказано: «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования».

То есть если ФСО №2 в соответствии с 135-ФЗ понимает рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, то ФСО №7 вводит еще один вид рыночной стоимости, но не связанный со сделкой. Мало того, при определении этого вида стоимости для застроенного земельного участка стоимость объекта оценки определяется, исходя из стоимости иного объекта оценки (незастроенного земельного участка).

Поскольку все наши стандарты разработаны с учетом Международных стандартов оценки (МСО), то давайте еще посмотрим, что по поводу определения рыночной стоимости написано там. Например, в стандарте «Рыночная стоимость как база оценки» сказано:

«МСО 1 применяется к рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели». То есть для рыночной стоимости ни 135-ФЗ, ни МСО не признает никакой другой цели, кроме стоимости в сделке.

Введение понятия «рыночной стоимости для внесения в государственный кадастр недвижимости» приводит к тому, что у одного и того же объекта может быть две величины рыночной стоимости, что подтверждается определениями изложенными в п.п.12-19 ФСО №7. Выходит, что можно представить себе следующий диалог на рынке недвижимости. Покупатель, обращаясь к продавцу: «Сколько стоит?». Продавец — «Двести». Покупатель — «Мне для внесения в государственный кадастр недвижимости». Продавец — «Тогда отдам за сто».

Или вот еще другой пример. Прочитаем определения доходного подхода в ФСО №1 и ФСО №7. В первом сказано, что«Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».

А что говорит второй? Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Понятно, что способность генерировать потоки доходов является необходимым, но не достаточным условием применения доходного подхода. К чему приводит неточность формулировки в ФСО №7? Читаем в п.23 ФСО №7: «Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода (речь идет о методе прямой капитализации) выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».

Для полноты картины сравним описание похожего метода в МСО. Там сказано: «...Показатель рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. После того как данные по продажам будут отобраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения. Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы вывести некий множитель (к примеру, …отношение, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода)».

Не трудно заметить, что алгоритмы расчета идентичны. И там, и там используется информация о текущем состоянии рынка (в отличие от положений ФСО №1, где при использовании доходного подхода предписывается использование информации о будущих потоках доходов). Разница заключается только в том, что в ФСО №7 мультипликатор по данным рынка рассчитывается как отношение чистого дохода к цене объектов, а в МСО — отношением цены к чистому доходу. И, соответственно, стоимость в ФСО №7 рассчитывается частным от деления дохода на мультипликатор, а в МСО произведением. Но основное различие заключается в том, что в ФСО №7 описан метод доходного подхода, а текст МСО описывает метод сравнения продаж, относящийся к сравнительному подходу. При выполнении требований п.27 ФСО №7 отнесение метода к тому или иному подходу при разнице оценок, полученных различными методами, влияет на величину итоговой стоимости объекта оценки. То есть два оценщика, использовавшие одни и те же методы и получившие одни и те же результаты в них, получат при применении одинаковой процедуры согласования разные стоимости объекта оценки.

Примеры противоречий можно приводить и дальше. Но думаю и этих достаточно.

- Как эти противоречия повлияли на работу оценщиков? Осложнили или, наоборот, облегчили?

- В некотором смысле эти противоречия облегчают работу оценщика. Например, как определяется сравнительный подход в ФСО №1? Там сказано: «В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки».

А вот как выглядит описание сравнительного подхода в ФСО №7, п.22д: «В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода».

Трудно найти соответствие в этих двух формулировках. Но давайте прочитаем заключительную фразу ФСО №8. Там сказано, что «в случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и требованиями ФСО № 1, федеральных стандартов оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки».

Если мы предположим, что данное утверждение относится и к ФСО №7, то для оценки объекта недвижимости сравнительным подходом необходимо иметь только данные по объектам-аналогам и справочник оценщика. Поскольку справочник оценщика имеет экспертные мнения практически по всем видам корректировок на отличие в параметрах объектов недвижимости, то понятно, что в этом случае трудно говорить о качестве полученного результата.

Другой пример касается использования оценщиками положений п.20 ФСО №7. НП «Экспертный Совет» даже разработало пример отчета об определении рыночной стоимости застроенного земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости. В разделе «Анализ наилучшего использования», который в соответствии с МСО и п.12 ФСО №7, является обязательным, рекомендуется указать следующую фразу: «В соответствии с п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования», тем самым избавляя оценщика от солидного объема работ. Правда, в комментариях добавлена фраза: «Но с «фактическим» использованием следует обращаться осторожно — иногда оно противозаконно».

На самом деле в соответствии с законом единственным видом стоимости, предназначенным для внесения в государственный кадастр недвижимости, является кадастровая стоимость (п.24.11 135-ФЗ), которая устанавливается либо по результатам проведения Государственной кадастровой оценки, либо судом или комиссией по результатам рассмотрения споров по установлению кадастровой стоимости. Таким образом, учитывая определение рыночной стоимости в 135-ФЗ и положения статьи 24 того же закона, нет оснований утверждать, что стоимость, установленная в отчете об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, является стоимостью для внесения в Государственный кадастр недвижимости. Облегчения могут обернуться осложнениями при рассмотрении данных отчетов в комиссии или суде.

Что касается других осложнений, которые возникли при введении в действие ФСО №7 и ФСО №8, то их тоже достаточно. Например, при изложении в отчете об оценке метода прямой капитализации (распространенное название метода доходного подхода, используемое в учебниках и МСО) теперь его нужно в соответствии с ФСО №7 называть методом капитализации на основе расчетных моделей, поскольку название метода прямой капитализации присвоено методу мультипликаторов.

При расчете стоимости бизнеса применение метода ликвидационной стоимости (в соответствии с методологией оценки стоимости бизнеса – стоимость, рассчитанная методом ликвидационной стоимости, является минимальным значением стоимости бизнеса) требует существенного обоснования, поскольку в соответствии с п.11 ФСО №8 «применение затратного подхода носит ограниченный характер». В моей практике встречался отчет об оценке стоимости бизнеса, где при результатах затратного подхода в 6 млрд руб. и доходного 200 млн руб. оценщики вывели итоговую величину стоимости в размере 350 млн. руб. Поскольку это было до введения ФСО №8, то в качестве обоснования была приведена ссылка на ГК (определение предпринимательской деятельности) и утверждение в том, что в связи с этим доходный подход является основным при оценке стоимости бизнеса. Сейчас оценщикам достаточно сослаться на пункты 2 и 11 ФСО №8. Правда, в это же время это предприятие совершило сделку по продаже трех объектов производственной недвижимости. Доля их площади в общей площади производственных помещений составляла один процент. На дату сделки объекты фактически не использовались в производственном процессе. Сумма сделки составила 350 млн руб. Исходя из результатов оценки, стоимость всего остального имущества должна была составить ноль рублей.

Еще один пример. Пункт 24 ФСО №7 предписывает оценщику расчет прибыли предпринимателя в рамках затратного подхода к оценке объектов недвижимости производить с учетом издержек на приобретение земельного участка. Но, во-первых, понятие прибыли предпринимателя относится только к затратному подходу. Стоимость земельного участка затратным подходом не может быть определена в принципе. Во-вторых, следуя этому указанию, невозможно получить корректный (не противоречащий здравому смыслу) результат оценки стоимости недвижимого имущества в рамках затратного подхода в случае, если стоимость земельного участка определяется не методом сравнения продаж, или если стоимость улучшений земельного участка является величиной отрицательной. Формулировки МСО по поводу расчета величины прибыли предпринимателя избавляют оценщика от этих проблем.

Кроме того, есть существенные проблемы применения затратного подхода для оценки объектов недвижимого имущества, не нашедшие никакого отражения в ФСО №7. Это проблемы оценки синергетической стоимости.

- В чем вы видите причину существования этих противоречий?

Первая и, наверное, основная причина - это то, что у нас оценка это, скорее, бизнес, нежели профессия. Подтверждением этому являются многочисленные факты демпинга при проведении торгов на выполнение оценочных работ (вплоть до отрицательных значений вознаграждения за оценку).

Вторая причина связана с тем, что методология оценки, несмотря на двадцатилетний срок «непрерывной» работы над ней, находится в зачаточном состоянии. Например, в оценке недвижимости широко используется понятие «норма возврата капитала». Как правило, этот термин используется без кавычек. Но то объяснение, которое приводится в отчетах при выборе той или иной модели расчета «нормы возврата» (переписанное из известного учебника) находится за пределами здравого смысла и это никого не смущает.

- Чем сложившаяся ситуация грозит в перспективе?

Поскольку оценочная деятельность на сегодня прочно вошла в практику гражданского оборота, при плохом сценарии развития событий никакого другого выбора, как переход на государственное регулирование, нет.

- Как, на ваш взгляд, ее необходимо исправлять? И есть ли возможности ее реально исправить?

- Выход здесь может быть только один — это организация нормальной работы Национального Совета по оценочной деятельности.

Работа в области разработки и пересмотра Федеральных стандартов должна осуществляться на постоянной основе, а не путем проведения компаний. Схема может быть достаточно простой. Необходимо создать постоянно действующий комитет по разработке стандартов при Национальном Совете, задача которого может сводиться к анализу замечаний, утверждению и согласованию редакции конечного текста стандарта. Разработку предложений можно проводить путем организации рабочих групп, как, впрочем, делается и сейчас. Но после разработки предложений необходимо организовать широкое обсуждение положений стандартов. Чтобы комитет не был завален массой ненужных замечаний, при СРО и их региональных отделениях должны быть также постоянно действующие комитеты, задача которых анализировать замечания от членов СРО и передавать значимые из них для дальнейшего рассмотрения. Эта работа может быть возложена на экспертные советы или методические советы там, где они есть и экспертно-консультационные комитеты региональных отделений. Если стандарты будут содержать и методические руководства, как это сейчас реализовано в МСО 2007, то каким-то образом будет решена и проблема методологии.

Что касается недобросовестных оценщиков, то для борьбы с ними нужно только желание оценочного сообщества. Правовые механизмы всем известны.

Задавал вопросы и подготовил Евгений Сеньшин