Как снизить налог на имущество или зачем оспаривать кадастровую стоимость

18 мая 2016

Кадастровая стоимость объекта недвижимости используется для расчета земельного налога и налога на имущество. Земельный налог и налог на имущество физических лиц уплачивается в местный бюджет, налог на имущество юридических лиц – в бюджет субъекта РФ. Причем налоги на имущество стали рассчитываться на основании кадастровой стоимости сравнительно недавно – с 2014-2015гг. Поскольку кадастровая стоимость зачастую завышена, организации все чаще прибегают к снижению налогов через процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

• Немного истории 

• Налог на имущество организаций: как узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог

• Уменьшить налоги – реально. Примеры из практики оценочных компаний. 

• Процедура оспаривания кадастровой стоимости

• Популярные вопросы. Отвечают эксперты 

  • Как понять, что кадастровая стоимость недвижимости завышена? 
  • Как узнать, что кадастровая стоимость объекта изменилась?  
  • Можно ли вернуть излишне уплаченный налог на имущество, если кадастровая стоимость снижена?
  • Нужно ли отражать кадастровую стоимость в балансе предприятия? 

Немного истории

Рассказывает Алексей Артюх, партнёр юридической компании "Taxology":

"Земельный налог появился в России с 01.01.2005, когда на основании Федерального закона от 29.11.2004 № 141-ФЗ Налоговый кодекс был дополнен соответствующей главой 31 «Земельный налог». Ранее действовавшее законодательство предусматривало несколько иную плату за землю, носившую по сути характер того же налога. В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса с 2005 года сумма налога стала рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В свою очередь, порядок проведения и утверждения кадастровой оценки определяется статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации".

Исчисление налога со стоимости, близкой рыночной, отчасти позволяет решить проблему дефицита местных бюджетов. Из таблицы видно, что величина поступлений земельного налога в консолидированный бюджет РФ с 2011 по 2014 гг. неизменно возрастала. 

Величина поступлений земельного налога в консолидированный бюджет субъектов РФ  за 2011–2014 гг. и доля в нем указанного налога

Период, год	Поступления в консолидированный бюджет субъектов РФ, млрд руб.	Налоги на имущество, млрд руб.	Доля поступлений налогов на имущество в общем объеме поступлений, %	Поступления земельного налога, млрд руб.	Доля поступлений земельного налога в общем объеме поступлений, %
2011	7644	678	8,9%	122	1,6%
2012	8065	786	9,7%	141	1,7%
2013	8165	901	11,0%	157	1,9%
2014	8906	958	10,8%	178	2,0%

Налог на имущество организаций

Изменения налогооблагаемой базы при уплате налога на имущество пока ощутили только юридические лица, владеющие административно-деловыми и торговыми центрами, а также нежилыми помещениями, предназначенными (используемыми) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания. Для расчета налога на имущество организации необходимо:

1. Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
2. Выяснить, какая ставка налога  действует в вашем регионе.
3. Рассчитать налог на имущество. 

1. Информацию о кадастровой стоимости предоставляет Росреестр: через интернет или в бумажном варианте. Эксперты утверждают, что справка о кадастровой стоимости в бумажном варианте – более надежный источник информации, чем онлайн-сервисы.

Получение сведений из ГКН	до 5 рабочих дней
Публичная кадастровая карта	мгновенно
Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online	мгновенно
В офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ	до 5 рабочих дней

2. Узнать ставку налога можно через удобный сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», размещенный на сайте Федеральной налоговой службы.  Необходимо указать вид налога, налоговый период и месторасположение объекта недвижимости. Система найдет, каким документом регулируется налог в выбранном субъекте РФ. По ссылке «подробнее» откроется информация по ставкам и льготам.

3. Рассчитать налог на имущество. Подробная информация о налоге на имущество организаций представлена на сайте Федеральной налоговой службы.Сумма налога исчисляется по итогам налогового периода (ст. 382 НК РФ): 

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода:

Уменьшить налоги – реально

Кадастровая стоимость в большинстве случаев существенно превышает балансовую. Это не удивительно, ведь кадастровая стоимость приближена к рыночной. Особенно разница заметна в крупных городах, где высокая рыночная стоимость обусловлена развитой инфраструктурой, расположением объекта и другими факторами, но не стоимостью строительных конструкций. Кадастровая стоимость может превышать рыночную в несколько раз, практика показывает, что эта разница может быть даже десятикратной. Естественно, завышенная кадастровая стоимость создает повышенную налоговую нагрузку на бизнес, поэтому у собственника есть право оспорить кадастровую стоимость и таким образом уменьшить налоги. 

Примеры из практики ГК «Метрикс»

1. Офисное здание, г. Москва, ул. Мнёвки Общая площадь – 7416 м2. Кадастровая стоимость до оспаривания 867 736 074,24 руб. Стоимость после оспаривания: 648 550 000 руб. Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)	Экономия 25,3%
2. Нежилые помещения, г. Москва, ш. Алтуфьевское Площадь- 911,3 м2 Кадастровая стоимость до оспаривания 79 435 897,67 руб. Стоимость после оспаривания: 55 340 000 руб. Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)	Экономия 30,3%
3. Нежилое помещение, г. Москва, ш. Алтуфьевское Площадь – 107,1м2. Кадастровая стоимость до оспаривания 9 335 657,46 Стоимость после оспаривания: 6 850 000 Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)	Экономия 26,6%

Примеры из практики ООО «Атлант Оценка»

Ставки налога:

1. Здание ТЦ в ЮАО г. Москвы Площадь – 29 750 кв.м. Кадастровая стоимость до оспаривания 2 098 440 050,00 руб Рыночная стоимость: 1 222 380 723,00 руб Порядок оспаривания: через суд	Снижение КС: 42% Экономия налога за 3 года: 31 808 136 рублей
2. Здание строительного рынка (капитальное) на территории Москвы за МКАД Площадь – 51 810,2 кв.м Кадастровая стоимость до оспаривания 4 564 380 698.72 рубля Рыночная стоимость: 2 243 194 046 рублей Порядок оспаривания: досудебный (через Комиссию)	Снижение КС: 51% Экономия налога за 3 года:  83 562 720 рублей
3. Здание гостинично-офисного центра на территории Москвы за пределами МКАД Площадь – 34 350,9 кв.м Кадастровая стоимость до оспаривания 3 075 277 032.33 рубля Рыночная стоимость: 1 545 718 930 рублей Порядок оспаривания: через суд	Снижение КС: 50% Экономия налога за 3 года:  55 064 092 рубля

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимости предоставляется и юридическим, и физическим лицам. Однако последние обладают преимуществом – обращаться в суд напрямую, а вот юридическим лицам приходится проходить еще такую инстанцию, как комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Этапы процедуры оспаривания кадастровой стоимости

Подробнее о процедуре оспаривания кадастровой стоимости

Популярные вопросы. Отвечают эксперты

(читать продолжение статьи)

• Как понять, что кадастровая стоимость недвижимости завышена? 
• Как узнать, что кадастровая стоимость объекта изменилась?  
• Можно ли вернуть излишне уплаченный налог на имущество, если кадастровая стоимость снижена?
• Нужно ли отражать кадастровую стоимость в балансе предприятия?
• Кадастровая справка и сайт Росреестра - рекомендации по применению