Популярные вопросы собственников и оценщиков об оспаривании кадастровой стоимости. Отвечают эксперты

19 мая 2016

Применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы,  а также снижение налогов через процедуру оспаривания вызывает у собственника немало вопросов. Ответы на эти вопросы полезно знать и оценщикам, чтобы иметь возможность предоставить максимум информации заказчику. 

Эксперты:

Скрипова Оксана, оценщик компании «Трансэнэргоресурс»

Колосова Ольга, ведущий оценщик компании «Атлант Оценка»

Алексей Артюх, партнёр юридической компании "Taxology"

• Как понять, что кадастровая стоимость недвижимости завышена? 

• Как узнать, что кадастровая стоимость объекта изменилась?  

• Можно ли вернуть излишне уплаченный налог на имущество, если кадастровая стоимость снижена?

• Нужно ли отражать кадастровую стоимость в балансе предприятия?

• Кадастровая справка и сайт «Росреестра» - рекомендации по использованию 

Как понять, что кадастровая стоимость недвижимости завышена?

Отвечает оценщик компании «Трансэнергоресурс» Оксана Скрипова:

"Большинство собственников считают, что кадастровая стоимость их имущества завышена. Однако, это не всегда так. Определить реальную стоимость торговой или офисной недвижимости можно двумя способами".

Способ 1.  Изучить рынок недвижимости

Собственник может просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов в этом же районе и самостоятельно сделать выводы о соответствии кадастровой стоимости рыночному значению. Этот вариант не работает, если рынок торговой/офисной недвижимости развит слабо или объект отличается от предложений рынка по нескольким пунктам.

Способ 2.  Заказать предварительную оценку недвижимости

Эксперт в области оценки поможет определить, действительно ли завышена кадастровая стоимость офисной или торговой недвижимости. Предварительная оценка чаще всего проводится бесплатно, так как оценочная компания, как и собственник,  заинтересована в положительном результате оспаривания.

Документы, необходимые для предварительной оценки:

• кадастровый номер здания или помещения;
• назначение объекта недвижимости;
• для помещений – информация о наличии отдельного входа и этаж.

Как узнать, что кадастровая стоимость недвижимости изменилась?

Большинство собственников узнают об изменении кадастровой стоимости имущества, когда получают налоговые квитанции. Эксперты рекомендуют готовиться заранее: предупрежден, значит вооружен.

Рекомендация оценщика компании «Трансэнергоресурс» Оксаны Скриповой:

«Переоценка кадастровой стоимости осуществляется раз в три-пять лет. Например, в Москве кадастровая стоимость установлена на 1 января 2014 года. Значит, следующая кадастровая оценка пройдет не раньше 2017 и не позже 2019 года. Собственникам бизнеса необходимо следить за информацией о проведении кадастровой оценки, чтобы не терять времени и не платить лишние налоги. Правительство области обязано публиковать следующую информацию:

• распоряжение о проведении кадастровой оценки. Пример.
• Результаты кадастровой оценки. Пример.

Можно заранее провести предварительную оценку перспектив оспаривания, тогда, увидев новую кадастровую стоимость, вы сразу поймете: стоит ее оспаривать или нет».

Узнать о планах на проведении государственной кадастровой оценки можно также на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Здесь же можно скачать отчеты об определении кадастровой стоимости, а также статус процедуры ГКО. 

Можно ли вернуть излишне уплаченный налог на имущество, если кадастровая стоимость снижена?

Отвечает Алексей Артюх, партнёр юридической компании "Taxology":

"Пересчет налога исходя из новой стоимости имущества после оспаривания кадастровой оценки возможен. Он предусмотрен, например, пунктом 15 статьи 278.2 Налогового кодекса РФ. Однако здесь есть ограничения по срокам: пересчитан может быть налог лишь за тот налоговый период (календарный год), когда налогоплательщиком было подано заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Например, если новая кадастровая оценка действует с 2014 года, а налогоплательщик «спохватился» лишь в ноябре 2015 года, решение комиссии (или суда) состоялось уже в 2016 году, то налог за 2014 год вернуть не получится, однако за 2015 год он уже должен быть рассчитан исходя из измененной стоимости имущества (поскольку в этом году было подано заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки). В последующие периоды (в 2016 году и далее) применяться уже будет измененная оценка имущества вплоть до утверждения результатов новой кадастровой оценки. Следует отметить, что в нашем условном примере пересчет налога за 2015 год возможен и в том случае, если новая кадастровая оценка утверждена с 2016 года – ведь имущественный интерес налогоплательщика в возврате налога за предыдущий год не утрачен, поэтому его требования о пересмотре кадастровой оценки и о возврате налога должны быть удовлетворены.Соответствующие разъяснения подробно изложены, в частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (см., например, пункты 15 и 28). Соблюдение этих нехитрых правил позволит без лишних усилий сэкономить на имущественных налогах, когда кадастровая стоимость имущества явно завышена. Следует отметить, что возврат излишне уплаченного налога после успешного оспаривания кадастровой оценки производится налоговыми органами достаточно легко: в нашей практике был опыт такого оспаривания сразу по нескольким участкам для крупной федеральной торговой сети с магазинами в десятках регионов: и пересмотр кадастровой оценки, и возврат переплаты по налогу произошли без лишних осложнений в досудебном порядке". 

Нужно ли отражать кадастровую стоимость в балансе предприятия?

Отвечает Алексей Артюх, партнёр юридической компании "Taxology":

"С 2014 года в отношении отдельных объектов имущества налог исчисляется исходя не из среднегодовой «балансовой», а из его кадастровой стоимости (см., например, пункт 2 статьи 275 Налогового кодекса РФ). Однако баланс предприятия является формой не налоговой, а бухгалтерской отчетности (статья 14 закона «О бухгалтерском учете»), сам учет осуществляется в соответствии со стандартами ведения бухгалтерского учета (статья 21 того же закона). В свою очередь, правила бухгалтерского учета основных средств определены одноименным ПБУ 6/01 (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Согласно пунктам 7-12 этого стандарта в бухгалтерском учете основные средства отражаются по первоначальной стоимости, т.е., как правило, по стоимости действительных затрат на их создание или приобретение. Случаи иных способов оценки основных средств перечислены в тех же пунктах, среди них нет упоминания кадастровой стоимости, что дополнительно подтверждает отсутствие связи между бухгалтерским учетом и кадастровой оценкой имущества. Последняя служит расчетным инструментом прежде всего для налоговых целей и не влияет на показатели бухгалтерского учета и отчетности".

Кадастровая справка и сайт «Росреестра» - рекомендации по использованию

Рекомендация Ольги Колосовой, ведущего оценщика компании «Атлант Оценка»:

"Изготовление отчета об оспаривании кадастровой стоимости – достаточно долгий и трудоемкий процесс, поэтому перед тем, как приступать к работе над ним, необходимо вооружиться достаточным количеством исходной информации. Совет из практики: не приступать к расчетам без кадастровой справки и кадастровой стоимости объекта. Необходимо понимать, что кадастровая стоимость далеко не всех объектов определена на «типовые» даты (например, в Москве на 01.01.2014, в МО – на 01.01.2013). Кадастровая стоимость объектов может меняться в связи с изменением каких-либо характеристик, например, ВРИ, площади объекта недвижимости и т.д. Кадастровая справка поможет понять, по состоянию на какую дату рассчитана кадастровая стоимость объекта, оценку нужно делать на ту же дату. Большое количество полезных сведений содержится на сайте Росреестра. Например, чтобы найти отчет об оценке кадастровой стоимости, в который попал ваш объект, нужно зайти в раздел «Деятельность» - «Кадастровая оценка» - «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Перед вами окажется поисковая строка, в которую вводится кадастровый номер объекта, после чего вы получаете сведения об отчете, в котором определена его кадастровая стоимость. При оспаривании кадастровой стоимости в регионах, особенно, со слаборазвитым рынком недвижимости, рекомендуем скачать с портала Росреестра отчет об оценке кадастровой стоимости со всеми приложениями. В одном из них вы сможете найти принт-скрины объектов-аналогов, которые использовались при расчете КС. Они могут помочь провести анализ рынка и найти аналоги для расчетов".