Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Снизить кадастровую стоимость — реально

Снизить кадастровую стоимость — реально

28 апреля 2015

Особенности оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Каждому собственнику или арендатору выгодно снижение кадастровой стоимости, поскольку она значительно влияет на объемы налогов, на выкупную стоимость имущества и на многое другое. Соответственно, оспаривание кадастровой стоимости оценки недвижимости и ее снижение позволят уменьшить расходы на покупку и эксплуатацию имущества. В чем же особенность такого процесса?

Суть вопроса

Рассмотрим подробнее, какие характеристики зависят от кадастровой стоимости на рынке недвижимости. Это:

  1. налог на земельный участок;
  2. имущественный налог, который должны платить организации (глава 30 НК РФ). Касается это коммерческих зданий (деловые и торговые центры, нежилые офисные помещения, общепит и так далее). Сюда же относятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие иностранным компаниям, которые не имеют представительства в РФ для организации деятельности.
  3. стоимость, за которую выкупается земля из публичной собственности ;
  4. плата за аренду участков в публичной собственности;
  5. судебные, нотариальные пошлины и сборы;
  6. прочие штрафные санкции, которые накладываются за преступления в области землепользования. 

Противоречия в формулировках 

Давайте заглянем в ФСО №2. Там мы прочтем, что кадастровая стоимость – стоимость оцениваемого объекта, определяемая методами массовой оценки. А вот в ФСО №4 можно найти отличную от этого формулировку. Там можно прочитать, что кадастровая стоимость – рыночная стоимость объекта недвижимости, принятая в процессе кадастровой оценочной деятельности. Определяется она посредством массовой оценки. Если использовать ее невозможно, все объекты оценки нужно рассматривать и оценивать индивидуально, учитывая уникальные для каждого из них параметры.

К чему все это приводит? По сути, налицо дилемма. Массовая оценка не способна гарантировать корректный результат каждому объекту, поскольку она не принимает во внимание характерные особенности объекта (такие, как его окружение, местоположение, физические свойства сооружения). Данная процедура основывается на группировании объектов, которые обладают аналогичными качествами. В работе оценщик использует набор методов моделирования (например, математический), что в итоге приводит к усредненной сумме.

Пример

Массовая оценка объектов недвижимости в Московской области. Факторы, влияющие на отчет оценщика: площадь, направление, удаленность от МКАД, состояние, наличие коммуникации и качественных подъездных дорог. Соответственно, информация по объектам, с которыми работает оценщик, получается, исходя из вышеперечисленных параметров. С помощью программы для корреляционно-регрессионного анализа эксперт, исходя из полученной информации, формирует модель.

После этого оценщику нужно провести анализ на адекватность модели. Коэффициент множественной корреляции, среднеквадратичная ошибка его определения, коэффициент детерминации и так далее. Эти моменты смогут доказать адекватность выведенной модели.

Далее эксперт высчитывает удельную степень кадастровой стоимости.

Огрехи массовой оценки

Метод массовой оценки, однако, нельзя считать оптимальным по многим параметрам. В нем не учтены, скажем:

  1. находящаяся недалеко старая свалка с мусором,
  2. большой завод выше по реке,
  3. расположенный вблизи природоохранный парк,
  4. длина грунтовой дороги от шоссе у асфальта до участка,
  5. круглогодичность подъездной территории
  6. и так далее.

Соответственно, модель, созданная оценщиком, имеет усредненный показатель каждого фактора. Так, предполагается, что объекта недвижимости нет рядом свалки, вблизи не стоит завод, отсутствует парк, а длина грунтовой дороги от шоссе у асфальта до участка составляет порядка 500 м.

Получается, что собственнику придется проверять информацию по кадастровой стоимости и исследовать применяемые экспертом-оценщиком методы и характеристики. Узнать о кадастровой стоимости можно по двум каналам:

  1. через заказ в кадастровой палате справки о цене нежилого здания
  2. через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/site), где их легко найти самостоятельно. Там же можно прочитать отчет.

Кадастровая стоимость определена, собственник изучил отчет по оценочной деятельности. И он приходит к вполне логичному выводу: заявленная сумма выше нормы. И владелец недвижимого имущества  по окончании процесса оценки имеет полное право на оспаривание кадастровой стоимости оценки недвижимости. Возможность оспаривания имеют физические и юридические лица, если итоги определения стоимости напрямую относятся к правам и обязанностям данных лиц.

Наука оспаривания

Если у владельца недвижимости есть намерение оспорить кадастровую стоимость оценки недвижимости, то он вправе обратиться в суд. Такая возможность предоставляется и юридическим, и физическим лицам. Однако физические лица обладают неким преимуществом – обращаться в суд напрямую, а вот юридическим лицам придется пройти еще такую инстанцию, как комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращения в комиссию с оспариванием ограничено по срокам довольно сжатым отрезком времени:

  1. начало обращения – это число, когда в государственный кадастр недвижимости занесены отчеты по кадастровой стоимости
  2. конец – число внесения в кадастр отчетов по новой кадастровой стоимости, но не позже, чем в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр оспариваемых итогов стоимости. 

Чтобы оспорить положения кадастровой стоимости, придется принести в комиссию заявление о пересмотре итогов кадастровой стоимости. Помимо него нужно передать ряд документов:

  1. Справку о кадастровой стоимости, где обозначены данные оспариваемых отчетов
  2. Подтвержденную нотариусом копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости при условии (заявление предоставлено исключительно лицом, обладающим правом на оспариваемый объект)
  3. Бумаги, доказывающие неточность данных об объекте недвижимости. Эта информация требуется для выявления кадастровой стоимости объекта (обязательно, чтобы заявление для оспаривания базировалось на этой некорректной информации)
  4. Отчет (на бумажном и на электронном носителях). Однако заявление на оспаривание кадастровой стоимости оценки недвижимости должно быть предоставлено на основании при установленной рыночной стоимости объекта
  5. Заключение (на бумажном и на электронном носителях), одобренное специалистом и предоставленное им либо лицом саморегулируемой компании оценщиков, в чей состав входит оценщик, который составил итоговую ведомость. Данный документ подтверждает соответствие этой ведомости требованиям законодательства.  

Инициатору оспаривания откажут в рассмотрении заявки, если при предоставлении заявления все прочие упомянутые документы будут отсутствовать. 

Отметим, что обращение в комиссию и суд не становится гарантией того, что решение рассмотрят в пользу собственника (об этом, кстати, говорит статистика по субъектам Российской Федерации). Если комиссия и суд примут отрицательное решение, кадастровая стоимость сохранится прежней. При положительном исходе обновленные данные становятся актуальными с 1 января того календарного года, когда было предоставлено заявление.

Пример

Обратимся к протоколу №8 заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области (6 марта 2015). В этом протоколе приведены итоги решений 13 заявлений, по двум из которых комиссия удовлетворила заявления соискателя.

Предполагается, что по факту комиссия, принимая положительное или отрицательное решение, основывается на том, предоставлены ли ей или нет необходимые документы. По сути, если все документы предоставлены, комиссии все равно придется вычислять стоимость объекта согласно его рыночной цене.

Хотя, как говорит практика, это бывает достаточно редко. Тонкость в том, что комиссия разбирает отчеты, которые ей представлены, на соответствие их оценочному законодательству и Федеральные стандарты оценки.

Причины для отказа соискателю бывают различными. Среди них встречаются некоторые из перечисленных ниже: 

  1. объекты недвижимости, выбранные в качестве аналогов, нельзя сопоставить с оцениваемым объектом по категории земель. Нарушен подп. «б» п. 22 ФСО № 7
  2. в рекламе о продаже аналогичного объекта №2 значится, что коммуникационные линии идут по границе участка, но отчет эксперта основывается на том, что линии коммуникации на участок заведены. Принцип однозначности, п. 4 ФСО № 3 
  3. цены на аналогичные объекты приведены в долларах, они пересчитаны в рубли согласно курсу на период оценки, но не публичной оферты. Принцип существенности, п. 4 ФСО № 3 
  4. правки по объекту на предмет удаленности от МКАД безосновательно внесены согласно информации о сегменте рынка, который не совпадает с оцениваемым. Принцип обоснованности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 40 отчета)
  5. внесение правок на вид разрешенного использования базируется на информации по оценке, оспариваемой соискателем как не отвечающей условиям рынка. Принцип однозначности, п. 4 ФСО № 3 (стр. 42 отчета) 
  6. безосновательное неиспользование доходного подхода. Нарушение п. 20 ФСО № 1 (стр. 48 отчета).

Памятка собственнику

До того, как гражданин соберется составлять заявление, ему нужно прочитать протоколы работы комиссии субъекта РФ, к которому объект относится, и отфильтровать фирмы, занимающиеся оценкой, с итоговыми положительными решениями. Вполне вероятно, хлопотной процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости вы сможете избежать, обратившись к оценщикам за экспресс-оценкой – чаще всего эта услуга оказывается бесплатно, и по ее итогам многие клиенты решают не инициировать обращение в суд.

Так же клиенту стоит сопоставить денежные и временные расходы на оспаривание и потери от завышения стоимости объекта. С ростом цены повышаются и траты на покупку и эксплуатацию объектов недвижимости. Поэтому у возможного собственника есть очевидный стимул, чтобы снизить цену, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу налога, платежи по аренде или выкупную сумму.

Заметим, что государственная кадастровая оценка осуществляется раз в три года (в городах федерального значения раз в два года), но не реже, чем один раз в пять лет. Поэтому рекомендуем следить за итогами оценочных работ по кадастровой стоимости и оценивать потребность в инициации процесс оспаривания.