Как оценить апартаменты и сколько стоит лофт?

10 февраля 2016

За последние годы на Российском рынке значительно увеличилась доля относительно новых для нашей страны видов недвижимости – апартаментов и лофтов. Застройщики предлагают апартаменты, лофт апартаменты, лофт квартиры и даже офисы в стиле лофт. В прошлой статье мы рассказали, что такое апартаменты и лофты. В этой статье разберемся, какие подходы используются при оценке апартаментов и лофтов. Ответить на вопросы «как оценить апартаменты» и «сколько стоит лофт» помогли практикующие эксперты-оценщики: Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», г. Москва, и Руслан Лаврушин, оценщик-эксперт ООО Столичный Центр Аудита и Оценки, г. Москва.

Что такое апартаменты и лофты?

Апартаменты и лофты представляют собой помещения, предназначенные для временного проживания и/или работы, однако их владельцы иногда используют их и для постоянного проживания.

Строго говоря, апартаменты не являются самостоятельным видом недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий гостиничных номеров. Тем не менее, девелоперы зачастую позиционируют апартаменты как разновидность жилой недвижимости. Особенно это касается апартаментов эконом класса, ведь стоимость таких квартир ниже, чем в многоквартирных жилых домах.

«Жилые апартаменты, по сути, являются жилыми помещениями, но с точки зрения закона не имеют статуса жилых помещений. Для собственников апартаментов это влечет только невозможность постоянной регистрации и ограниченный доступ к социальной инфраструктуре – при строительстве апартаментов застройщикам нет необходимости строить школы, поликлиники и жилые дома, как это обычно бывает при комплексной застройке», - объяснила Ирина Вишневская.

С лофтами ситуация несколько иная: лофт - это больше архитектурный стиль, нежели разновидность недвижимости. Изначально лофты – это переделанные промышленные объекты. Причем использовались они не только как жилые помещения, но и мастерские художников, выставочные залы и так далее. В России классических лофтов практически нет, они строятся «с нуля», зачастую в комплексах апартаментов (лофт апартаменты) или офисных зданиях.

«Лофты - также нежилой объект, его можно отнести к апартаментам класса «люкс», которые фактически уже сформировались как отдельный сегмент рынка недвижимости. Но более это дань моде, своеобразный архитектурный стиль», – отметила Ирина Вишневская.

Апартаменты завоевывают рынок

Компания Est-a-Tet проанализировала ситуацию на рынке новостроек Москвы и представила данные, согласно которым объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил около 693,3 тыс. кв. м. Апартаменты строятся в рамках 97 проектов, 21 из которых относится к реконструкции зданий. Таким образом, объем предложения апартаментов за ушедший год вырос на 12,4%. На рынке Екатеринбурга в 2015 году апартаменты единственные показали рост.

Средневзвешенная цена на апартаменты в 2015 году находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м, что на 7,3% меньше, чем в прошлом году. Эксперты объясняют снижение изменениями в структуре предложения.

Показательно, что эксперты компании Est-a-Tet в своем отчетеуказали долю апартаментов на рынке именно жилой недвижимости.

О ситуации на рынке апартаментов и лофтов рассказала Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,проводившей оценку недвижимости данных категорий в Москве и Сочи.

Ирина Вишневская объяснила, что апартаментное жилье, к которому относится большое количество новостроек классов «бизнес» и «элит», не учитываются органами государственной статистики в общем объеме ввода жилья. Ежегодный объем вводимых апартаментных комплексов в Сочи, по оценкам аналитиков, превышает 100-150 тыс. кв. м., но в 2013 году, в связи с вводом в строй олимпийских проектов, объем апартаментов достиг практически 500 тыс. кв. м.

По словам Ирины Вишневской, наибольшее распространение в России получили апартаменты в составе многофункциональных комплексах. Причем в Москве и Петербурге апартаменты располагают обычно в офисных и торгово-офисных объектах (пример – Москва Сити), в Сочи и других курортных зонах – преимущественно в гостиничных комплексах.

«На примере города Сочи: всего 10% жилья в городе покупается для постоянного проживания, 50% – жилье для временного проживания, отдыха и сдачи в аренду, 40% жилья приобретается с целью инвестиций с расчетом на рост цен в будущем. Основными покупателями являются жители Сибири (нефтяных регионов), Санкт-Петербурга и Москвы», – рассказала Ирина Вишневская.

Как оценить апартаменты и лофты?

Поскольку апартаменты и лофты относятся к недвижимому имуществу, они могут оцениваться, как и другая недвижимость, с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

«Оценка апартаментов производится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Расчет стоимости апартаментов производится по методике оценки рыночной стоимости жилых помещений», – объяснила Ирина Вишневская.

О сравнительном и доходном подходе при оценке апартаментов и лофтов рассказал Руслан Лаврушин, оценщик-эксперт ООО Столичный Центр Аудита и Оценки, г. Москва.

Руслан Лаврушин объяснил, что сравнительный (рыночный) подход - это совокупность методов оценки данной недвижимости, основанных на сравнении оцениваемых апартаментов с аналогичными апартаментами, относительно которых есть подтвержденная информация (интернет – источники) о стоимости продажи на открытом рынке. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости апартаментов-аналогов. При реализации объекта недвижимости разумный потенциальный покупатель не заплатит за апартамент или лофт сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, необходимо показать рынок реализации аналогичных апартаментов, применив сравнительный подход.

Доходный подход – это совокупность методов, который подразумевает прогноз ожидаемых доходов по эксплуатации апартаментов (например, сдачи их в аренду). Данный подход основывается на том, что действительная рыночная стоимость объекта недвижимости будет сопоставима с последующими выгодами, связанными с его эксплуатацией. Руслан Лаврушин пояснил, что рыночная стоимость объекта оценки в целом будет определена при согласовании результатов, полученных двумя подходами.

«Если лофт или апартаменты используется для постоянного проживания, то при оценке их относят к категории жилой недвижимости, оцениваются они как жилая недвижимость с применением только сравнительного метода. Если же лофт или апартаменты сдаются в аренду, то в этом случае используется методика двух подходов: сравнительного и доходного», – заключил Руслан Лаврушин.

Ирина Вишневская, генеральный директор «Беркшир Адвайзори Групп», поделилась опытом оценки апартаментов и лофтов.

«Обычно применяется только сравнительный подход к оценке на основании предложений или сделок с апартаментами в других жилых комплексах (аналогов), – объяснила Ирина Вишневская. – Поскольку предложений апартаментов в настоящее время в Москве очень много – по данным компании Est-a-Tet объем предложения на конец ноября 2015 года составляет более 62 тыс. м2, проблем с поисками аналогов у оценщиков нет».

По мнению Ирины Вишневской, выбор методики оценки лофтов зависит, в первую очередь, от фактического использования лофта – это может быть офис в стиле лофт, либо жилые апартаменты (лофт квартира). В первую очередь для жилых лофтов применяется сравнительный подход к оценке. Если лофт используется как коммерческая недвижимость (офис или мастерская), тогда применяются и сравнительный, и доходный подходы.

«Цена лофта ниже стоимости офисной недвижимости в среднем на 10%. По сравнению с жилыми объектами, стоимость таких помещений больше приближена к стоимости квартир бизнес-класса», – рассказала Ирина Вишневская.

Вывод

Подход к оценке лофтов и апартаментов зависит от вида их использования: если помещение используется для проживания, применяется сравнительный подход, если как коммерческая недвижимость – доходный и сравнительный. Затратный подход к оценке апартаментов обычно не применяется, учитывая развитость рынка и наличие большого количества аналогов. Это относится и к лофтам, поскольку в России этот сегмент недвижимости представлен, в основном, лофт-апартаментами или офисами в стиле «лофт». Однако если речь идет о «классических» лофтах, по сути, уникальных объектах, применение затратного подхода будет иметь смысл.

Аналитическая справка о состоянии рынка апартаментов класса "эконом" (г. Екатеринбург, январь 2016)

Справка содержит информацию о состоянии рынка апартаментов г. Екатеринбург по состоянию на ноябрь 2015г. - январь 2016г. Был проведен анализ стоимости  апартаментов класса "эконом", введенных в эксплуатацию. Результаты представлены в таблице ниже.

Таблица 1

Наименование			Комплекс апартаментов «Фаэтон»		Комплекс апартаментов на Эльмаше		Комплекс апартаментов «Стрела»
Адрес			ул. Куйбышева, 159а		ул. Стачек, 4		ул. Летчиков, 7
Микрорайон			Шарташский рынок		Эльмаш		Уралмаш
Ценовой пояс			1 пояс		2 пояс		2 пояс
Год постройки			2015		2012-2014		2015
Этажность			16		17		17
Количество комнат			Стоимость, руб./кв.м.	Количество предложений, шт.	Стоимость, руб./кв.м.	Количество предложений, шт.	Стоимость, руб./кв.м.	Количество предложений, шт.
Аренда
1	ср.знач.1		400	7	354	15	539	44
	мин-макс.2		286-515		260-450		339-690
2	ср.знач.1		400	2	335	8	456	5
	мин-макс.2		379-420		258-556		350-529
3	ср.знач.1		-	-	-	-	-	-
	мин-макс.2		-		-		-
4	ср.знач.1		-	-	-	-	-	-
	мин-макс.2		-		-		-
Продажа
1	ср.знач.1		63 826	27	69 607	13	64 676	29
	мин-макс.2		58537 - 71250		65116 - 81216		48000 - 84375
2	ср.знач.1		60 900	23	66 778	9	87 994	2
	мин-макс.2		54930 - 70968		50912 - 85000		75988 - 100000
3	ср.знач.1		59 464	2	52 176	5	-	-
	мин-макс.2		55952 - 62976		47267 - 57841		-
4	ср.знач.1		63 333	1	-	-	-	-
	мин-макс.2		63333 - 63333		-		-
1. Среднеарифметическое значение стоимости; 2. Доверительный диапазон цен

Вы можете скачать полную аналитическую справку в формате PDF (348,84kb)

Читайте также:

Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке

Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и тонкости перевода

 

Статью подготовила Наталья Ничкова