Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и тонкости перевода

5 ноября 2015

Предприниматели, решившие открыть магазин или офис на первом этаже жилого дома, часто сталкиваются с вопросом перевода жилого помещения в нежилое.

Нормативная база для перевода

«Осуществить перевод квартиры в нежилой фонд нам позволяет законодательная база, в частности, Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс и Положение Екатеринбургской городской Думы», – комментирует Людмила Юрьевна Кунгурова, юрист агентства недвижимости «Белый дом».

Основными регулирующими документами в этой сфере в г. Екатеринбурге являются:

• жилищный кодекс РФ (Глава 3);
• решение Екатеринбургской городской Думы от 08.11.2005 № 13/8 «Об утверждении Положения «О порядке принятия решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

В других муниципальных образованиях порядок перевода жилого помещения в нежилое регулируется положениями соответствующих администраций. Например, в середине мая 2015 года мэр Москвы Сергей Собянин подписал изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах, запрещающие, в частности, при перепланировке помещений присоединять к таким домам «наружные тамбуры и крыльца», что фактически делает перевод квартир в нежилой фонд невозможным.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Цель процедуры перевода квартиры в нежилое помещение – получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

1. Получение постановления администрации о переводе жилого помещения в нежилое

1.1. Разработать эскизный проект помещения. Разработкой эскизного проекта должна заниматься проектная организация, состоящая в СРО. Эскизный проект необходимо согласовать в Главархитектуре (фасад и рекламную часть), комиссии по транспорту и связи (парковочные места), управлении по благоустройству (генплан), ГИБДД (безопасность дорожного движения).

1.2. Одновременно с разработкой эскизного проекта необходимо запросить тех. условия от балансодержателей здания: управляющей компании и организаций, осуществляющих теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т.д.

1.3. На основании эскизного проекта и тех. условий разрабатывается рабочая документация, которую также нужно согласовать с балансодержателями дома.

1.4. Вся документация сдается в администрацию города на юридическую экспертизу, которая длится 30 дней.

1.5. По итогам экспертизы администрация может выдать замечания, которые необходимо устранить. Если документы прошли все согласования, через 45 рабочих дней администрация города выдает постановление о переводе квартиры в нежилое помещение. Общая продолжительность первого этапа может составлять 3-6 месяцев. Постановление администрации служит разрешением на производство строительных работ.

2. Строительные работы

2.1. Выбрать строительную компанию, имеющую допуск в СРО.

2.2. Назначить ответственного за выполнение работ.

2.3. После окончания работ получить от строительной компании все необходимые документы: акты и технические отчеты.

2.4. Написать заявление в администрацию района на создание комиссии по приемке перепланированного помещения. Собственнику выдаются акты для подписания членами комиссии.

2.5. Приемка помещения производится комиссионно, то есть каждый член комиссии выезжает на объект, и если его все устраивает – подписывает акт. Если работы выполнялись в соответствии с проектом, то замечаний, как правило, не бывает. Процесс приемки помещения обычно длится 1 месяц.

3. Получение свидетельства о праве собственности

3.1. После комиссии можно внести изменения в кадастровую часть: указать, что помещение стало нежилым, отразить изменения по площади. Для этого необходимо пригласить работников БТИ.

3.2. Далее необходимо обратиться в УФРС (Росреестр или Многофункциональный центр), чтобы получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение и новый кадастровый паспорт. Этот этап может длиться 1.5-2 месяца.

Возможные сложности при переводе жилого помещения в нежилое

1. Согласие жильцов

Любая реконструкция или перепланировка при переводе жилого помещения в нежилое требует организации отдельного входа в помещение.

«Для проведения такой перепланировки собственник помещения должен получить согласие 2/3 жителей дома. Не всегда предпринимателю легко договориться с жильцами, так как не все хотят, чтобы в их доме кто-то зарабатывал деньги и, как они считают, наживался», – комментирует Людмила Кунгурова.

Для получения согласия необходимо организовать очное собрание жителей дома. Если кворум не набирается, проводится заочное голосование.

«Часто возникает ситуация, когда люди не ставят подпись, так как просто не понимают, зачем это делается. Они говорят: мы не против, но ничего подписывать не будем», – добавила Людмила Кунгурова.

Согласие жителей стало требоваться, потому что последнее время активно осуществлялся кадастровый учет земель, и почти все дома в г. Екатеринбурге получили в собственность земельный участок. Таким образом, жители являются собственниками земельного участка, на котором расположен их дом.

2. Управляющая компания

Одной из проблем может стать взаимодействие с управляющей компанией, выдвигающей определенные требования предпринимателю: купить отдельный контейнер для мусора, сделать ремонт в подъезде и т.д.

3. Проблемы с мощностью

Еще одна проблема заключается в том, что жилые помещения не рассчитаны на ту мощность (особенно это касается потребления электроэнергии), которая требуется для ведения бизнеса. Увеличить мощность можно, обратившись в Екатеринбургскую Электросетевую компанию. Но обратиться можно только после перевода жилого помещения в нежилое. Это, к сожалению, дополнительное время и упущенные выгоды предпринимателя.

4. Неудачная планировка

Предприниматели сталкиваются с тем, что планировка квартиры изначально сильно отличается от планировки помещения для коммерческой деятельности. Поэтому перепланировка, во-первых, требует серьезных затрат; во-вторых, может затрагивать капитальные стены, балконы и ограждающие конструкции. Перечисленные элементы относятся к общему имуществу дома, значит, снова потребуется согласие жильцов.

Могут ли отказать в переводе?

Собственник может получить отказ о переводе квартиры в нежилой фонд в следующих случаях:

• квартира расположена выше первого этажа и под ней располагаются жилые помещения;
• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть нельзя перевести одну или несколько комнат в нежилой фонд;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Причина отказа обязательно должна быть указана администрацией. Решение об отказе может быть обжаловано собственником в судебном порядке.

Получить отказ можно и в процессе предварительных согласований:

• если квартира находится на первом этаже, но окна выходят только на дворовую территорию, Роспотребнадзор откажет в согласовании;
• если нет возможности организовать парковку рядом с переводимым помещением, ОГИБДД УВД может отказать в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение.

Пример: требования к устройству магазина в жилом здании

В жилом здании можно организовать магазин, в том числе продуктовый, при условии перевода жилого помещения в нежилое и соблюдении определенных норм. Требования к устройству и оборудованию помещений магазина указаны в СП 2.3.6.1066-01:

• магазин может быть организован в жилом здании, если он не является специализированным рыбным или овощным, и его площадь не более 1000 кв.м.;
• загрузка продуктов может осуществляться только с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии в магазине специальных загрузочных помещений;
• не допускается располагать холодильные камеры, машинные отделения и грузоподъемники непосредственно под (рядом с) жилыми помещениями;
• при планировке помещений необходимо учитывать поточность: нельзя допускать встречных потоков и перекрестов продовольственных и непродовольственных товаров, сырых и готовых пищевых продуктов, персонала и посетителей;
• при наличии специализированных отделов должны быть оборудованы изолированные помещения для подготовки пищевых продуктов к продаже;
• хранение и подготовка пищевых продуктов к продаже должна осуществляться максимально близко к загрузочным и местам реализации;
• помещения для хранения и подготовки не должны быть проходными;
• для разных групп пищевых продуктов должны быть отдельные фасовочные. В фасовочные должна быть проведена горячая и холодная вода для мытья рук;
• склады и торговые зоны для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными;
• важно! Отделку помещений можно выполнять только материалами, устойчивыми к воздействию влаги, температуры, моющих и дезинфицирующих средств, а также разрешенными органами госсанэпидслужбы.

Возможность перевода и цена квартиры

Влияет ли на цену жилого помещения возможность его перевода в нежилой фонд? Как показывает практика – да. Квартиры «под офис» стоят дороже, чем квартиры, не предназначенные для перевода в нежилой фонд. Для анализа влияния возможности перевода квартиры в нежилой фонд на ее стоимость была получена выборка с помощью системы Estimatica.pro. Пары подбирались в Екатеринбурге, в районе Уралмаш. Количество комнат от 1 до 3. В таблицах приведено несколько примеров из выборки. Полный отчет можно заказать на портале в разделе Анализ рынка.

В таблице №1 показаны пары квартир, одна из которых продается под офис, вторая располагается в этом же доме на средних этажах. Отношение цен квартир "под офис" и квартир на средних этажах в среднем больше 1. На основании этого результата можно сделать вывод о том, что цена за кв.м. квартир на первых этажах "под офис" выше цен за кв.м. квартир на средних этажах.

Таблица 1

Наименование	Комнат	Площадь общая, кв.м.	Этаж	Объект	Цена, руб.	Цена, руб./ кв.м.	Отношение цен за кв.м. (Ц под оф/ Ц кв)
Екатеринбург, Уралмаш, Бак. комиссаров 64	2	42,4	1	квартира под офис	3440000	81132	1,05
		42	4	квартира	3260000	77619
Екатеринбург, Уралмаш, Избирателей 66	2	44	1	квартира под офис	2260000	51364	0,90
		44,5	2	квартира	2550000	57303
Екатеринбург, Уралмаш, Индустрии 66	2	41	1	квартира под офис	3900000	95122	1,13
		41,4	18	квартира	3500000	84541
Екатеринбург, Уралмаш, Бак.комиссаров 109	1	34	1	квартира под офис	3100000	91176	1,11
		36,6	8	квартира	3000000	81967
Екатеринбург, Уралмаш, Ильича 61	1	29	1	квартира под офис	2650000	91379	1,10
		28,4	4	квартира	2350000	82746
Екатеринбург, Уралмаш, Ильича 28	3	77	1	квартира под офис	6800000	88312	1,35
		64	3	квартира	4200000	65625
Екатеринбург, Уралмаш, Космонавтов 29/а	3	53	1	квартира под офис	4000000	75472	1,05
		53	7	квартира	3800000	71698
Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей 18	3	75	1	квартира под офис	4200000	56000	0,98
		78	4	квартира	4480000	57436
Екатеринбург, Уралмаш, Победы 51	3	72	1	квартира под офис	4660000	64722	1,06
		64	5	квартира	3900000	60938
Екатеринбург, Уралмаш, Черниговский 11	3	86	1	квартира под офис	5000000	58140	1,27
		72	2	квартира	3300000	45833
Среднее значение							1,1

В таблице №2 показаны пары квартир, одна из которых продается на первом этаже (не под офис), вторая располагается в этом же доме на средних этажах. Отношение цен квартир на первых этажах и квартир на средних этажах в среднем меньше 1. На основании этого результата можно сделать вывод о том, что цена за кв.м. квартир на первых этажах ниже цен за кв.м. квартир на средних этажах.

Таблица 2

Наименование	Комнат	Площадь общая	Этаж	Объект	Цена	Цена за кв.м.	Отношение цен за кв.м. (Ц под оф/ Ц кв)
Екатеринбург, Уралмаш, Бак.комиссаров 60	1	30	1	квартира	2.050.000	68333	0,73
		22	6	квартира	2.050.000	93182
Екатеринбург, Уралмаш, Бак.комиссаров 97	1	52,6	1	квартира	3.750.000	71293	0,86
		42	2	квартира	3.500.000	83333
Екатеринбург, Уралмаш, Индустрии 66	1	40	1	квартира	2.850.000	71250	0,97
		40	21	квартира	2.950.000	73750
Екатеринбург, Уралмаш, Ломоносова 61	1	30	1	квартира	2.150.000	71667	1,05
		30	2	квартира	2.050.000	68333
Екатеринбург, Уралмаш, Победы 51	1	35	1	квартира	2.500.000	71429	0,95
		36	7	квартира	2.700.000	75000
Екатеринбург, Уралмаш, Восстания 101	2	44	1	квартира	3.990.000	90682	0,96
		44	4	квартира	4.170.000	94773
Екатеринбург, Уралмаш, Космонавтов 51/а	2	42	1	квартира	2.600.000	61905	0,92
		43	2	квартира	2.900.000	67442
Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей 81	2	43	1	квартира	2.500.000	58140	0,97
		45	2	квартира	2.700.000	60000
Екатеринбург, Уралмаш, Стахановская 32	2	61	1	квартира	3.800.000	62295	0,98
		47	2	квартира	3.000.000	63830
Екатеринбург, Уралмаш, Калинина 22	3	80	1	квартира	6.800.000	85000	0,96
		80	3	квартира	7.100.000	88750
Екатеринбург, Уралмаш, Калинина 31,	3	64	1	квартира	3.800.000	59375	0,85
		63,9	5	квартира	4.460.000	69797
Екатеринбург, Уралмаш, Культуры 24	3	58	1	квартира	3.200.000	55172	1,01
		58,5	4	квартира	3.200.000	54701
Екатеринбург, Уралмаш, Победы 51	3	72	1	квартира	4.660.000	64722	0,89
		76	11	квартира	5.500.000	72368
Среднее значение							0,93

Таким образом, цена за кв.м. квартир «под офис» больше цены обычных квартир на первых этажах на 18%.

Тем не менее, потенциальному собственнику необходимо тщательно проанализировать все особенности приобретаемого помещения, ведь процедура перевода квартиры в нежилое помещение достаточно сложная и требует дополнительных финансовых вложений. Важно заранее определить, насколько возможно произвести перепланировку помещения таким образом, чтобы она соответствовала всем установленным требованиям.

Если вы хотите определить стоимость квартиры, но не хотите заказывать анализ у оценочной компании, вы можете воспользоваться сервисом онлайн-оценки квартир. Сервис позволяет произвести экспресс-оценку квартиры всего за 85 рублей.

Стоимость квартиры с возможностью перевода в нежилое будет меньше стоимости аналогичного помещения в административном здании. Это объясняется рядом факторов:

• рядом с административными зданиями, как правило, больше парковочных мест;
• людской поток возле административных зданий обычно больше, а значит, выше рентабельность бизнеса;
• в административном здании предусмотрены санузлы для работников здания, что позволяет увеличить полезную площадь магазина;
• в административном здании или около него обычно есть предприятия питания, что дополнительно увеличивает поток посетителей.

Заключение

Перед принятием решения о переводе помещения в нежилой фонд необходимо внимательно изучить Главу 3 Жилищного кодекса РФ и соответствующее Положение Администрации муниципального образования, особенно условия перевода жилого помещения в нежилое.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое:

1. получение постановления администрации о переводе квартиры в нежилой фонд;

2. производство строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию;

3. получение свидетельства о праве собственности на нежилое помещение.

Возможные сложности при переводе:

- получение согласия жильцов;

- взаимодействие с управляющей компанией;

- проблемы с мощностью;

- неудачная планировка.

Отказ в переводе возможен в ряде случаев, предусмотренных Кодексом или Положением Администрации города. Также отказ можно получить на этапе предварительных согласований.

Цена жилого помещения, которое можно перевести в нежилой фонд, в среднем на 18% выше цены квартиры, не предназначенной для перевода.

Статью подготовила Наталья Ничкова