Апартаменты и лофты: различия, особенности, ситуация на рынке

18 ноября 2015

Апартаменты и лофты – это особые категории нежилой недвижимости, которые могут использоваться собственником, в том числе, для проживания. Если апартаменты в последнее время стали активно распространяться по территории России, то лофт-апартаменты все еще остаются эксклюзивным товаром.

I. Что такое лофт-апартаменты?

Апартаменты – это объекты, предназначенные для временного проживания: разновидность гостиничного номера с кухней, санузлом, спальней. Юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако девелоперы часто рекламируют комплексы апартаментов как жилые комплексы, а покупатели приобретают эти помещения в качестве жилья.

«На сегодняшний день в законодательстве отсутствует понятие «апартаментов» в том значении, в котором они существуют в рамках современных многофункциональных комплексов. Сложившаяся рыночная практика предполагает, что апартаменты строятся и регистрируются в качестве нежилых помещений, но фактически используются для проживания (то есть в качестве жилых помещений)», - объяснила Абрамович Алена Владимировна, руководитель практики «Коммерческое право», юридической компании «Rights», г. Москва.

В последнее время многие застройщики переключились на строительство и продажу апартаментов. По продаже апартаментов в Екатеринбурге лидирует «Атомстройкомплекс».

«Артек»: комплекс апартаментов, Екатеринбург

«Артек»: планировки

Лофт – это изначально нежилое помещение (производственный цех, склад и т.п.), переоборудованное собственником в жилье. Понятие лофта возникло в 40-е годы XX века, после Великой Депрессии, когда многие фабрики и заводы обанкротились. В результате появилось большое количество пустующих производственных площадей, привлекательных низкой арендной платой, которые очень быстро заняли представители искусства: художники, архитекторы, музыканты. Они использовали лофты не только для жилья, но и для работы: обустраивали мастерские и выставочные залы. Постепенно лофты перестали быть дешевым жильем, превратившись в элитную недвижимость для богемы. В России промышленные здания переделывают в лофты крайне редко, чаще застройщики создают новые квартиры или офисы «под лофты».

О том, что такое лофт-апартаменты в настоящее время, рассказала Анна Агапова, архитектор ООО ПБ "АрхиТек":

«В настоящее время большинство крупных городов стараются вынести промышленные и складские территории за пределы города, как следствие появляется множество пустующих зданий, которые необходимо наполнять новой функцией. Лофт – это не стиль интерьера, а определенный тип жилья. Как правило, это бывшие складские помещения, пережившие реновацию и получившие вторую жизнь в виде жилья.

В России это очень дорогое удовольствие, потому что лофты строят (например, лофт-апартаменты в новостройках), а не переделывают в них уже существующие здания. В то время как лофтовые пространства в Европе или Америке более доступны».

Если апартаменты – это всегда нежилая недвижимость, то лофт может быть как жилым (лофт-квартира в жилом здании), так и нежилым (офисное помещение, лофт-апартаменты, «классический» лофт).

Один из первых лофтов Екатеринбурга –лофт-квартира известного фотографа Лошагина, расположенная на последнем этаже жилого дома на ул. Белинского. Владелец использовал его в качестве жилья, студии, арт-пространства, там же принимал многочисленных гостей. Площадь помещения составляет 400 кв.м., высота потолков – 7 м. Помещение было выставлено на продажу за 50 млн. руб.

Лофт-квартира, Екатеринбург, ул. Белинского

II. Различия апартаментов и лофтов

Апартаменты и лофты – это разные сегменты недвижимости, что обусловлено предпосылками их возникновения на рынке и разной целевой аудиторией. Однако в настоящее время эти сегменты могут пересекаться: застройщики стали выделять последние этажи в элитных комплексах апартаментов под лофт-апартаменты.

1. Апартаменты

Несмотря на то, что законодательно апартаменты предназначены для временного проживания, очень часто они используются собственниками в качестве основного жилья. Интересно, что на рынке Екатеринбурга только апартаменты показали рост в условиях кризиса. Почему апартаменты стали так популярны на рынке недвижимости? Можно выделить несколько причин:

1. Стоимость апартаментов ниже, чем квартир, а потребность населения в доступном жилье всегда высока. Это не относится, разумеется, к элитным комплексам апартаментов и лофт-апартаментам.
2. Спад на рынке офисной недвижимости заставил застройщиков пересмотреть варианты использования земельных участков, предназначенных для застройки офисными зданиями. Изменить вид разрешенного использования земли можно далеко не всегда, поэтому девелоперы нашли новый формат: они строят на этих землях апартаменты. Например, «Уралэнергостройкомплекс» и его проект «Аккорд» — жилой комплекс в районе ЖБИ, напротив торгово-развлекательного центра «Комсомолл». Ранее участок планировалось отдать под строительство бизнес-центра.
3. Законодательством не определено, сколь длительное проживание должно быть рассмотрено в качестве постоянного, поэтому нет санкций за использование апартаментов в качестве места постоянного проживания.

«В российском законодательстве отсутствуют процедура проверки соответствия реального использования помещений установленному функциональному назначению нежилых помещений, – пояснила Алена Абрамович. – Российским законодательством также не установлена ответственность за нецелевое использование нежилых помещений».

2. Лофты

Классический лофт – это переоборудованное производственное помещение, поэтому он имеет совершенно иную архитектуру по сравнению с обычной жилой квартирой.

«Лофт – это грубые материалы, огромные открытые пространства и минимальное количество перегородок», - комментирует Анна Агапова.

Зонирование выполняется только с помощью цвета, расстановки мебели, фактур. На сегодняшний день лофт – это статусное приобретение, доступное не каждому. Почему лофты, несмотря на высокую стоимость, продолжают пользоваться спросом?

• Несмотря на то, что лофт из доступного жилья превратился в недвижимость класса люкс, его назначение осталось прежним: пространство не только для жизни, но и для работы, творчества, встреч с друзьями. Поэтому лофт-апартаменты продолжают привлекать деятелей искусства.
• Большая площадь и окна до пола дают ощущение свободы, которой часто не хватает жителям городов, поэтому лофт-апартаменты покупают и состоятельные представители консервативных профессий: юристы, банкиры, финансисты.

«Лофты не для всех. Это пространство, в котором хорошо жить творческому человеку или компании единомышленников, но оно вряд ли подойдет для очень уж семейных людей. Нет как такового личного пространства. Лофт тем и отличается от обычной квартиры, что это скорее пространство, которому ты можешь дать любое назначение, чем исключительно место жительства. Часто лофты становятся не только жильем, но и рабочими студиями, - объяснила Анна Агапова. – Хочется добавить несколько слов о тенденциях в лофтовых интерьерах. Как правило, это смесь из различных стилей. Разница только в том, что для кого-то лофт – это минимализм, наполненный редкими яркими акцентами, а для кого-то – возможность наполнить пространство всем, чем ему хочется».

III. Ситуация на рынке недвижимости

Все больше людей интересуются, что такое лофт-апартаменты, апартаменты и лофты, так как эти виды недвижимости активно развиваются. О рыночной ситуации в этих сегментах рассказала Надежда Шугай, эксперт по недвижимости и ипотеке, «Риэлторская Компания Партнеры».

«Продажа апартаментов в Екатеринбурге началась лет шесть-семь назад. Новый формат недвижимости начал активно набирать популярность. Сегмент апартаментов эконом класса на сегодняшний день наиболее популярен. Популярен, в первую очередь, из-за сравнительно (по отношению к жилой недвижимости) невысокой стоимости апартаментов. Стоимость квадратного метра апартаментов примерно на 15-20% ниже стоимости квадратного метра квартиры. Кроме того, часто застройщики предлагают апартаменты с отделкой под ключ и частичной меблировкой (к примеру, один из первых на Урале комплекс апартаментов в районе ул. Стачек - Фронтовых бригад, застройщик «Атомстройкомплекс» или строящийся в районе Шарташского рынка комплекс апартаментов «Фаэтон», застройщик ГК Кронверк)»

Надежда Шугай рассказала, кто в основном приобретает апартаменты эконом класса:

«Покупают помещения в апартаментах эконом класса в основном молодые люди (в возрасте от 30 до 40 лет), кто-то для проживания, кто-то для дальнейшей сдачи в аренду».

Надежда Шугай высказалась и по поводу апартаментов бизнес и премиум классов:

«Что касается апартаментов бизнес и премиум классов, это уже совсем другая история. Стоимость апартаментов в этом сегменте значительно выше: квадратный метр здесь иногда стоит дороже квадратного метра жилой недвижимости бизнес класса, но, тем не менее, они тоже находят своего покупателя. Покупают их в основной массе как коммерческую недвижимость (офисы, гостиницы и т.д.) состоятельные, деловые жители Екатеринбурга, а таких у нас достаточно много.

В заключение, два слова о лофт-апартаментах. Этот формат недвижимости в Екатеринбурге не столь популярен, да и в полном понимание термина лофты – это жилые помещения, переоборудованные из бывших фабричных цехов. У нас же, если мы говорим о лофтах, это большие помещения со свободной планировкой в некоторых новостройках, как правило, на последних этажах. Например, сегодня продается лофт-квартира на ул. Белинского, 32 (лофт Лошгина). Объяснить, что такое лофт-апартаменты, можно на примере бизнес-центра «Манхэттен». Еще до начала строительства здания там было запланировано место для подобного пространства. Лофт-апартаменты в «Манхэттене» заняли 17-й этаж. Общая площадь — 800 кв. м., которые разделили между собой четыре лофта (по 200 кв. м. на каждый). Помимо вида из окон, объекты имеют уникальное дополнение — открытую веранду площадью 200 «квадратов». Стоимость начинается от 120 тыс.р. за квадратный метр».

IV. Правовые особенности

Рассмотрим особенности использования нежилой недвижимости для жилья, то есть постоянного проживания в апартаментах или лофт-апартаментах. Не будем затрагивать ситуации, когда апартаменты используются по прямому назначению или когда лофт-квартира располагается в жилом здании.

Юристы относятся довольно прохладно к использованию апартаментов в качестве жилья.

«Поскольку апартаменты – это нежилые помещения, то режим налогообложения, стоимость коммунальных услуг, расчет социальной инфраструктуры (больницы, школы, детские сады) будут иными, чем в отношении жилых помещений. Будут сложности с регистрацией по месту жительства. Стоит обратить внимание на особенности платы за землю: с 2015 г. собственники помещений в многоквартирных домах освобождены от уплаты земельного налога.

На рынке стоимость апартаментов, насколько мне известно, ниже, чем обычных квартир, но у премии к цене есть приведенные выше негативные стороны», – поделился мнением Комаров Илья Сергеевич, к.ю.н., юрист агентства коммерческой безопасности «Мост».

Рассмотрим, чем отличаются апартаменты и лофт-апартаменты от жилых помещений по техническим и иным аспектам.

1. Техническая составляющая

1.1. Уровень шума

Для жилых помещений существуют жесткие требования по предельному уровню шума, указанные в СП 51.13330.2011. Для нежилых помещений эти требования мягче либо их нет.

1.2. Признание помещение непригодным для проживания

Для жилого помещения четко сформулированы признаки, по которым жилое помещения может быть признано непригодным для жилья, перечисленные в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В частности, эти признаки относятся к влажности и температуре внутри помещений, требованиям к ограждающим конструкциям и пр. Для апартаментов такие признаки не сформулированы, поэтому не ясно, как можно признать их непригодными для проживания, если возникнет такая необходимость.

1.3. Градостроительные требования

Градостроительные требования для многоквартирных многоэтажных жилых домов и многофункциональной застройки (апартаменты) отличаются коэффициентом плотности застройки. Коэффициент плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и

сооружений к площади участка (квартала). Нормативные коэффициенты указаны в СП 42.13330.2011 и составляют: для жилых домов 1.2, для апартаментов – 3. Поэтому, приобретая апартаменты, нужно понимать, что, возможно, придется жить в «каменных джунглях».

1.4. Обеспечение социальной инфраструктурой

В СП 42.13330.2011 указаны нормативы радиуса обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке. Для апартаментов таких нормативов нет. Поэтому, с одной стороны, жильцы апартаментов терпят неудобства в связи с удаленностью таких значимых объектов инфраструктуры, как детские сады, школы, медицинские учреждения, остановочные пункты. С другой стороны, на существующие объекты инфраструктуры создается дополнительная нагрузка (выше расчетной), что приводит к неудобствам для других жителей района.

2. Прочие особенности

2.1. Возможность регистрации по месту жительства

В жилых помещениях можно регистрироваться по месту жительства, в апартаментах – нет. Хотя отсутствие регистрации не является причиной для ограничения прав, наличие регистрации по месту жительства создает дополнительные удобства и определенные преимущества. Например, это касается особенностей получения медицинской помощи. Кроме того, зарегистрированным в Екатеринбурге по месту жительства неработающим пенсионерам может осуществляться доплата к пенсии, если она ниже прожиточного минимума, установленного городом.

2.2. Коммунальные платежи

У жителей апартаментов отсутствуют льготы, имеющиеся у владельцев жилых помещений. В частности, это касается электроэнергии. Однако на форумах Екатеринбурга собственники апартаментов утверждают, что разница в размере коммунальных платежей не существенна.

2.3. Платежи за содержание и ремонт здания

Многими субъектами РФ предусмотрены гарантии в отношении размера платежей за содержание и ремонт жилого здания, которые отсутствуют у лиц, проживающих в апартаментах.

2.4. Налоги

Налог на имущество исчисляется по-разному для квартир и нежилых помещений. Для квартир ставка налога составляет 0.1%, налогооблагаемая база – кадастровая стоимость минус кадастровая стоимость 20 кв.м. этой квартиры. Налог на апартаменты – это налог на «прочие объекты». Налоговая ставка составляет 0.5%, налоговая база – кадастровая стоимость апартаментов.

2.5. Невозможность использовать материнский капитал

При покупке коммерческой недвижимости (какой являются апартаменты) нет возможности внести материнский капитал в качестве оплаты.

Что говорят собственники апартаментов по поводу этих недостатков? Информацией поделилась Надежда Шугай:

«По отзывам тех, кто приобрел нежилые помещения в таких комплексах, существенного отличия между проживанием в апартаментах и проживанием в жилых домах они не замечают. Коммунальные платежи отличаются не значительно, управляющие компании есть в обоих случаях, следовательно, есть с кого спросить в случае нарушения каких-либо жилищных норм.

Правда, пока не совсем ясен вопрос, насколько выше будут налоги, если учесть, что апартаменты – это коммерческая недвижимость. Кроме того, нет возможности получить налоговый вычет с покупки недвижимости, использовать материнский капитал при покупке и т.п.»

3. Выводы

Строительство апартаментов приводит к ряду проблем. Владельцы апартаментов, использующих их для постоянного проживания, терпят ряд неудобств и становятся социально менее защищенными. Кроме того, использование апартаментов в качестве основного жилья является причиной перегрузки объектов социальной инфраструктуры, что создает неудобства для других жителей района.

Некоторые юристы считают, что основная проблема использования апартаментов для постоянного проживания – это нарушение функционального назначения апартаментов. А отсутствие социальной инфраструктуры и невозможность регистрации – это очевидные для потенциального покупателя вещи.

«Апартаменты фактически «выпадают» из правового поля. Единственным актом, дающим формальное определение апартаментов, является приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Приказ определяет апартамент как две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 кв.м. Таким образом, согласно законодательству, апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий гостиничных номеров», – объяснила Алена Абрамович.

«Апартаменты в том виде, в котором они существуют на рынке коммерческой недвижимости не находят законодательного закрепления. Это представляет собой проблему, которая заключается не в отсутствии возможности регистрации в апартаментах и не в отсутствии социальной инфраструктуры (т.к. на практике эти вещи очевидны и приемлемы покупателям апартаментов), а в нарушении функционального назначения апартаментов» – заключила она.

V. Перспективы развития рынка

В настоящий момент Администрация г. Екатеринбурга разрабатывает новые нормативы градостроительного проектирования. Согласно нововведениям, апартаменты станут полноценным жильем и будут соответствовать всем требованиям к жилым объектам. В частности эти требования будут касаться обустройства дворов и парковок. Какими могут быть последствия принятия новых нормативов? Скорее всего, стоимость апартаментов возрастет, ведь затраты по благоустройству полностью ложатся на плечи девелопера.

Кроме того, правительство обсуждает возможность снижения налога на имущество для владельцев апартаментов.

Застройщики признают, что рынок апартаментов нуждается в дополнительном регулировании, в частности, в разработке классификации апартаментов. Вариант классификации опубликовала рабочая группа из состава Российской гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области в конце 2014 года. Предлагается разделять апартаменты на классы: А (премиум), В (бизнес), С (эконом). Класс зависит от ряда характеристик: планировочных решений, отделки, уровня паркинга, инженерных систем, сервисной инфраструктуры.

В отношении перспектив развития рынка апартаментов застройщики настроены оптимистично:

«Доля апартаментов может достигнуть 10-15%. Важно, чтобы они были правильными. Для апартаментов нет простого решения – запретить или приравнять к жилью. Да, необходимо разработать нормативную базу, которая позволит строить такие апартаменты, которые будут достойным сегментом недвижимости. Это значит, что в комплексе апартаментов должна быть сильная управляющая компания, системы видеонаблюдения, кондиционирования, охраны и т.д. На примере комплекса апартаментов «Огни Екатеринбурга» такую базу можно разрабатывать», - считает Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс».

Оптимизм в отношении развития апартаментов на рынке Екатеринбурга разделяет и Надежда Шугай:

«Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что новый формат недвижимости – апартаменты – несмотря на все недостатки, нашел в Екатеринбурге своего покупателя и данный сегмент рынка с каждым годом приобретает все большую популярность. К тому же застройщики ведут переговоры с администрацией Екатеринбурга о возможности перевода нежилых комплексов в категорию «жилое». Не исключено, что такая возможность будет найдена.

Я думаю, что и лофты найдут своего покупателя, просто на это потребуется время», – подвела итог она.

VI. Примеры апартаментов и лофтов

Башня «Исеть»: апартаменты, Екатеринбург, премиум класс

Башня «Исеть»: планировки

«Олимп»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, ЖБИ, эконом класс

«Олимп»: планировки

«Октава»: апартаменты, Екатеринбург, ул. Крестинского, эконом класс

«Октава»: планировки

«Огни Екатеринбурга»: комплекс апартаментов, Екатеринбург, бизнес класс

«Огни Екатеринбурга»: планировки

БЦ «Манхеттен», лофт, Екатеринбург

Водонапорная башня, переделанная в жилой дом, Бельгия

Цементный завод, переоборудованный в архитектурное бюро, выставочные площади, гостевые номера, квартиру архитектора. Барселона, Испания

 

Читайте также:

Как оценить апартаменты и сколько стоит лофт?

Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и тонкости перевода

 

Статью подготовила Наталья Ничкова