Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Типичные ошибки при оценке торговых предприятий и способы их избежать

Типичные ошибки при оценке торговых предприятий и способы их избежать

28 апреля 2016

На основе доклада Колосовой Ольги в рамках видеоконференции «Оценка торгового предприятия»

Оценка бизнеса торговых предприятий имеет свою специфику. Разные торговые предприятия (розничной или оптовой торговли, интернет-магазины, предприятия общественного питания) отличаются структурой баланса. Тем не менее, в их балансах есть нечто общее. Например, маленький объем основных средств, потому что большая часть предпринимателей предпочитает арендовать торговые точки, а не приобретать их в собственность. В пассивах, как правило, отсутствует долгосрочная задолженность, основную часть составляет краткосрочная кредиторская задолженность перед поставщиками.

Доходный подход

Доходный подход – это первое, что приходит в голову при оценке торгового предприятия, потому что любой бизнес создается с целью извлечения прибыли. Доходный подход – один из наиболее трудоемких подходов, особенно в плане прогнозирования денежных потоков. С прогнозами у оценщиков обычно возникает масса проблем, тем более когда экономическая ситуация в стране нестабильная, и очень сложно предугадать, что будет через несколько лет или даже год.

Многие оценщики в своих отчетах предпочитают использовать некий макроэкономический прогноз (иногда по России, иногда по региону), и ориентируются на этот прогноз при построении денежных потоков. Оценщик берет общий показатель выручки, умножает на некие проценты роста и строит прогноз на будущее. Когда мы имеем дело с оценкой торгового предприятия, важно иметь в виду, что оно торгует определенным видом/видами товаров, поэтому нельзя использовать общий показатель для прогнозирования, мы обязательно должны определить номенклатуру товара, которым торгует предприятие, и проанализировать темпы роста по каждой позиции. Это достаточно сложно, но необходимо, потому что для разных видов товаров темпы роста будут различными. Учитывать надо не только рост курса валют и рост цен, но и динамику спроса.

К оценке всегда следует подходить индивидуально, обязательно запрашивать у предприятия полную расшифровку выручки по каждой статье: и в ретроспективе, и на сегодняшний день. Иногда оценщики пишут в своих отчетах: «расшифровка не предоставлена», «информации недостаточно» и так далее. В этом случае у проверяющих могут появиться вопросы, например: почему заказчик не дал вам расшифровку? Почему вы ее не запросили? Рекомендуется запрашивать как можно больше информации у заказчика – это в его интересах, если он хочет получить адекватную оценку. Если по какой-то причине эта информация не предоставляется, то следует отправить письменный запрос. Тогда можно будет доказать, что вы ее запрашивали, и избежать лишних вопросов при проверке вашего отчета.

При прогнозировании расходов предприятия большинство оценщиков идут простым путем: берут показатель себестоимости в ретроспективе и выводят какой-то процент от выручки. Но не стоит забывать о том, что у каждого предприятия существуют условно постоянные и условно переменные расходы. У торгового предприятия условно постоянные расходы это:

  • аренда помещения;
  • управленческие расходы;
  • зарплата персонала и так далее.

Эти расходы не зависят от величины выручки. Ставка аренды магазина или склада не меняется, даже если у организации увеличивается или уменьшается товарооборот. К условно переменным расходам можно отнести, например, транспортные расходы – расходы на доставку будут возрастать при увеличении товарооборота. Нужно постатейно знать структуру себестоимости предприятия. При имеющейся расшифровке становится понятно, какие расходы переменные, а какие постоянные.

Анализировать темпы роста тоже нужно постатейно. Например, торговое предприятие арендует складские и торговые площади. Оценщику важно знать, на краткосрочных или долгосрочных договорах они находятся, на каких условиях эти договоры заключены. Нужно провести анализ рынка складской и торговой недвижимости, построить прогноз роста арендных ставок, и исходя из этого наращивать статью. Так мы поступаем с каждой статьей. Желательно использовать не общероссийские, а региональные прогнозы, поскольку каждый регион будет отличаться. Многие оценщики пользуются долгосрочным прогнозом Минэкономразвития до 2030 года, но этот прогноз написан в 2005 году, его уже нельзя использовать, потому что экономические условия сильно изменились. Нужно искать новые прогнозы, более свежие и более приспособленные к кризису – они помогут адекватно спрогнозировать денежные потоки.

Если говорить о прогнозе капитальных вложений, следует отметить, что оценщики, как правило, предполагают, что они обязательно будут, но это не так. Для анализа этого момента нужно внимательно побеседовать с менеджментом предприятия и понять, какие у них планы на дальнейшее развитие. Даже если вам предоставили бизнес-план дальнейшего развития, и вы видите, что предприятие собирается открывать новые торговые точки, вы не можете применять этот прогноз без достаточного обоснования. Нужно понимать, что любое предприятие, в особенности торговое, очень сильно зависит от меняющейся макро- и микроэкономической ситуации, и, возможно, эти планы на будущее уже не актуальны. Прогнозируя капитальные вложения, рекомендуется изучить собственные оборотные средства предприятия. Потому что если их не хватает на текущий товарооборот, то ни о каких вложениях не может быть и речи.

Пусть прогноз займет много времени, зато вы сможете оценить ситуацию и избежать многих ошибок при прогнозировании.

  • старайтесь использовать свежие региональные прогнозы;
  • прогноз доходов и расходов следует рассчитывать постатейно;
  • запрашивайте как можно больше информации у заказчика в письменном виде;
  • при прогнозе капвложений не стоит верить на слово менеджменту: анализируйте реальные возможности предприятия.

Затратный подход

Использование затратного подхода многими оценщиками считается предпочтительным, особенно в последнее время. В связи со сложившейся экономической ситуацией в отчетах все чаще встречаются фразы «из-за нестабильной экономической ситуации невозможно адекватное прогнозирование, поэтому мы отказываемся от доходного подхода». Это неправильно, потому что предприятие обязательно должно быть оценено с обеих сторон. Затратный подход дает оценку предприятия как имущественного комплекса, набора активов и пассивов, но он не дает полного представления о том, что нам приносят эти активы и пассивы, какой доход мы можем извлечь от их эксплуатации. Ни один инвестор, ни один покупатель не захочет вкладывать деньги в бизнес, если неизвестно, насколько эффективно он работает. Поэтому работы с одним затратным подходом в случае оценки торгового предприятия будет недостаточно.

Оценка торгового предприятия затратным подходом обычно не вызывает особенных трудностей, потому что основных средств у таких предприятий не так много: недвижимость, в основном, арендованная, на балансе стоит движимое имущество, различное торговое оборудование, холодильники, морозильники, столы, стулья и так далее – все это оценить не сложно. Автотранспорт многие пытаются оценивать методом индексации затрат, как и прочее оборудование, но это не рекомендуется делать, потому что рынок автотранспорта у нас в стране хорошо развит. Значит, лучше оценивать позиции автотранспорта, пользуясь данными рынка, а не баланса.

Самая сложная составляющая при использовании затратного подхода в оценке торгового предприятия – это нематериальные активы. У многих торговых сетей, особенно у крупных ритейлеров, имеются зарегистрированные учтенные на балансе товарные знаки, увеличивающие стоимость данного бизнеса. У некоторых предприятий никаких нематериальных активов на балансе нет, но важно помнить про такое понятие как «гудвилл». Гудвилл, говоря простыми словами, это деловая репутация, которая для предприятий торговли крайне важна – они создают ее с помощью рекламы, «сарафанного радио» и других способов.

Оценив предприятие затратным подходом, мы можем увидеть, что полученный результат намного меньше величины, рассчитанной в рамках доходного подхода. Эта разница и будет гудвиллом. Гудвилл – это разница между ценой и стоимостью предприятия, которая создает предприятию добавочную ценность, помимо всех его активов. Оценка нематериальных активов – отдельная, достаточно сложная тема, но и на нее нужно обращать внимание, потому что встречаются случаи, когда именно деловая репутация предприятия составляет более 50% от его стоимости.

Нельзя забывать и о том, что у торговых предприятий самая большая статья – запасы. Запасы оценщики редко переоценивают, принимают их чаще всего абсолютно ликвидными. Однако и в этом случае следует обязательно просить расшифровку. Представители оцениваемого предприятия могут прислать просто оборотно-сальдовую ведомость, по которой сложно сделать выводы. Нужно запросить у бухгалтерии предприятия запасы, и классифицировать их на ликвидные и неликвидные. Возможно, у предприятия есть неликвид, который по какой-то причине не списали с баланса, тогда «списать» должен оценщик. Таким образом, все товары делятся на группы. Высоколиквидные запасы можно не переоценивать, низколиквидные либо списываются, либо продаются по бросовым ценам, со скидками.

  • нельзя применять только затратный подход даже в нестабильной экономической ситуации;
  • оценивайте автотранспорт, пользуясь данными рынка, а не баланса;
  • внимательно отнеситесь к оценке нематериальных активов;
  • классифицируйте запасы по степени ликвидности.

Сравнительный подход

Сравнительным подходом при оценке торгового предприятия пользуются крайне редко, основная проблема здесь – поиск предприятия-аналога. В интернете по запросу «продажа торгового предприятия», «продажа магазина» и так далее, можно найти аналоги – эти предприятия действительно продаются в немалом количестве. Но возникает проблема: при использовании сравнительного подхода, оценщик должен проанализировать финансовое состояние каждого из предприятий-аналогов. В объявлениях видно, как правило, только два показателя: среднемесячный оборот и чистый доход. По этим двум показателям многие оценщики ошибочно строят мультипликаторы и выводят стоимость, но это не верно, потому что мы не знаем, в каком финансовом состоянии находится каждый из этих аналогов, не видим их баланса. Поэтому в этом случае речь о сравнительном подходе лучше не вести. Провести анализ продаж такого бизнеса рекомендуется: он поможет понять, какие факторы влияют на ценообразование в этой сфере. Чаще всего продавцы торгового бизнеса в объявлениях указывают следующее:

  • среднемесячный оборот и чистая прибыль;
  • наличие объектов недвижимости;
  • условия договоров аренды по этим объектам недвижимости;
  • расположение своих торговых точек;
  • обращают внимание на наработанную клиентскую базу;
  • наличие действующих договоров с поставщиками и с покупателями;
  • наличие активов движимого имущества и наличие товарного остатка на складе.

Факторы, которые чаще всего указывают продавцы, послужат ценообразующими факторами, их можно вставлять в главу «Анализ рынка».

  • сравнительный подход при оценке торгового бизнеса применяется крайне редко;
  • анализ предложений о продаже торговых предприятий поможет определиться с ценообразующими факторами.

Выводы

При проведении оценки торгового предприятия обязательно запрашивайте всю необходимую информацию в письменном виде, чтобы было подтверждение того, что запрос действительно делался. Анализируйте и старайтесь вникать в деятельность предприятия, как в ретроспективе, так и в перспективе, поставьте себя на место менеджмента предприятия, не забывайте проводить беседы с бухгалтерией, высшим руководством, это поможет понять, как предприятие будет в дальнейшем развиваться, какие у него есть возможности для реагирования на меняющуюся экономическую ситуацию.

Читайте также по оценке торгового предприятия:

Оценка рисков торгового предприятия

Анализ торговой сети: превращаем ресурсы в прибыль


Статью подготовила Наталья Ничкова