Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Аналитическая справка "Подтверждение рыночной стоимости объекта запроса"

Цель справки: подтвердить "рыночную" стоимость объекта запроса [1]

Объект запроса: торговое помещение, площадью 43,2 кв.м. 1 этаж, отдельный вход. 

Адрес объекта запроса: г. Екатеринбург, ул. Агрономическая, д. 31

Дата определения стоимости: 30.03.2016г.

Данная справка не является отчетом об оценке! Объектом запроса является существующее предложение на рынке недвижимости в г.Екатеринбурге. Агрономическая, д. 31

Описание объекта запроса:

Рисунок 1.Местоположение объекта запроса

Безымянный

 Фотография 1.

 Здание, в котором расположен объект запроса

Безымянный1
Характеристика здания
год постройки 1961
планировка хрущевка
назначение жилое
материал стен блок
этажность 5
Характеристика объекта запроса
этаж 1
площадь, кв.м. 43,2
отдельный вход

есть

текущее использование магазин
отделка стандартная/хорошее состояние
Характеристики местоположения 
микрорайон Чермет
расположение внутри квартала
транспортная доступность   хорошая
развитость инфраструктуры  средняя
наличие парковки стихийная 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Цена объекта запроса:

На портале http://kn.e1.ru/ было размещено объявление с объектом запроса. Стоимость объекта запроса, согласно объявлению, составляет 6 300 000 (Шесть миллионов триста тысяч) рублей или 145 833 руб. за кв.м.

Анализ предложений по продаже недвижимости торгового назначения, расположенной на первом этаже в III ценовом поясе г.Екатеринбурга в марте показал, что данное объявления является наибольшим среди всех предложений.[2] Среднее значение цен по выборке составляет 72 200 рублей.

Анализ рынка

Чем удаленнее от центра расположен объект недвижимости,  тем ниже средняя стоимость 1 кв.м. Наибольшая средняя цена 1 кв.м торговой недвижимости составляет 86 590 рублей в Центре, наименьшая - 54 842 руб. в IV ценовом поясе. (Стоимость указана без учета НДС).

Такая же зависимость наблюдается и для средней арендной ставки. Наибольшая средняя ставка аренды торговой недвижимости в Центре  - 775 руб./кв.м, наименьшая в IV ценовом поясе предложений – 516 руб./кв.м. (арендные ставки указаны без учета НДС).

График 1. Средняя цена продажи офисной недвижимости по ценовым поясам г. Екатеринбурга, март 2016 года 

график тс

График 2. Средняя ставка аренды офисной недвижимости по ценовым поясам г. Екатеринбурга, март 2016 года

тс2

Сводная таблица предложений по продаже и по аренде офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга представлена ниже.

Таблица 1. Диапазоны и средние показатели цен продаж и арендных ставок офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга, март 2016 года

№ п/п

Этаж расположения

Аренда (с учетом округления, без учета НДС), руб./кв.м/мес.

Продажа (с учетом округления, без учета НДС), руб./кв.м

Диапазон

Среднее значение

Диапазон

Среднее значение

1

Подвал/ цоколь

предложения отсутствуют

2 предложение - 14-812 - 39 901

2

1 этаж

394 - 1 004

581

34 746 - 92 450

61 186

3

Выше 1 этажа

предложения отсутствуют

предложения отсутствуют

4

По всему диапазону

394 - 1 004

581

14 812 - 92 450

57 964

Анализируемые предложения по продаже и по аренде офисной недвижимости, расположенной в I ценовом поясе г. Екатеринбурга, представлены в Приложениях 2 и 3 к настоящему Отчету.

Основные выводы:

Объектом запроса является нежилое помещение общей площадью 43,2 кв.м, наиболее эффективным использованием которого является использование - под офис.

На цену продажи торговой недвижимости наиболее существенное влияние оказывают следующие факторы:

 1. Местоположение;

 2. Масштаб;

 3. Тип здания;

 4. Отдельный вход;

 5. Этаж расположения;

 6. Функциональное назначение.

 7. Уровень отделки.

В марте 2016 года диапазон цен на помещения торгового назначения составляет: 14 812 – 92 450 руб./кв.м без учета НДС, среднее значение 57 964 руб./кв.м без учета НДС.

Выбор подходов и методов определения стоимости:

1.Затратный подход – не используется;

2. Сравнительный подход – используется «Метод сравнения продаж»;

3. Доходный подход – используется «Метод прямой капитализации доходов»

Выбор объектов-аналогов:

Подбор объектов-аналогов осуществлялся на основе базы данных системы "Estimatica.pro", формируемой из  предложений открытых источников о продаже и аренде недвижимости:

  • https://www.avito.ru - Сайт бесплатных объявлений №1 в России
  • http://www.domofond.ru - Сайт продажи и аренды недвижимости
  • http://www.e1.ru  Екатеринбург Он-Лайн
  • http://66.ru Современный портал Екатеринбурга
  • http://irr.ru Доска объявлений «Из Рук в Руки»
  • http://www.bn.ru  Бюллетень недвижимости
  • http://upn.ru  «Уральская палата недвижимости» - Екатеринбург

Правила отбора аналогов:

  • Функциональное назначение - торговое;
  • Тип объекта - стрит-ритейл;
  • Этаж расположения -  1 этаж;
  • Местоположение - III ценовой пояс;
  • Наличие отдельного входа;

Результаты проведения сравнительного подхода:

Стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 43,2 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Агрономическая, д. 31, полученная в рамках сравнительного подхода без учета НДС составляет 2 572 128 (Два миллиона пятьсот семьдесят две тысячи сто двадцать восемь) рублей 00 копеек

Результаты проведения доходного подхода:

Стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 43,2 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Агрономическая, д. 31, полученная в рамках доходного подхода без учета НДС составляет 2 293 599       (Два миллиона двести девяносто три тысячи пятьсот девяносто девять) рублей 00 копеек

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта запроса:

Рыночная стоимости объекта запроса (офисное помещение, площадью 43,2 кв.м. 1 этаж, отдельный вход), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Агрономическая, д. 31, без учета НДС составляет 2 460 000 (Два миллиона четыреста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек

Общий вывод:

Итоговая стоимость 1 кв.м объекта запроса составила 56 944 руб. без учета НДС, что, не соответствует цене, за которую данный объект выставлен на продажу в марте 2016 года.   


[1] Скрин-шот объявления расположен в Приложении 1 (http://kn.e1.ru/view/28362423/)

[2] Предложения по продаже недвижимости офисного назначения, расположенной на первом этаже в III ценовом поясе г.Екатеринбурга, для расчета корректировки на масштаб, март 2016 года расположены в Приложении 2

 

Скачать справку в формате .docx

Стать экспертом

Эксперт месяца

Панфилова Евгения Сергеевна
Панфилова Евгения Сергеевна

Директор оценочной компании ООО "Трансэнергоресурс", Метрикс, группа компаний

Задать вопрос