Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Расчет корректировок методом парных продаж

Парная продажа – это продажа двух объектов, различающихся лишь по одному признаку, например, две идентичные квартиры на разных этажах. Предполагается, что именно расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Рассмотрим самый простой вариант расчета корректировок методом парных продаж – расчет по одной паре аналогов. Определим корректировку на разницу в этаже и типе санузла.

Характеристики

Объекты

№1

№2

№3

№4

Площадь

75

75

80

80

Этаж

1

3

1

1

Цена продажи, тыс. руб.

2 150

2 300

2 400

2 450

 

Характеристики

Объекты

Пара

Оцениваемый

№1

№2

№3

№4

 

Площадь

75

75

75

80

80

 

Корректировка

     

-250

-250

1 и 3

Этаж

3

1

3

1

1

 

Корректировка

 

+150

 

+150

+150

1 и 2

Санузел

разд.

совм.

совм.

совм.

разд.

 

Корректировка

 

+50

+50

+50

 

3 и 4

Цена продажи, тыс. руб.

 

2 150

2 300

2 400

2 450

 

Итоговая корректировка, тыс. руб.

 

+200

+50

-50

-100

 

Скорректированная цена, тыс. руб.

 

2 350

2 350

2 350

2 350

 

Количество пар, которое необходимо подобрать для расчета корректировки, ничем не регламентируется. Однако использование всего одной пары, скорее всего, не является вполне корректным – ряд источников, в частности С.В. Грибовский, предупреждает о ненадежности расчета поправок, полученных по одной паре продаж.

Рассмотрим пример расчета корректировки на этаж методом парных продаж на основе данных системы Estimatica.pro.

Пример. Расчет корректировки на этаж методом парных продаж в системе Estimatica.pro

Требуется: определить корректировку на этаж (1 этаж и средний)

 

Метод-парных-продаж1

1 этап. Подбор пар для расчета методом парных продаж

Сегмент рынка: жилая недвижимость

Системой было подобрано 64 пары аналогов. Аналоги каждой пары расположены в одном доме и расположены соответственно на первом и среднем этажах.

Характеристики

пара 1

пары 2-63

пара 64

Актуальность

06.11.2015

30.11.2015

01.12.2015

10.11.2015

Источник

66.ru

bn.ru

 

upn.ru

Город

г. Екатеринбург

 

г. Екатеринбург

Адрес

ул. Фрунзе, 18

 

ул. Кунарская, 16

Район

Автовокзал

 

С.Сортировка

Пояс

2

 

4

Год постройки

1964

 

1989

Планировка

н/д

 

улучшенная планировка

Комнаты

1

 

1

Материал стен

кирпич

 

панель

Этаж

1

4

 

1

4

Этажность

5

 

5

Площадь

30

28

 

32

34

Балкон/лоджия

н/д

 

1 балкон

Санузел

совмещенный

 

совмещенный

Мебель

н/д

 

н/д

Ремонт

чистовая

 

н/д

Цена

2 300 000

2 500 000

 

1 960 000

2 530 000

Цена м2

76 667

89 286

 

61 250

74 412

Вы можете скачать Excel-файл с подробной информацией по каждой паре аналогов (88,69kb)

2 этап. Статистическая обработка данных

1. По каждой паре определяется значение понижающей корректировки. Корректировка понижающая, так как предполагается, что квартиры на первом этаже стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах.

Характеристики

пара 1

пара 2

пары 3-63

пара 64

 

 

 

Цена

2300000

2500000

2540000

3600000

     

Цена м2

76667

89286

47477

69231

     

Понижающая корректировка

0,86

0,69

 

0,82

2. Вся совокупность корректировок обрабатывается статистическим методами. Определяются:

  • среднее арифметическое значение;
  • медиана – число, характеризующее выборку: ровно половина элементов выборки больше медианы, другая половина меньше медианы;
  • мода – наиболее часто встречающее значение в выборке;
  • среднеквадратическое отклонение по выборке – наиболее распространённый показатель рассеивания значений корректировок вокруг среднего арифметического значения;
  • коэффициент вариации – отражает степень разбросанности значений корректировок;
  • коэффициент осцилляции – отражает относительное колебание крайних значений корректировок в выборке вокруг средней;
  • доверительный интервал – с определенной вероятностью содержит неизвестное значение корректировки. Чем шире интервал, тем выше неточность. Определяется следующим образом: минимальное значение - из медианы вычитается среднеквадратическое отклонение (далее как СКО); максимальное значение – к медиане прибавляется СКО.

Ср. значение

0,88

Медиана

0,90

Мода

0,92

Среднеквадратическое отклонение по выборке

0,08

Коэффициент вариации

8,99%

Коэффициент осцилляции

41,00%

Доверительный интервал

0,82-0,98

Рис. 1. Выборка корректировок:

Метод-парных-продаж2 

Основным показателем, характеризующим однородность данных, является коэффициент вариации. В статистике принято считать, что, если значение коэффициента менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. Мы видим, что выборка корректировок однородна, так как коэффициент вариации составляет 8,99%.

3. Выборка очищается от экстремумов – оставляются только те значения корректировок, которые попадают в доверительный интервал. Таким образом, формируется новая выборка очищенных корректировок.

Рис. 2. Выборка очищенных корректировок:

Метод-парных-продаж3 

4. Для очищенной выборки в целях проверки снова рассчитываются значения:

Ср. значение

0,90

Медиана

0,91

Мода

0,92

Среднеквадратическое отклонение по выборке

0,04

Коэффициент вариации

3,99%

Коэффициент осцилляции

13,30%

Коэффициент вариации снизился, также уменьшился коэффициент осцилляции – теперь он составляет 13.30%, что удовлетворяет общепринятому требованию к его величине: на практике считается приемлемым, если коэффициент осцилляции поправки не превышает 15-20%.

3 этап. Итоговое значение корректировки

Таким образом, итоговая корректировка определяется на основании только тех данных, которые попадают в определенный диапазон значений. То есть интервал сужается, чтобы выборка получилась более однородной.

Поскольку очищенная выборка удовлетворяет требованиям к коэффициентам вариации и осцилляции, итоговым принимается значение корректировки, равное медиане – 0,91.


Подробнее о системе Estimatica.pro вы можете прочитать на сайте Estimatica.pro.

Стать экспертом

Эксперт месяца

Панфилова Евгения Сергеевна
Панфилова Евгения Сергеевна

Директор оценочной компании ООО "Трансэнергоресурс", Метрикс, группа компаний

Задать вопрос