Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Премия за инвестиционный менеджмент (январь 2015г.)

При использовании метода кумулятивного построения для расчета ставки капитализации  требуется тщательное обоснование применяемых премий за риск. 

Данные аналитической справки о величине ставки капитализации могут быть использованы профессиональными оценщиками в отчете об оценке, а также экономистами/финансистами при составлении бизнес-планов и другой  документации финансово-аналитической направленности. 

Исходные данные:

Премия за инвестиционный менеджмент- величина одного из рисков, учитываемых при расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Рассчет проведен  на основании процентных ставок за управление капиталом, взимаемых наиболее надёжными Управляющими компаниями России (по данным Национального рейтингового агентства) по предоставленным в доверительное управление средствам, инвестируемым в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Правила анализа и расчета:

1. Формирование базы данных для анализа: 

1.1. В выборку включены данные только по тем фондам надежных Управляющих Компаний России, информация о которых открыта и представлена на сайте Национального Рейтингового Агентства (http://nlu.ru)  по состоянию на январь 2015г. 

1.2. Для наибольшей достоверности полученных результатов количество фондов должно быть не менее 10-15 шт.

2. Проведение анализа данных и выведение средней величины Премии за инвестиционный менеджмент:

2.1. Получение однородной выборки. В качестве основного критерия однородности выборки используется коэффициент вариации

2.2. Определение среднего значения и интервала нахождения премии за риск инвестиционного менеджмента.

Результаты:

Для анализа была сформирована выборка из сведений о 34 фондах, основными активами которых являются недвижимость и земельные участки (представлена в Приложении 1). Данный объем выборки достаточен для статистической обработки и анализа.

Размер вознаграждения управляющих компаний

Название фонда  Минимальная сумма для инвесторов, покупающих паи впервые, руб.   Вознаграждение УК, %  
 "Протон"   1 000 000   2,5 
 "Сибирь"   1 000 000   0,8 
 "Стратег"   1 000 000   1 
 "Территория Югра"   100 000   0,74 
 "Аруджи-Фонд недвижимости 1"   250 000   1,45
 "Царский мост"   100 000   0,5 
 "Жилищная программа"  1 000 000   1,57
 КапиталЪ – инвестиции в строительство   10 000 000   2,36
 "СтройКапиталЪ"  3 000 000   2,5 
 "Жилая недвижимость 01.10"  1 000 000   0,59
 "Коммерческая недвижимость"   5 800 000  2
 "Сбербанк – Жилая недвижимость"   1 000 000  2 
 "Сбербанк — Жилая недвижимость 2"  1 000 000   2 
 "Новожиловские березняки"   70 327  1
 "ПЕРВЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ"   1 000 000  0,5
 "Монолит"  1 000 000 
 РВМ Жилая недвижимость  100 000  0,5
 РВМ Мегаполис   1 000 000   1
 "РВМ Социальные инвестиции"  1 000 000 000   1
РВМ Столичная недвижимость №1 500 000 
РВМ-Логистический 1 000 000  0,85
"Волжский"  1 000 000
"ЛАЙТ-ИНВЕСТ"  500 000  1
"Недвижимость пенсионного фонда" 100 000 1,3
"Пермские земли"  100 000  0,34 
АК БАРС - СОЗВЕЗДИЕ 1 000 000 0,2
АК БАРС – РЕСУРС 1 000 000 1,5
АК БАРС – СОБРАНИЕ 1 000 000  0,4
"Анкор-фонд недвижимости" 1 000 000 0,75
"Родные просторы" 1 000 000  0,6 
"Атлант – региональная недвижимость"  1 000 000  2
АФМ. Перспектива 25 000 000  2,12
АФМ. Ростошинские пруды  9 000 000  0,75
АФМ.СтройИнвест  250 000 3
     
Вознаграждение управляющей компании (минимальное значение), % от СЧА* 0,20 
Вознаграждение управляющей компании (максимальное значение), % от СЧА 3,00

                                                  

Проведенный анализ массива на основе математических функций Microsoft  Excel показал:

1. Самые большие ставки % вознаграждения Управляющей Компании характерны для фондов с наибольшей величиной чистых активов, однако коэффициент кореляции состаляет всего 25%,  что позволяет сделать вывод об отсутствии прямой зависимости между  величиной чистых активов и премией за вознаграждение  Управляющей Компании.

Согласно статистике, чем ближе значение корреляционного отношения к единице, тем сильнее к функциональной зависимости связь между признаками. Рассчитывается по формуле 

Формула


где  x·y, x, y - средние значения выборок;        

      σ(x), σ(y) - среднеквадратические отклонения.

Для качественной оценки силы связи на основе показателя эмпирического коэффициента корреляции можно использовать соотношение Чеддока:

Связь весьма тесная - коэффициент корреляции находится в интервале 0,9-0,99

Связь тесная - Rxy= 0,7-0,9

Связь заметная - Rxy= 0,5-0,7

Связь умеренная - Rxy= 0,3-0,5

Связь слабая - Rxy= 0,1-0,3

В 71% случаев величина премии за риск лежит в диапазоне 0,29 - 1,71% при коэффициенте  вариации 62%, для нескольких фондов установленые премии находятся за  верхним и нижним пределами этого интервала и составляют 2,12-3%, а также 0,2 %.

В статистике принято считать, что если коэффициент вариации менее 33%, то совокупность данных является однородной, если более 33%, то – неоднородной. 

Для получения более чистого результата из массива данных с такими показателями были удалены экстемальные значения.

После очищения выборки от значений,  не характерных для среднего рыночного уровня, была сформирована выборка из 18 фондов, величина премии за риск  для 82% которых находится в диапозоне 0,57 - 0,98% при коэффициенте вариации 26%, что говорит о достаточной однородности совокупности данных полученного массива.

Рассмотренные для проведения расчета данные представлены в Таблице 1 и Диаграмме 1.

Таблица 1

Размер вознаграждения управляющих компаний

№ п/п Управляющая компания Рейтинг Название фонда Минимальная сумма для инвесторов, покупающих паи впервые, руб. Вознаграждение УК, %
1 УК "РЕГИОН Девелопмент", 
119049, г. Москва, ул. Шаболовка, д. 10, корп. 2
777-29-64 факс: (495) 777-29-64 (доб. 234)
ААА "Максимальная надежность" "Сибирь" 1 000 000 0,8
2 "Стратег" 1 000 000 1
3 "Территория Югра" 100 000 0,74
6 УК "Альфа-Капитал"123001,
г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д.32, стр. 1
(495) 797-31-52/54, ф.(495) 797-31-51
ААА "Максимальная надежность" "Жилая недвижимость 01.10" 1 000 000 0,59
7 УК "Лидер" (Компания по управлению активами пенсионного фонда)
117556, г. Москва, Варшавское ш., д. 95, строение 1
(495) 280-05-60, 280-05-62, 988-74-40
ААА "Максимальная надежность" "Новожиловские березняки" 70 327 1
9 УК "РВМ Капитал"
105064, г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 9
660-70-30, факс +7 (495) 660-7032
АА (Очень высокая надежность - второй уровень) "Монолит" 1 000 000 1
11 РВМ Мегаполис 1 000 000 1
12 РВМ Социальные инвестиции 1 000 000 1
13 РВМ Столичная недвижимость №1 500 000  1
14 РВМ-Логистический 1 000 000 0,85
15 УК "Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости"
630099, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 37, подъезд НИИКЭ, 8 этаж
(383) 210-50-20, (495) 787-84-21
АА (Очень высокая надежность - второй уровень) "ЛАЙТ-ИНВЕСТ" 500 000 1
16 УК "АК БАРС КАПИТАЛ"
420066, Россия, г. Казань, Декабристов, 1; 420069 РТ, г.Казань, ул Меридианная, д.1а.
(843) 519-38-19 , (843) 523-25-32
АА- (Очень высокая надежность - третий уровень) "Анкор - фонд недвижимости" 1 000 000 0,75
17 "Родные просторы" 1 000 000 0,6
18 УК "АктивФинансМенеджмент"
460000, г. Оренбург, ул. Правды, д. 25
(3532) 44-22-70, (3532) 44-22-88
А+ (Высокая надежность - первый уровень) АФМ. Ростошинские пруды 9 000 000 0,75
Вознаграждение управляющей компании (минимальное значение), % от СЧА* 0,50
Вознаграждение управляющей компании (максимальное значение), % от СЧА* 1,00

*СЧА - совокупные чистые активы

Диаграмма 1. Вознаграждение управляющей компании 

Диаграмма 1

Для определения наиболее вероятного значения премии рассмотрим различные средние значения, характеризующие данный интервал:

Таблица 2

Средние значения размера вознаграждения управляющих компаний

Показатель Значение, %
Мода 1,00
Медиана 1,00
Среднее арифметическое 0,89

В  выборках с достаточно большим разбросом значений для снижение влияния выбросов и других отклонений в качестве среднего значения лучше всего применять медианное значение, так как данная величина более робастна. В нашем случае значение среднего арифметического и медианы совпадают, что еще раз доказывает однородность выборки.

Выводы:

Согласно проведенному анализу, интервал нахождения премии за риск инвестиционного менеджмента по состоянию на январь 2015г. составляет от 0,59% до 1%, наиболее вероятное значение премии за риск инвестиционного менеджмента при определении ставки капитализации доходов от эксплуатации недвижимости - 0,89%.

Стать экспертом

Эксперт месяца

Панфилова Евгения Сергеевна
Панфилова Евгения Сергеевна

Директор оценочной компании ООО "Трансэнергоресурс", Метрикс, группа компаний

Задать вопрос