Поправка на этаж расположения помещения торгового назначения в г.ЕКАТЕРИНБУРГ, 25.02.2015г.

Как правило, объекты торгового назначения, расположенные на 1 этажах жилых и административных зданий имеют более высокую стоимость относительно объектов, расположенных в цоколе и подвале. Для выявления зависимости стоимости объекта торгового назначения  от расположения его в здании, был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости по состоянию на 25.02.2015г.

Исходные данные:

Назначение коммерческой недвижимости:  помещения торгового назначения, расположенные на 1 этажах,  в цоколе и подвале жилых и административных зданий.

Местоположение: г. Екатеринбург

Правила анализа и расчета:

1. Выведение средних цен продажи и аренды для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах  жилых и административных зданий и для расположенных в цоколе и подвале зданий в зависимости от ценового пояса* г.Ектеринбурга.
При этом используются цены предложений, а не реальные цены сделок с объектами недвижимости, цена продажи  и аренды объектов выведена в формате стоимости за 1 кв.м.  и очищена от НДС.
Большинство цен  предложений к аренде включают все коммунальные платежи, поэтому дополнительных корректировок для проведения расчетов не применялось.

Как правило помещения, расположенные на цокольном этаже или в подвале используются как подсобные помещения, входят в состав помещений торгового назначения составной неотделимой частью и продаются единым объектом.
В силу ограниченности предложений на рынке недвижимости  по продаже и аренде помещений, расположенных в цоколе и подвале жилых и административных зданий, к расчету принимались не только массивы, но и единичные предложения по данным объектам. 
2.Выведение поправки на расположение путем соотнесения средних цен продажи для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах  жилых и административных зданий и расположенных в цоколе и подвале.

Анализ рынка осуществлялся на основе ИАС "Estimatica", формируемой из  предложений открытых источников о продаже и аренде недвижимости:
1) www.upn.ru -  сайт Уральской палаты недвижимости;
2) www.e1.ru - сайт "Екатеринбург Он-Лайн";
3) www.66.ru - современный портал Екатеринбурга;
4) www.irr.ru - сайт "Из рук в руки".

Проанализировав предложения помещений торгового назначения к продаже и аренде  по состоянию на 25.02.2015г., было найдено 30 пар. При более подробном изучении и анализе отобрали 12 пар.

Данные были разделены на группы по критерию местоположения объектов недвижимости и для каждой группы было выведено среднее значение стоимости в зависимости от расположения в здании, предложенных к продаже и аренде ( Таблица 1 и 2 соответственно). Наглядно данная зависимость представлена на Диаграммах 1 и 2.

Таблица 1

Средняя цена  предложения по продаже торговой недвижимости по ценовым поясам  г. Екатеринбурга в зависимости от этажа расположения, руб./кв.м.

Район

Отношение средней цены объекта, расположенного  в цоколе к средней цене такого же объекта на 1 этаже

Отношение средней цены объекта, расположенного в подвале к средней цене такого же объекта на 1 этаже

Отношение средней ставки аренды объекта, расположенного в цоколе к средней ставке аренды такого же объекта на 1 этаже

Отношение средней ставки аренды объекта, расположенного в подвале к средней ставке аренды такого же объекта на 1 этаже

0,46

0,32

0,75

0,41

 I ценовой пояс

0,48

0,28

0,55

0,32

 II ценовой пояс

0,59

-

0,35

-

 III ценовой пояс

-

-

0,37

-

 IV ценовой пояс

-

-

0,37

-

Выводы:

Согласно проведенному анализу,  объекты торгового назначения, расположенные на 1 этажах жилых и административных зданий  имеют более высокую стоимость относительно объектов, расположенных в цоколе и подвале.
Стоимость продажи помещений  торгового назначения, расположенных в цоколе,  в целом по городу ниже и составляет 0,46-0,59 от стоимости помещений, расположенных на 1 этаже. При этом более высокий коэффициент отмечен во II ценовом поясе, что объясняется предложением к продаже в новостойках в данном поясе, в то время как в Центре и 1 ценовом поясе к продаже предложены объекты  в цоколе домов и административных зданий более ранних годов постройки.
Ставка аренды для помещений торгового назначения, расположенных на 1 этаже зданий  и помещений, расположенных в подвале, отличаются на 0,37-0,75. Данная тенденция прослеживается и  для помещений торгового назначения, размещенных в подвале  жилых и административных зданий: 0,28-0,32 от стоимости продажи помещений, расположенных на 1 этаже  и 0,32-0,41- от ставки аренды.