Коммерческая недвижимость. Ставка капитализации для помещений офисного назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий в г. Екатеринбург (III квартал 2015 г.).

Ставка капитализации для помещений офисного назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий в г. Екатеринбург (III квартал 2015 г.).

Данные аналитической справки о величине ставки капитализации могут быть использованы профессиональными оценщиками при расчете рыночной стоимости недвижимости доходным подходом, а также экономистами/финансистами при составлении бизнес-планов и другой  документации финансово-аналитической направленности при обосновании рентабельности вложений и расчета срока окупаемости инвестиционного проекта при строительстве недвижимости.

Ставка капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. 

Метод расчета:

Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости оцениваемого/расматриваемого объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Метод рыночной экстракции заключается в сопоставлении чистого операционного дохода, который могут принести объекты при сдаче их в аренду, и цен продаж (скорректированных цен предложений) этих же объектов. 

Ставка капитализации методом рыночной экстракции определяется по формуле:

где n – количество объектов недвижимости, по информации о которых осуществляется рыночная экстракция; ЧОДi  - величина чистого операционного дохода i-го сопоставимого объекта; Ci – цена сделки или скорректированная цена предложения i-го сопоставимого объекта.

Условия расчета:

При расчете ставки капитализации используются цены предложений, поэтому цена продажи сопоставимых объектов корректируется на величину торга и на комиссионные риэлтерских агентств в соответствии с обоснованием корректировок. Цена предложения по аренде также корректируется на величину торга. 

Чистый операционный доход определяется на основании данных о величине потенциального годового валового дохода от сдачи i-го объекта недвижимости в аренду с учетом потерь от простоя и неплатежей за аренду и операционных расходов.

Операционными расходами называют периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. В общем и практическом понимании к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения: затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др.

Подбор объектов, используемых для расчета ставки капитализации, осуществлялся на основе базы данных системы Estimatica.pro, формируемой из  предложений открытых источников о продаже и аренде недвижимости.

Основные условия подбора объектов, используемых для расчетов:

1. Объекты расположены на 1 этажах жилых зданий г. Екатеринбурга;
2. Объекты представлены на рынке к продаже и аренде в один временной период.

Описание объектов недвижимости, на основании которых осуществляется расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции для коммерческой недвижимости офисного назначения, расположенной на 1 этажах жилых зданий г. Екатеринбург, представлено в Приложении 1.

Данные выборки разделены на группы по критерию местоположения объектов недвижимости, при этом количество рассматриваемых пар в группе должно быть не менее 5. В результате были сформированы две группы: район "Центр" и остальные районы г. Екатеринбург; а также выведены средневзвешенные показатели по городу. 

Всего за III квартал 2015 года было найдено 19 пар. Для чистоты рассчетов из полученной выборки были удалены экстримальные значения и при расчете средневзвешенной ставки капитализации использовано 12 пар.

Таблица 1

*среднеарифметическое значение показателя, в котором учтены удельные веса каждого числового значения в общей их сумме.

Выводы:

На основании исследования рынка и проведенных расчетов, был сделан вывод, что по состоянию на III квартал 2015 года ставка капитализации для встроенных помещений офисного назначения, расположенных на 1 этажах жилых зданий города Екатеринбурга, находится в диапазоне от 4,78 - 7,6%, средневзвешенное значение составляет 6,24%. На основании чего можно сделать вывод,  что расчетный период окупаемости равен почти 16 годам.

Нужен анализ рынка недвижимости? Вы можете заказать его в системе Estimatica.pro.

Для этого:

• Зарегистрируйтесь в системе Estimatica.pro
• Зайдите в раздел "Анализ рынка"

• Выберите дату, город и тип недвижимости

• Оплатите необходимую сумму. Отчет с анализом рынка придет вам на указанную электронную почту в течение 5 рабочих дней.