Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Обзор рынка коммерческой недвижимости офисного назначения, расположенной в бизнес-центрах и деловых центрах г. Екатеринбурга (январь 2015 г.)

Расчеты ведутся на основании данных ИАС Эстиматика (количество предложений, средние цены, ставки предложений). Подбор объектов, используемых для расчета, осуществлялся на основе ИАС "Estimatica", формируемой из  предложений открытых источников о продаже и аренде недвижимости:

  • www.е1.ru - сайт "Екатеринбург Он-Лайн";
  • www.upn.ru - сайт Уральской палаты недвижимости;
  • www.66.ru -  современный портал Екатеринбурга;
  • www.irr.ru - сайт "Из рук в руки";
  • газета о недвижимости "Есть вариант!".

Всего было  найдено около 200 офисных центров класса А, В, В+ и  С. 

На конец 2014 года в городе Екатеринбург представлено 94 офисных центра класса А, В, В+ (в 2013 году количество центров составляло 82), в 2015 года ожидаемое количество составит 99 шт.

Динамика изменения количества зданий офисного назначения (класса А, В+, В) в г.Екатеринбург, ед. 

 

grafik1

На протяжении семи лет прослеживается динамика роста объемов площадей, что говорит о спросе на данный тип недвижимости. На 2015 год запланировано ввести еще 5 офисных центров общей площадью 89,7 тыс. кв.м.:  

  • БЦ «Демидов» по ул. Бориса Ельцина (47,5 тыс.кв.м.);
  • 3-ий пусковой комплекс в составе бизнес-комплекса Clever Park  по ул. Ткачей (14,2 тыс.кв.м.); 
  • деловой центр по ул. Шейнкмана (7 тыс.кв.м.); 
  • офисный объект по ул. Старых большевиков (6 тыс.кв.м.); 
  • БЦ «Карнеол» по ул. Гоголя (15 тыс.кв.м.).

По состоянию на январь 2015 года в городе Екатеринбург распределение офисных центров по классам выглядит следующим образом:

Количество офисных центров по классам в г. Екатеринбург, %

grafik2


Сейчас в г. Екатеринбург преобладают объекты недвижимости офисного назначения класса С, доля которых составляет 51%. Доля офисных центров класса В составляет 38%. На классы А и В+ приходится по 3% и 8% от всего рынка. 

Офисные центры класса С являются лидером по количеству. Они в основном представлены административными зданиями старых годов постройки и располагаются в "Центре" города Екатеринбург, и хотя пока они все еще являются востребованными для малого бизнеса, но  проигрывают современным  зданиям по функциональному и физическому состоянию и не отвечают растущим требованиям покупателей и арендаторов. 

Сейчас в основном на рынок выходят  площади класса В, конкуренция среди которых уже достаточно велика. Бизнес центры класса А и В+ строится крайне мало.

Основное количество бизнес-центров располагается в центральной части города Екатеринбург, что составляет 55% всех  офисных центров, 29% - на районы, прилегающие к "Центру". 

Расположение бизнес-центров по местоположению в городе Екатеринбург

grafik3

Предложения по продаже:

Диапазоны цен на продажу помещений в офисных центрах города Екатеринбург представлена на Диаграмме 4, среднерыночные значения цен - на Диаграмме 5.

Диапазон цен на продажу помещений в офисных центрах города Екатеринбург, руб./кв.м./мес

grafik4

Среднее значение цены для офисных помещений, расположенных в БЦ города Екатеринбург, руб./кв.м./мес.

grafik6



На январь 2015 года среднее значение цены для офисных помещений БЦ класса А в среднем по городу составляет 148 248 руб. за кв.м. , класса В+ - 84 932 руб. за кв.м., класса "В" - 81 185 руб. за кв.м. 

Предложения по аренде:

Уровень ставок по площадям класса А на декабрь 2014 года находится в диапазоне 800 - 2200 руб./кв.м./мес. 

Уровень ставок для помещений класса В+ формируется, главным образом, тремя объектами: бизнес центром "Арена", где начинается этап первичного наполнения и бизнес-центрами "Рифей" и "Татищевский", которые представлены примерно 500-ми кв. м вакантных площадей каждый. В остальных объектах данного класса представлены лишь единичные предложения до 100-200 кв. м.  

Диапазон арендных ставок в офисных центрах города Екатеринбург, руб./кв.м./мес

grafik7

 

Среднее значение арендных ставок для офисных помещений БЦ города Екатеринбург, руб./кв.м./мес.

grafik8

На январь 2015 года среднее значение арендных ставок для офисных помещений БЦ  класса А составляет в среднем по городу 1 050 руб. за кв.м. , класса В+ - 946 руб. за кв.м., класса В - 773 руб. за кв.м. 

Вывод о состоянии рынка в разрезе бизнес-центров

В начале 2014 года предполагалось, что основной тенденцией на рынке офисов в ближайшие годы станет его переоснащение, то есть с выходом новых бизнес-центров, интерес к объектам более низкого качества будет постепенно теряться. Однако, в результате экономической ситуации в стране, уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класса С, находящихся в нецентральных районах, так как они намного дешевле и поэтому более ликвидны. В центре города, где расположена большая часть офисных центров класса С, ситуация будет аналогичной. Схожие тенденции намечаются и в сегменте офисов в БЦ класса В, которые отличаются большим числом собственников, малоэффективной системой управления и по своим качественным характеристикам уже не отвечают современным требованиям. Помещения класса А  не будут востребованы как раньше и, скорее всего, будут терять клиентов, которые обратят внимание на офисы БЦ класса «В» и «В+», где аренда порой в два раза дешевле.

Данный отчет был составлен на основании открытых источников, с помощью сервиса Estimatica.pro

 

Нужен анализ рынка недвижимости? Вы можете заказать его в системе Estimatica.pro.

Для этого:

Registration1

  • Выберите дату, город и тип недвижимости

Registration2

  • Оплатите необходимую сумму. Отчет с анализом рынка придет вам на указанную электронную почту в течение 5 рабочих дней.


Стать экспертом

Эксперт месяца

Панфилова Евгения Сергеевна
Панфилова Евгения Сергеевна

Директор оценочной компании ООО "Трансэнергоресурс", Метрикс, группа компаний

Задать вопрос