Оценка ущерба от затопления квартиры

14 января 2015

Среди различных видов оценки есть оценка залива квартиры. Специалисты считают, что сделать эту оценку сложнее, чем, например, оценку ущерба от ДТП. О том, что нужно знать молодому оценщику в этой теме, рассказывает Татьяна Хорошун, руководитель независимой оценочной компании «Уральское агентство оценки и экспертиз».

– Татьяна Дмитриевна, как часто к вам обращаются за услугой оценки затопления помещения?

– Всплеск обращений происходит в период весенне-летних опрессовок, когда кратковременное повышение давления воды в системах отопления приводит к разрушению труб, которые уже отработали свой ресурс. А отопительные системы Екатеринбурга в большинстве своем отработали положенные сроки, особенно в домах постройки панельного домостроения, «хрущевках» и так далее.

– С какими проблемами в данной ситуации сталкивается оценщик?

– С проблемами, как правило, сталкиваются начинающие оценщики. На первоначальном этапе они, чаще всего, и не догадываются. Когда приходит время применения оценки залива квартиры, они обнаруживают, что сама по себе оценка – это подвид судебной экспертизы. То есть продукт, который производит оценщик, потребляется в рамках судебного судопроизводства. И здесь для оценщика возникает психологическая проблема. Они себя позиционирует как технического специалиста, а наше законодательство применяет требования к оценщику как к специалисту в рамках судебного процесса и в том числе как к эксперту.

Позже, в ходе судебного процесса, оценщик понимает, что надо было изначально обратить внимание на ряд моментов, чтобы потом предъявляли требования не как к оценщику, а как к участнику гражданского процесса. Потому что в основном расчеты по затопам производятся для судов. В связи с этим на первые позиции выходит требование знаний гражданско-процессуальных норм, относящихся к правам и обязанностям эксперта. А они регулируются Гражданско-процессуальным кодексом в части статьи № 85. То есть оценщик, который оценивает затопы, в обязательном порядке должен опираться на данную статью. Когда оценщик находится на осмотре помещения, то он является единственным сведущим специалистом. И поэтому как лицо нейтральное оценщик оказывается между молотом и наковальней, то есть между заказчиком оценки и ответчиком, тем, кто нанес ущерб, это, как правило, управляющая компания. Реже – физические лица. УК при этом не обладают такими кадрами, которые понимали бы процесс оценки. У них есть только юристы, которые подготовлены к оспариванию оценки. Таким образом, возможности оспаривания повышаются пропорционально качеству первично произведенного осмотра. Чем качественнее оценщик зафиксирует во время осмотра все моменты, тем легче ему будет отстаивать результаты его оценки. А по сути эта оценка представляет собой заключение эксперта по стоимости ущерба от затопа.

– Что должен зафиксировать оценщик?

– Есть такой технический момент. Это понятие «ущерб от затопа». Повреждение от затопа является специфическим. Оно отличается от всех других повреждений одним интересным свойством – распространением во времени. Со временем повреждение может либо усугубиться, то есть масштаб ущерба может быть увеличен, либо уменьшиться. Почему так происходит? Потому что основным поражающим  фактором в этом случае оценки является вода. Кроме того, оценщику нужно иметь в виду, какая это вода – горячая или холодная. Если холодная, то ущерб менее масштабен, если горячая, то ущерб более значителен. И обязательно нужно обращать внимание участников процесса на свойство этого ущерба. Потому что осмотр есть разный: первичный, дополнительный, повторный и комиссионный. Учитывая, что данный ущерб распространяется во времени, то осмотр на конкретную дату может отличаться в плане описания и выводов сравнения с дополнительным осмотром через какой-то промежуток времени.

– Можете привести примеры?

– Например, стена высохла и уже отсутствуют следы ущерба, соответственно, объем повреждений уменьшается. А может быть наоборот – увеличиться. Например, тогда, когда под какими-либо строительными элементами — напольное или потолочное покрытие, стены под обоями — начинает появляться плесень. Почувствовав запах плесени, заказчик звонит оценщику и говорит: «Допишите вот этот момент, допишите тот». Чтобы таких звонков не было, в заключении обязательно нужно указывать, что, возможно, потребуется дополнительный осмотр.

– Почему это так важно?

– Потому что у заказчика возникнет необходимость дополнительных затрат. Они примерно равнозначны тем затратам, которые он понес при заключении договора. Это принципиальный момент, потому что оценщик — это лицо, которое ведет свою профессиональную деятельность в рамках частного предпринимательства. И вопрос оплаты для оценщика — принципиальный.  

– Из каких этапов складывается оценка залива квартиры?

– Оценщик должен самостоятельно отработать осмотр. Затем сделать черновые пометки, указать три основополагающих фактора, которые имеют значение для оценки. Нужно указать, во-первых, на характер, во-вторых, на локализацию и, в третьих, на объем повреждения. И когда оценщик начнет озвучивать свои записи присутствующим, он должен быть готов грамотно отвечать на многочисленные «почему?».

– Чем отличается оценка ущерба от затопления квартиры от других оценок, например, от ущерба в результате ДТП?

– Это более дорогой вид оценки. Он предусматривает более сложные виды исследования. Себестоимость оценки недвижимости включает в себя стоимость источника информации и количество затраченного интеллектуального труда, измеряемого в нормо-часах.  Здесь и информационные источники более дорогостоящие, и затраты на нормо-часы больше. Отсюда и стоимость выше. На рынке Екатеринбурге стоимость оценки залива квартиры, как правило, начинается от пяти тысяч рублей.

– Когда вообще появилась такая услуга?

– Это молодая услуга, она появилась в 2000-м году. В 1998 году был принят ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Закон предусматривал оценку всех ущербов, в том числе ущерб от затопа. А раньше были просто строительные сметы. И с них и производились расчеты.

– Что бы вы посоветовали начинающему оценщику  с точки зрения работы в данном виде оценки?

– Во-первых, знать, как «Отче наш», Гражданского-процессуальный кодекс. Во-вторых, оценщик должен знать наизусть весь свой отчет: участвуя в судебном процессе, он должен понимать, что этот отчет он делает для суда, а не для заказчика. Каждый пункт и нюанс в этом отчете будет рассматриваться через увеличительное стекло. И надо быть серьезно готовым к тому, что со стороны, нанесшей ущерб, будут попытки подвергнуть сомнению выводы экспертизы. Поэтому любая заминка и смущения оценщика будет воспринята сторонами как подтверждающее сомнение в достоверности отчета. Это, естественно, нанесет удар по деловой репутации специалиста. Поэтому если молодой оценщик чувствует, что у него отсутствует достаточный уровень теоретической подготовки, то лучше не участвовать в таком процессе. Надо понимать, что в суде будут перемалывать косточки от и до.

– Почему такие высокие требования к оценщику затопов?

– Потому что ущерб от затопления квартиры исчисляется огромными суммами, иной раз больше миллиона рублей. И естественно, надо понимать: чем больше ущерб, тем выше сопротивление у ответчика к его возмещению. Это предусматривает более ожесточенное состязание между сторонами. Но при этом величина ущерба предопределяет значимость фигуры оценщика.

– И напоследок: что еще мы не сказали начинающим оценщикам?

– Ни в коем случае не становитесь на позицию оправдывающегося лица. Позиция оценщика на осмотре — это позиция преподавателя, человека, дающего знание. Но ни в коем случае нельзя обороняться. Оценщик вообще не должен начинать дискуссию, как бы его на это ни провоцировали, потому что в этом случае предусматривается занятие позиции той или иной стороны. А оценщик не должен занимать ничью сторону, он стоит на принципе независимости.

Узнать самостоятельно рыночную стоимость квартиры можно при помощи сервиса онлайн-оценки недвижимости. Этот сервис помогает также определить стоимость квартиры на ретроспективную дату, что важно при оценке квартиры для наследства. Однако, полученная справка не будет являться отчетом об оценке. 

Пример справки о стоимости квартиры (31,27kb)

Пример справки о стоимости квартиры на ретроспективную дату (31,54kb)

 

                                                                                                                                 Беседовал Евгений Сеньшин