Оценка квартиры для наследства

23 октября 2015

При оценке квартиры для наследства, как правило, преследуется две цели: определение размера государственной пошлины нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство; и определение стоимости имущества для раздела имущества между наследниками (если их несколько).

Определение госпошлины

Оформлением наследства занимается нотариус. За выдачу свидетельства о праве на наследство требуется уплатить госпошлину, размер которой зависит от стоимости наследуемого имущества. Поэтому для вступления в наследство необходимо представить нотариусу отчет об оценке квартиры. Это требование закреплено в ГК РФ и НК РФ (ГК РФ часть 3 ст. 1172; НК РФ часть 2, п.10 ст. 333.25).

На основании стоимости, указанной в отчете об оценке квартиры для наследства, нотариус рассчитывает размер госпошлины:

• детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. рублей;
• другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн. рублей.

Стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения - пп.8 ст. 333.25 НК РФ

Таким образом, наследник сам вправе решить, какой вид стоимости использовать для определения размера госпошлины: рыночную (заказать отчет оценочной компании) или кадастровую (узнать в кадастровой палате). Естественно, выгоднее исчислять пошлину с наименьшей стоимости квартиры, поэтому лучше сравнить рыночную и кадастровую стоимость.

Как выбрать вид стоимости для расчета госпошлины?

Обычно кадастровая стоимость квартиры меньше рыночной, но лучше это проверить. Кадастровая стоимость квартиры указана в кадастровом паспорте помещения. Если по каким-то причинам этого документа нет, то узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра или получить выписку из кадастровой палаты. Эти услуги бесплатны.

Рис. 3 Кадастровый паспорт помещения

Рыночную стоимость квартиры может объективно оценить оценочная компания. Стоимость услуги составит от 2 500 руб. Однако, в случае выбора стоимости квартиры для расчета госпошлины, можно воспользоваться экспресс-оценкой квартиры, например, с помощью сервиса онлайн-оценки. Стоимость такой услуги значительно меньше.

Может оказаться, что кадастровая стоимость все-таки меньше рыночной. Поэтому лучше потратить совсем немного времени и денег на экспресс-оценку, чем зря заказывать полноценный отчет оценщику. Если онлайн-оценка определит, что рыночная стоимость меньше кадастровой, стоит обратиться в оценочную компанию. Официальный отчет об оценке можно не только предъявить нотариусу, но и использовать для оспаривания кадастровой стоимости наследуемого имущества.

Раздел имущества между наследниками

Если наследников несколько, то при определении стоимости квартиры рассчитывается ее рыночная стоимость. Иногда наследники договариваются о том, кто какую часть имущества будет наследовать, подписывая при этом соответствующее соглашение. При этом всех интересует: сколько действительно стоит та или иная часть наследства? Для определения рыночной стоимости имущества наследники могут обратиться к независимому оценщику.

Если наследники не могут договориться и переносят разговор в суд, то в этом случае представление отчета об оценке квартиры для наследства обязательно.

Читать про оценку квартиры для суда

Возможные проблемы

При оценке квартиры для наследства часто требуется оценка на момент в прошлом. Так, датой оценки наследуемой квартиры является дата открытия наследства, т.е. дата смерти. И здесь возникаю сложности. При оценке квартиры чаще всего используются объявления о продаже. Но в открытых источниках размещены актуальные объявления, в лучшем случае ретроспектива составляет 2-3 месяца.

Сервис онлайн-оценки недвижимости также поможет решить эту проблему. 

При расчете стоимости квартиры была применена корректировка на торг, которая учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров  между продавцом  и покупателем.
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 48 кв. м, расположенной на 5 этаже 16 - этажного панельного дома по адресу:  г. Екатеринбург, ул. Сыромолотова, д. 26, к. 2,  по состоянию на 10.06.2015 будет находиться в интервале:
От 3 007 000 (Три миллиона семь тысяч рублей) до 3 686 000 (Три миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч рублей)
Средняя стоимость может составлять: 3 364 000 (Три миллиона триста шестьдесят четыре тысячи рублей)

Скачать Пример справки о стоимости квартиры на ретроспективную дату (31,54kb)