Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Ни твое, ни мое: новый закон об изъятии земли

Ни твое, ни мое: новый закон об изъятии земли

18 мая 2015

31 декабря прошедшего года в Земельный кодекс были внесены поправки, которые, к слову, мало кто отследил. А ведь они могут коснуться практически любого собственника недвижимости, которая находится на земле. Редакция документа, в частности, коснулась правил, по которым практика изъятия земель в России может оказаться угрожающе частой. У кого и как отнимают – давайте разбираться. 

Суть вопроса

Новшества, вступившие, кстати, в силу в апреле 2015 года, представляют интерес не только для владельцев крупных земельных участков – с последствиями этих нововведений могут столкнуться владельцы простых домов и квартир, в месте расположения которых госструктуры увидели потребность провести дорогу, пробурить нефтяную скважину или сделать что-то, в чем чрезвычайно нуждаются общество, экономика и государство вообще. Да, ситуация не нова. Однако если мы вчитаемся в поправки с большим вниманием, кое-какие мелочи там заставляют задуматься. А эти мелочи расписаны весьма подробно. Что же говорится в новом законе об изъятии земли?

Изымать нельзя выкупить

В раннем варианте закона полномочия РФ, а также органов местного самоуправления позволяли изымать земельные участки у собственников, в том числе путем выкупа. В новом законе об изъятии земли слова «выкуп» мы не найдем – зато там появилось такую фразу, как «принудительное отчуждение земельных участков (изъятие земельных участков)». Соответственно, когда госструктуры и иже с ними обратят внимание на тот или иной участок, а владелец этих «пастбищ» не захочет отдавать нажитую трудом землю, длительных переговоров о купле-продаже можно не ждать. 

В согласии владельца (арендатора, залогодержателя) такая процедура более не нуждается в принципе, если участок будет изъят для нужд государства или муниципалитета. Собственно, это происходит по аналогии с теми ситуациями, когда на землю установили публичный сервитут, то есть ограниченное право пользования, скажем, для ремонта коммуникаций или проведения общественной дороги. До этих новшеств возмущенный владелец отправлял к госструктурам запрос на выкуп территории, которая им была нужна. С введением нового закона об изъятии земли все, что полагается собственнику, — это «соразмерная плата». Или по старинке – обращение в суд. 

Все по-иному

Если мы снова обратимся к предыдущему варианту закона, то найдем там в статьях 44 и 45 основания, по которым собственник лишался права собственности или бессрочного пользования территорией. Этот список был вполне конкректным:

  1. отчуждение владельцем собственной земельной площади,
  2. отказ от владения,
  3. нецелевое использование земельного участка,
  4. использование земли с нарушением правил,
  5. использование земли с причинением вреда плодородию.

Новый вариант включает в себя загадочные дополнения «по иным основаниям» и «в иных... случаях». Здесь, конечно, говорится о причинах и ситуациях, которые прописаны в законе, однако трактовка этих «иных случаев», а также специалисты, которые будут трактовать, пока представляются весьма смутно. 

Аналогичная ситуация произошла со статьей 49. Раньше в ней можно было найти полный список причин, по которым государство могло забирать земельный участок. Ее дополняла статья 55 с описанием процедуры отчуждения земли. В новом законе об изъятии статья 55 отсутствует вообще, а на ее месте находим отсылку «к настоящему Кодексу» – видимо, ко всему разом. 

Новое – грамотное изъятое старое

Однако если вы считаете, что вместо удаленной статьи 55 появилась другая, аналогичная, то вы ошибаетесь. Зато была введена целая глава — это «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», и в ней 10 статей. 

Условие для отъема, инициированного государством, — это наличие плана развития территории. Хотя, даже если в нем не значится, что есть острая потребность в изъятии вашего участка, у вас все равно его заберут. Ведь там могут устроить «особую природоохранную зону», или эта земля оказалась в международной договоренности, или здание посчитали ветхим и подлежащим сносу. В конце концов, на вашей земле могут обнаружиться ценнейшие полезные ископаемые, которые нужно срочно добыть. В этой главе дается весьма подробная информация о том, как будет проходить процедура изъятия участка. Хотя нам куда интереснее другое – данные о том, у кого есть на это право.

Итак, заявление на изъятие земли под государственные потребности теперь вправе подавать не только госструктуры и муниципалы. Теперь эта возможность предоставлена и частному сектору, если частнику нужен конкретный участок, и он готов осваивать его за свой счет. Такое право есть и у организации – субъекта «естественных монополий». И у пользователя недр. И, наконец, у владельца лицензии на работу, для которой необходимо изъятие участка. Утешает лишь то, что госструктура, к которой поступает заявление на отъем, может отказать заявителю. Правда, причины для отказа все так же загадочны и звучат как «в иных случаях».

А взамен что?

Специалисты в области защиты прав считают, что владельцу участка не отстоять свою собственность (включая недвижимость и иное имущество), когда естественный монополист, добытчик полезных ископаемых или государство внезапно заинтересовались его землей. Так что упор в данном случае стоит сделать на компенсацию. Согласно закону, собственник земли обязан получить соответствующее возмещение — в деньгах, либо другой землей. Для определения суммы компенсации оценщиком проводится работа по определению стоимости земли и недвижимости, с суммой всех изменений, которые были проведены в период владения, и убытками, которые грозят владельцу, а также с учетом упущенной выгоды. В случае с арендатором оценивается уже стоимость права аренды до завершения периода. 

С уверенностью можно говорить, что новый закон об изъятии земли практически не защищает владельцев земельных участков, тогда как субъекты естественных монополий от вступления в силу поправок выигрывают. Да, пока на практике не совсем ясно, какие последствия влечет за собой обновленный закон, но очевидно, что возможности для изъятия земли выросли. А ведь мы говорим уже не столько о госструктурах, сколько о частном секторе, ведь естественные монополии – это коммерческие компании. Иными словами, причин, по которым к вам могут прийти и забрать вашу землю, стало больше. 

Отдельно отметим: новый закон об изъятии земли во многом облегчил процесс отъема для частного сектора, ему на откуп отданы многие функции. Скажем, теперь коммерческие организации могут самостоятельно отправлять владельцу земли соглашение об изъятии, и сами взаимодействуют с ним по всем спорным моментам.

Вполне объяснимо, в таком случае, опасение, что в случае с естественными монополиями возможно некорректное поведение. «Иные случаи», ставшие такой  частотной характеристикой в обновленном документе, дают надежду в дальнейшей редакции закона. Вполне вероятно, это некий задел на будущее, предполагающий, что сейчас мы имеем дело с незавершенным законом.  

Судебные разбирательства, неизбежные в таких процедурах, скорее всего, коснутся именно размеров компенсаций. Впрочем, и здесь есть некоторая эволюция – при оценке и определении размера компенсации для владельца земли будет учтена упущенная выгода. 

Новый закон об изъятии земли также предполагает привлечение оценщика-эксперта, который будет заниматься определением суммы возмещения, должен заниматься инициатор процедуры отъема. И, хотя все оценщики ориентируются на единый федеральный стандарт, мы помним, что стоимость объектов у разных оценщиков могут достаточно сильно разниться. 

Плюсы и минусы

Некоторые юристы, впрочем, усмотрели в новом законе об изъятии земли и положительные стороны. К таким, например, относится конкретная и подробно прописанная процедура отъема. Раньше существовали лишь пространные положения, а все уточняющие моменты или обсуждались при конкретном случае, или не обсуждались вообще. Универсального документа, удобного для работы, не было.

Правда, конкретика в новом законе зачастую зашкаливает — там даже прописано, каким письмом, кого и по какому адресу ставить в известность. Чаще всего аналогичные подробности все-таки включены в структуру подзаконных актов.

Самым значимым минусом, по мнению юристов, является другой момент. Дело в том, что согласно старому закону сторонам на обсуждение спорных вопросов, связанных с отъемом земли, отводился целый год. Сейчас, по новому закону, собственнику земли дается всего три месяца или 90 дней с того момента, когда от организации, возжелавшей его землю, он получит документы (среди них проект соглашения об изъятии, расчеты компенсации и прочее) и направит возражения в соответствующие инстанции. Не успеет «навозражаться» за 90 дней – пусть ждет повестку в суд. Как же тогда быть простому дачнику, которому пришла такая кипа бумаг? Ему нужно за 90 дней не просто вникнуть во все это, но и определиться с возражениями по этим бумагам. Так что новый закон об изъятии земли, скорее всего, добавит головной боли простым собственникам, которые плохо разбираются в земельных и имущественных вопросах. 

Впрочем, сейчас нам, видимо, остается только ждать, когда обращений в суд окажется достаточно для формирования определенной статистики. Тоже, наверно, выход.