Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Снижение издержек – рациональное поведение бизнеса

Снижение издержек – рациональное поведение бизнеса

14 января 2015

О том, как оптимизировать земельные платежи и как снизить налог на землю, рассказал Илья Комаров, юрист екатеринбургского агентства коммерческой безопасности «Мост».

– Илья Сергеевич, как бы вы оценили сегодняшнее состояние услуги по оптимизации земельных платежей?

Стремление снизить издержки, связанные с обладанием тем или иным активом, это одна из составляющих рационального ведения хозяйственной деятельности. Особенно это актуально сейчас, когда мир испытывает экономический кризис и бизнесу жизненно необходимо избавляться от лишних трат.  Всплеск востребованности данной услуги начал наблюдаться еще в конце 2010-начале 2011 годах. Это было связано, во-первых, с изменением законодательства об оценочной деятельности и земельного законодательства. А во-вторых с судебной практикой в сфере приведения кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. Когда этим вопросом занимались арбитражные суды, эта практика развивалась достаточно активно. Через некоторое время изменилось законодательство. Сейчас споры об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматривают суды общей юрисдикции. И пока практика только начинает создаваться Свердловским областным судом. Какой она будет, трудно сказать. За этим процессом нужно следить. Думаю, для выработки единства судебной практики потребуется год-полтора.

– Осложнится ли работа оценщиков в связи с тем, что оспаривание кадастровой стоимости теперь рассматривают суды общей юрисдикции?

Никто пока точно не может сказать. Это покажет практика. Но любая неопределенность в такой сфере сама по себе носит негативный характер.

– Что вы можете посоветовать для снижения размера платы за землю?

Влиять на размер  платы за землю можно несколькими способами. В основе такого влияния лежит две группы знаний. Во-первых, знание о формуле исчисления размера платы за землю. Во-вторых, знание о земельном участке и его правообладателе.

Поясню, что основные элементы данной формулы это кадастровая стоимость земельного участка, а также ставка арендной платы за пользование земельным участком или ставка земельного налога. Если ранее первый элемент, то есть кадастровая стоимость объекта, была востребована при определении размера земельного налога и арендной платы, то последние изменения в налоговом законодательстве расширяют сферу ее применения. Теперь она применяется при определении налоговой базы по налогу на имущество физических лиц и налогу на имущество юридических лиц. Второй элемент устанавливается правовыми актами различного уровня. Как правило, ставки дифференцированы в зависимости от назначения земельного участка. Нужно учитывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

– Что нужно знать о земельном участке при снижении издержек в бизнесе?

Во-первых, нужно собрать информацию о правообладателе земельного участка, о его налогах и льготах, видах деятельности, осуществляемых на земельном участке. Во-вторых, нужно знать характеристики земельного участка: площадь, вид разрешенного использования, обременения и так далее. В-третьих, поинтересоваться об объектах, расположенных на земельном участке. Кроме того, я рекомендую ознакомиться с территориальной зоной, в которой находится земельный участок, а также со смежными территориями, поскольку они влияют на рыночную стоимость земельного участка. Особое внимание следует уделить информации о земельном участке, которая содержится в Государственном кадастре недвижимости.

– Какие способы снижения платы за землю вы бы выделили?

Во-первых, это исправление ошибок в Государственном кадастре недвижимости. Там, например, может быть неверно указана площадь земельного участка. Во-вторых, уменьшение площади земельного участка при оформлении прав на землю. Это точечный инструментарий. Некоторым из наших клиентов мы рекомендуем избавиться от избыточной земли, которая все равно неликвидна, а значит, не используется. В-третьих, используйте модификацию земельных участков: она включает в себя разделение, объединение и выделение. Также можно сменить вид разрешенного использования земельного участка и отнести актуальный вид разрешенного использования к иной группе разрешенного использования. Как правило, наиболее эффективным является комбинирование нескольких из этих способов.

– А что вы пожелаете тем оценщикам, которые только начинают свой профессиональный путь?

Востребованность оценки земли повышается. Еще пять лет назад такого рынка даже не было. По крайней мере, он не был столь большим, как сейчас. Рынок постоянно растет. В связи с этим рекомендую не останавливаться на полученном образовании и регулярно повышать свою квалификацию. Это обеспечит хорошие результаты в вашей работе. И конечно, начинать работать надо в коллективе. Потому что в одиночку молодому оценщику сложно отвечать на какие-то вызовы рынка. Но при этом не забывайте, что партнеров себе нужно выбирать правильно, смотреть на их квалификацию и деловую репутацию.

– На ваш взгляд, государство заинтересовано в росте этой отрасли? Ведь, по сути, оценщики помогают предпринимателям оптимизировать расходы, и бюджеты, соответственно, получают меньше доходов.

Всегда нужно находить баланс между интересами частной и государственной сфер. Именно этим и занимаются оценщики, оптимизируя расходы. А вообще, если государство разрабатывает и принимает законы, которые влияют на нашу отрасль, значит, оно в ней заинтересовано.

Беседовал Евгений Сеньшин