Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Оспаривание кадастровой стоимости: опыт Москвы

Оспаривание кадастровой стоимости: опыт Москвы

20 января 2015

Эксперты считают, что с введением налога на имущество юридических лиц ситуация будет развиваться по аналогии с земельным налогом, то есть хозяйствующие субъекты начнут оспаривать стоимость объектов. Об этом говорит опыт Москвы и Московской области, которые первыми перешли на эту модель.

Демиан Ворончихин, председатель президиума НП СРО ДСО, исполнительный директор Фонда содействия  развитию гражданского общества, рассказал о практике оспаривания кадастровой стоимости в Москве и на конкретных примерах показал, на что оценщикам следует обращать внимание в данном вопросе.

По статистике, в Москве и Московской области в 2013 г. в комиссию было подано 177 обращений (правда, только по оспариванию земельных участков), из них положительных решений – 66. Положительные решения принимались в отношении полукоммерческих объектов (детских садов, производственных баз и пр.), которые попали под жесткий налоговый прессинг.

В 2014 г. было подано 411 заявлений (по земельным участкам и ОКСам), из них положительных решений – 190.

Таким образом, обращаясь в комиссию, важно понимать, что вероятность принятия ею положительного решения довольно высока при выполнении определенных условий.

Правильно подготовить отчет об оценке 

Для комиссии отчет об оценке должен быть представлен в электронной форме и важно заверить его усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью оценщика, к отчету приложить экспертное заключение, которое также должно быть заверено  усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью (ЭЦП) и сдать в Росреестр.

Почему обращаю на это внимание? В НП СРО «ДСО» при сдаче отчета в комиссию возникали трудности в связи с тем, что нет нормативов по порядку предоставления и направления таких документов. Закон не устанавливает требований к способу заверения электронной формы экспертного заключения СРО на отчет об оценке. К сожалению, ни в  Росреестре, ни в Минэкономразвития (я являюсь членом рабочих групп в Минэкономразвития) не знают критериев по сдаче электронно-цифровой подписи.

Опыт нашей СРО говорит о том, что эксперту целесообразно заверять экспертное заключение усиленной квалифицированной ЭЦП. Отчет лучше сразу записывать отдельно на диск, отдельно – экспертное заключение, подписывать то и другое электронно-цифровой подписью и отдельно приложить письмо-сопровождение с перечислением, в каких папках что хранится, и подавать в Росреестр под личную подпись о принятии второго экземпляра.

Аргументация и убедительность

Какая аргументация убеждала комиссию в принятии положительного решения? Комиссия обращала внимание на ограничения использования объекта, например, проходят ли по территории объекта ЛЭПы, есть ли нарушения конструктивных особенностей зданий, канализационный коллектор и др. ограничения – все это надо включать в отчет. На этом можно получить при оспаривании кадастровой стоимости положительное решение. В частности, в моем случае комиссия приняла положительное решение по офису класса А. Объект всем хорош: новый, подъезд замечательный, парковка, но вот только окна выходят на кладбище. После решения комиссии кадастровая стоимость была снижена.

Отмечу важный момент: теперь при рассмотрении споров комиссии обязаны фиксировать свое решение в протоколе – на основании чего они отказывают, делать ссылку на нормативно-правовой акт. Это дает право оспорить решение комиссии.

Если дело дошло до суда, на что обращают внимание там? На судебную экспертизу. Если есть положительное мнение судебного эксперта (а он отвечает уголовной ответственностью), судьи доверяют его компетенции.

Правильная дата

Суды и комиссии отказывают, если видят в справке о кадастровой стоимости расхождение с датой, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки. Дело в том, что определена дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость недвижимого имущества в случае оспаривания результатов кадастровой оценки.

Так, в соответствии с проектом закона, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость, в комиссию или в суд должен готовиться по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки.

Датой установления кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую Кадастровой палатой сформирован перечень объектов для оценки.

Имеет значение не дата определения кадастровой стоимости конкретного участка (например, он был образован или изменен после проведения кадастровой оценки в регионе), а именно дата, указанная в отчете о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости как момент, по состоянию на который оценивались объекты в рамках кадастровой оценки.

Как правило, эти даты указываются в нормативных актах об утверждении результатов кадастровой оценки или их можно найти с помощью сервиса на сайте Росреестра – Фонд данных государственной кадастровой оценки.

Подготовила Наталья Панасенко