Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Кадастровая стоимость: новые законопроекты

Кадастровая стоимость: новые законопроекты

31 августа 2017

То, что кадастровая стоимость недвижимости нередко оказывается завышенной по сравнению с рыночной — общеизвестный факт. Причина — в самом характере массовой оценки. Массовая оценка в принципе не может гарантировать корректный результат каждому объекту, поскольку она не учитывает его индивидуальные особенности (местоположение, окружающая инфраструктура, наличие подъездных путей, физические свойства сооружения). Оценщик в данном случае группирует похожие объекты недвижимости (например, многоэтажные дома одной серии) и применяет метод моделирования (например, математический), что в итоге и приводит к усредненной сумме.

Поэтому установленная кадастровая стоимость активно оспаривается собственниками в судах и комиссии по рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра.

В результате рассмотрения таких споров в судах требования истцов удовлетворены в отношении 415 исков, не удовлетворены — в отношении 104 исков, остальные 1500 исков находятся на рассмотрении (информация с сайта Росреестра). При этом истцам удалось существенно снизить оценку. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 39,14 млрд рублей, после оспаривания — около 23,02 млрд рублей.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости дает существенную экономию при уплате земельного налога и налога на имущество физических и юридических лиц.

Примеры из оценочной практики «ГК «Метрикс»:

Клиент Задача Результат
1. ООО Термико" (г. Москва)
  • Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания
  • Степень сложности: высокая
  • Первоначальная кадастровая стоимость: 625 764 071
  • Стоимость после оспаривания: 440 380 000 рублей
  • Изменение стоимости: 30%
  • Ежегодная экономия: 2 780 761 рублей
2. ИП Качалков (Курганская область, с. Ильинское)
  • Оспаривание кадастровой стоимости 50 земельных участков
  • Степень сложности: высокая
  • Первоначальная кадастровая стоимость: 4. 282 576 826
  • Стоимость после оспаривания: 5. 115 840 000
  • Изменение стоимости: 59%

Новые законопроекты

Физические и юридические лица порой узнают о результатах кадастровой оценки своих квартир (офисов и зданий) не сразу, а лишь полтора года спустя. Например, кадастровая оценка проведена в 2013 году, налоговая служба начисляет налоги, исходя из результатов этой оценки, начиная с 2014 года. А квитанцию с суммой налога на имущество вы получаете в 2015 году. Успешно оспариваете эту кадастровую стоимость, но налоги по новой оспоренной цифре кадастровой оценки вы будете платить только с момента оспаривания. А за предыдущие годы нужно будет заплатить по первоначальной цифре. В результате собственник необоснованно теряет немалые деньги.

Чтобы исправить такое положение дел, Министерство экономического развития РФ разработало два законопроекта (они опубликованы на сайте и открыты для общественного обсуждения): первый — о внесении изменений в статьи 391, 403 Налогового Кодекса; а второй — о внесении поправок в статью 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и статью 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В чем суть?

Первый законопроект. В настоящее время Налоговый Кодекс предусматривает применение кадастровой стоимости, установленной в результате оспаривания, с момента, когда было подано заявление об оспаривании. В новом законопроекте предлагается установить для физлиц возможность применять новую (оспоренную) кадастровую стоимость с даты начала ее применения - при расчете земельного налога и налога на имущество физлиц.

Второй законопроект - поправки в Закон «Об оценочной деятельности» и в Закон «О государственной кадастровой оценке». В них предлагается указать, что в случае исправления ошибки в сведениях ЕГРН сведения об исправленной кадастровой стоимости используются с даты внесения с ошибкой соответствующих сведений в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных указанными статьями. При увеличении кадастровой стоимости по итогам исправления ошибки в сведениях ЕГРН новая кадастровая стоимость будет применяться не ранее 1 января года, следующего за годом исправления ошибки.

Мы попросили прокомментировать тексты законопроектов директора оценочной компании «Трансэнергоресурс» (ГК «Метрикс») Евгению Панфилову:

Женя Панфилова 2 - Обратите внимание, что в новом законопроекте (о внесении поправок в статью 24.20 ФЗ ‎"Об оценочной деятельности в РФ» и статью 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке») говорится, что пересчитать налоги могут только в том случае, если кадастровую оценку изменили из-за ее недостоверности. Это значит, что в ней были какие-то ошибки. Обычно это бывает, когда неправильно указывают вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Самый «дорогой» ВРИ - если участок можно использовать для предпринимательства или размещения объектов торгового назначения.

У нас был случай, когда женщина обратилась в нашу компанию, чтобы заказать Отчет об оценке ее земельного участка, который у нее используется под ИЖС, а кадастровую оценку провели, применяя ВРИ «многоквартирный дом». Иногда ВРИ земельного участка установлен как «предпринимательство», поэтому при определении кадастровой стоимости по правилам оценки кадастровой стоимости данный участок будет отнесен к виду разрешенного использования, который обеспечивает его максимальную стоимость, т. е. под торговое назначение, а на самом деле этот участок используется под промышленную базу.

Или бывают ошибки в количестве квадратных метров.

Но чаще всего люди оспаривают кадастровую оценку на том основании, что рыночная стоимость недвижимости существенно отличается от кадастровой. По статистике судебных исков о пересмотре кадастровой стоимости только 1% заявлений подано по причине недостоверных сведений. А подавляющее большинство исков — 94% - об установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости недвижимости. Оставшиеся 5% - это иски об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров.

То есть в таких ситуациях все останется по-прежнему: применяют оспоренную кадастровую оценку с того момента, когда вы обратились за перерасчетом. Допустим, вы в июне 2017 года обратились в комиссию или в суд, кадастровую оценку пересмотрели, и за весь 2017 год налог на имущество вам начислят уже по новой ставке.

— Как собственник может максимально быстро узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости?

— Узнать кадастровую стоимость можно:

  1. на сайте Росреестра с помощью онлайн сервиса «Публичная кадастровая карта»;
  2. на сайте Росреестра с помощью онлайн сервиса «справочная информация по объектам недвижимости»;
  3. посмотреть Отчет об оценке в Фонде данных государственной кадастровой оценки;
  4. заказать в многофункциональном центре выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ее сделают в течение 5 дней.

Для этого нужно только знать кадастровый номер объекта недвижимости.

— Каков порядок оспаривания кадастровой оценки?

— В настоящий момент процедура оспаривания зависит от того, по какому федеральному закону была проведена кадастровая оценка. Если кадастровая оценка была проведена согласно ФЗ-135, то в этом случае физические лица могут обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой оценки либо в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо сразу в суд. Это на их усмотрение. А юридические лица обязаны сначала обратиться в Комиссию по рассмотрению споров, а в случае отказа уже могут обратиться в суд.

В случае, если оценка проводилась согласно №237-ФЗ, то здесь ника-ких ограничений нет. И физические, и юридические лица могут обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой оценки либо в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо в суд. То есть юридические лица не обязаны сначала обращаться в Комиссию по рассмотрению споров, они тоже могут обращаться сразу в суд. В комиссии рассматривают заявления в среднем в течение 1 месяца, а в суде — чуть дольше, примерно 2,5 месяца.

Статья 22. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости 
1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Для пересмотра кадастровой стоимости могут быть два основания: либо недостоверность сведений, на основании которых была проведена кадастровая оценка, либо установление кадастровой стоимости в размере рыночной. В последнем случае истец должен заказать Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры, здания или земельного участка), который и будет свидетельствовать о том, что рыночная стоимость недвижимости значительно ниже кадастровой.

— А в случае, если кадастровую оценку пересмотрят, можно ли вернуть деньги, которые человек потратил на оплату услуг оценочной компании?

— Нет. Эти расходы не считаются судебными, ведь отчет об оценке вы заказываете по своей инициативе.

— Если оспаривается кадастровая оценка нескольких типовых квартир в одном доме, можно ли это сделать в одном исковом заявлении?

— Можно провести оценку нескольких типовых квартир разом, и в одном отчете указать стоимость каждой квартиры. Но обращаться в суд каждый собственник должен сам лично либо через представителя по доверенности.

Подготовила Ксения Попова