Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Ухудшение качества сельскохозяйственных земель: оценка ущерба

Ухудшение качества сельскохозяйственных земель: оценка ущерба

27 июля 2017

Последнее время в регионах, занимающихся преимущественно сельским хозяйством, возросло количество претензий собственников ЗУ к третьим лицам. Что имеется в виду? Собственник внезапно обнаруживает, что по его участку под землей проложены некие сети. Кем-то. Когда-то.

В основном, это объясняется тем, что во времена СССР все было государственное, и поэтому не требовалось никакого оформления (имеется ввиду обременение — ред.). В результате некоторые объекты жизнеобеспечения населенных пунктов (подземные газопроводы, нефтепроводы, водопроводы, кабельные линии и прочие коммуникации) проходят по землям сельхоз назначения. На момент приватизации или покупки земельных участков документы о наличии подобных обременений отсутствовали. Место прохождения сетей обнаружить без специального оборудования невозможно, а, значит, собственники земельных участков могут даже не подозревать о подобных «сюрпризах».

В принципе, наличие сетей не влияет на доходность, соответственно, и стоимость земельных участков. Но имеются риски: в какой-то момент собственники сетей могут приехать к вам на поле и начать ремонтные работы. В этом случае и возникают проблемы, которые называются «ухудшение качества земель в результате действий третьих лиц». 

Другая причина ухудшения качества земель — непродуманные решения местных властей, которые могут заключить договор на прокладку коммуникаций по сельхоз землям без согласования с собственниками. Потому что прокладывать сети напрямую дешевле, чем тянуть их в обход частного поля. К сожалению, у нас до сих пор осталась старая советская система: в районах все решает глава, права частных собственников не всегда учитываются.

pipelineline14_0

Что может сделать собственник в такой ситуации? Сначала попытаться убедить заказчика изменить маршрут прокладки новых сетей. Если это не удается, то приходится рассчитывать убытки и через суды доказывать ущерб.

Как рассчитать убытки

Чтобы разрешать такие конфликты в правовом поле, вышел приказ Минэкономразвития России №10 от 16 января 2016 года«Об утверждении методических рекомендаций по расчету размера убытков…». Этот документ существенно облегчает определение размера убытков.

Пункт 1.4. Методических рекомендаций гласит:

«При расчете размера убытков рекомендуется исходить из размера, позволяющего восстановить нарушенное право собственника ЗУ, восстановить уничтоженное или поврежденное имущество, а также учитывать неполученные доходы собственника ЗУ, которые он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено».

Александр Любов, оценщик, специалист по оценке сельхозземель (Волгоградская область):

— Убытки можно рассчитать на основании снижения урожайности. Но имущество, как правило, повреждено частично, соответственно, при расчете возникают проблемы. Урожайность контролируется по полям, а повреждена только часть поля, кроме того, на урожайность могут повлиять другие факторы, которые исключить сложно.
Основное влияние на урожайность оказывают почвы (бонитет полей).

Боните́т (от лат. bonitas — добротность, высокое качество) — количественный показатель, отражающий реальное или потенциальное качество природных объектов (животных, растений, почв), определяющий их экономическую ценность. Измеряется в баллах по 100 бальной шкале. 100 баллов — это самые лучшие земли в Воронежской области — тяжелые черноземы.

Поэтому наиболее простой способ — это рассчитать поправочный коэффициент через бонитет, взяв химический анализ почв на неповрежденной части земельного участка и на поврежденной. И на основании полученных данных рассчитать бонитет обеих частей земельного участка. В различных хозяйствах имеются данные об урожайности на полях с различным бонитетом*. Проанализировав эти данные за несколько лет, можно рассчитать поправочный коэффициент. Такой метод расчета убытков применим, если качество почвы существенно не изменилось.

Если же изменились почвы, то необходимо сравнивать почвы до и после проведения земляных работ, анализируя доходность различных почв. Например, слой чернозема залегает на глубине менее полуметра, при прокладке траншеи на поверхность поднимаются другие почвы, менее плодородные. И, соответственно, после прокладки траншеи на поверхности оказываются уже не черноземы, а другие почвы, которые дадут меньшую урожайность. Расчет ущерба можно произвести, сравнивая урожайность на оставшейся не тронутой части участка и на поврежденной после проведения земляных работ части.

Пункт 2.9. Размер реального ущерба, связанного с ухудшением качества земель, рекомендуется определять путем сложения расходов на агрохимические и почвенные исследования, обеззараживание земель, их рекультивацию (включая стоимость работ по выравниванию, террасированию, приобретение почв, внесение удобрений, приобретение семян для биологической рекультивации) и иных работ, необходимых для восстановления качества земель.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также при оценке их ущерба, необходимо учитывать специфику земель, которую имеют разные регионы нашей огромной страны. В южных регионах РФ, где площади полей исчисляются сотнями, а иногда и тысячами гектаров, есть такая особенность: земельный участок может располагаться в центре поля. Подобные земельные участки невозможно продать отдельно от окружающих земель, так как законом не предусмотрены отдельные проезды к каждому отдельному участку (законом не предусмотрены подобные сервитуты). Соответственно, возникает вопрос при оценке: с одной стороны, все земельные участки, расположенные на поле, равнозначны с точки зрения доходности, но использовать каждый земельный участок отдельно друг от друга не представляется возможным. А, значит, и стоимость подобных земельных участков может быть различна. Реализовать подобные участки по отдельности очень сложно.

pexels-photo

Ухудшение качества земли из-за ее неправильного использования

Чаще встречаются ситуации, когда качество земли ухудшается из-за неправильного ее использования (нарушения севооборота, не внесение удобрений и т. п.). Например, в Волгоградской области выгоднее всего производить подсолнечник. Но если участок засевать подсолнечником несколько лет подряд, то потом потребуются годы для восстановления качества земли, ее бонитета. Полное восстановление почв, по данным ростовского НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», может растянуться на срок до 33 (!) лет.

П. 2.2. «Размер реального ущерба рекомендуется принимать равным рыночной стоимости земельного участка при расчете размера убытков, причиненных существенным нарушением почвенного слоя, из-за которого становится невозможным использование ЗУ по назначению после проведения рекультивации, либо рекультивация предполагается на протяжении более 5 лет».

Поэтому собственники должны учитывать требования агротехники. Но так поступает настоящий хозяин, который осознает ответственность за свои действия, и думает о будущем, а не стремится выжать из земли все соки, а там — хоть трава не расти. Но есть и другие примеры. Собственник не собирается сам вести хозяйство, он сдает землю в аренду. Арендатор использует землю варварским способом, ухудшая ее качество, доходность снижается, производство становится не выгодным, и арендатор ее бросает. А земля, например, была заложена в банке. И банк — залогодержатель — принимает залог на баланс, а потом не может его продать, т. к. качество земли упало, снизилась урожайность, а значит, она не стоит тех денег, в которые первоначально оценивалась. Соответственно, банк несет убытки. Но говорить о возмещении убытков (а, значит, и расчете их размера) здесь не приходится. Зная о таких «подводных камнях», некоторые банки стали контролировать работу сельхозпредприятий, взявших кредиты под залог земли.

pexels-photo-511390

Подготовила Ксения Попова

* В Волгоградской области были проведены исследования качества земельных участков, на основании чего выпущены «Справочные данные землеустроительства и кадастрового деления Волгоградской области» (А. В. Воробьев, Издательство «Станица», 2002 год.). Данный справочник существенно облегчает работу оценщиков. В нем все земли разбиты по видам почв, указан бонитет земель с разбивкой по хозяйствам на момент выхода справочника.