Основные этапы оценки земельных участков

21 декабря 2015

При проведении оценки Оценщик:

• осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;
• проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;
• проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Заданием на оценку

Осмотр объекта оценки

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

В связи с тем, что дата оценки является ретроспективной и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно, оценщиком проводится осмотр объекта оценки на местности в период проведения оценки и составления отчета об оценке лишь для ознакомления. Пояснение об этом должно быть приведено в разделе «Специальные допущения» отчета.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка
• Кадастровый паспорт земельного участка (либо выписка из Кадастрового паспорта)
• Технический паспорт либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы на здания, расположенные на оцениваемом земельном участке
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, расположенное на оцениваемом земельном участке.

Выбор уместных подходов и методов оценки земельного участка

В отчете об оценке должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов [п.8 (и) ФСО №3].

Таблица 1.

№ п/п	Наименование метода оценки	Условия применения	Применимость
Сравнительный подход
1	Метод сравнения продаж	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).	Применим. В результате анализа рынка выявлены предложения о продаже сопоставимых незастроенных земельных участков
2	Метод выделения (элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка)	Применяется для застроенных земельных участков при: 1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); 2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию	Не применяется. Земельный участок является свободным.
3	Метод распределения	Применяется для застроенных земельных участков при: 1) наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); 2) наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; 3) соответствии улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.	Не применяется. Земельный участок является свободным.
Доходный подход
1	Метод капитализации земельной ренты	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка	Не применяется. В результате постоянного мониторинга рынка земельных участков выявлено, что рынок аренды земельных участков не развит.
2	Метод остатка	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими стабильный доход	Не применяется. Земельный участок свободный, отсутствует возможность достоверно определить доход, который может генерировать объект оценки и затраты на его содержание, а также достоверно определить величину дохода, приходящуюся непосредственно к земельному участку
3	Метод предполагаемого использования	Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход	Не применяется. Суть метода - дисконтирование денежных потоков от реализации улучшений, соответствующих варианту НЭИ земельного участка. Отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Рекомендуемая структура:

• Перечень документов, определяющих количественные и качественные характеристики объекта;
• Подробное описание месторасположения;
• Количественные и качественные характеристики объекта оценки: описание имущественных прав, обременений, физических характеристик, износа и устареваний;
• Сведения о собственнике объекта оценки. Если собственником является юридическое лицо необходимо указывать: реквизиты юридического лица, в том числе полное и [в случае, если имеется] сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер, балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)
• Информация о текущем использовании
• Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Месторасположение:

• Описание населенного пункта
• Административное деление населенного пункта
• Ценовые зоны населенного пункта (при наличии)
• Численность населения
• Наличие градообразующих предприятий
• Удаленность от областного центра
• Локальные факторы месторасположения (удаленность от транспортных магистралей, выход на красную линию, проходимость, транспортная доступность общественным транспортом)

Количественные и качественные характеристики объекта оценки:

• Категория земель
• Разрешенное использование
• Текущее использование
• Кадастровый номер
• Кадастровая стоимость на дату оценки
• Площадь земельного участка
• Площадь застройки
• Наличие документов на строительство
• Наличие коммуникаций
• Конфигурация
• Рельеф
• Описание существующих улучшений: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, общая/полезная площадь, сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), сведения об обременениях.

Имущественные права

В тексте отчета в обязательном порядке прописываются имущественные права на объект оценки, при этом необходимо указывать вид права, субъект права, реквизиты собственника - юридического лица, наличие обременений и ограничений права. Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки на дату оценки. В качестве обременений могут выступать: сервитут, ипотека, аренда.

В отчете необходимо подробно описать и проанализировать имеющиеся обременения и их влияние на стоимость. Описание обременений может быть представлено следующим образом:

Таблица 2.

№ п/п	Вид обременения	Описание обременения
1	Договор аренды	Наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, размер арендной платы
2	Ипотека	Наименования организации, в пользу которого имеется обременение. Условия договора ипотеки, ставка по кредиту, ограничения и снятие залога при наступлении определенных условий
3	Сервитут	Наименование лица/организации, в пользу которого установлен сервитут, площадь, причины и условия установления сервитута, возможность использования земельного участка по назначению, описание ограничений в использовании земельного участка, вызванных сервитутом, размер соразмерной платы за сервитут.

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке размещается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения, оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Методические рекомендации подготовила Панфилова Е.С., заместитель директора по вопросам оценки ГК "Метрикс"