Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Особенности оценки земельных участков: объять необъятное

Особенности оценки земельных участков: объять необъятное

30 июля 2015

Рыночная модель экономики, к которой постепенно приобщается Россия, выдвигает особые требования к грамотному формированию права частной собственности. Следствием этого становится так необходимая нам свобода предпринимательства – что же даст нам утолить нашу жажду обладания, полного распоряжения и использования недвижимыми объектами? И, конечно, рыночная экономика невозможна без полноправного института оценки собственности, в том числе – земельных «наделов». В конце концов, земля – основополагающий элемент рынка недвижимости. Каковы особенности кадастровой оценки земли и  земельных участков? Разбираемся в нашем материале.

Земля как она есть

Земля – это уникальный инструмент производства, и ее особенности в значительной мере влияют на оценку недвижимости. Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает территориальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна. Также земля при грамотном использовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.

Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» синонимами все-таки назвать сложно. Чаще всего, землей называют неосвоенную собственность, тогда как «земельный участок» – это все-таки оптимизированная под целевое предназначение территория. К таким изменениям относят внешние факторы: улицы, бордюры, дренажные и инженерные системы, и внутренние: планировка, коммуникации связи, уложенный асфальт и так далее.

Особенности рыночной оценки стоимости земли: базовые понятия

Ошибочно считать, что оценочная деятельность «работает» исключительно с «дикими» и пустующими участками. Чаще всего это все-таки земельный «надел» и сооружения на нем. Однако есть особенности рыночной оценки земли, требующие анализа территории без учета «оптимизирующих» составляющих. Это, в частности, разница между налогообложением земли и строений, определение стоимости недвижимого имущества и заключение о сносе существующих улучшений.

Оценочная работа эксперта с земельным участком также требует учитывать права – аренды и собственности на землю. В первом случае мы, естественно, говорим о наличии договора аренды на землю, во втором – об использовании свободной от арендаторов земли любым образом, не противоречащем закону.

Отметим, что по закону РФ «О плате за землю» заинтересованное лицо обязано платить за использование любой части наших необъятных просторов. В рамках этого закона ведены такие термины, как:

  • земельный налог, который обязаны платить все владельцы земли, кроме арендатора,
  • арендная плата, обязательная для тех, кто берет землю в аренду,
  • нормативнаяцена земли, которая важна для сделок по приобретению и выкупу земли.

Чаще всего в нашей стране земли не продаются, а сдаются в аренду, так что более актуальным является вопрос об оценке стоимости права аренды на землю. Стоимость прав аренды – то единственное, что может предложить возможный покупатель за право владения «наделом». Не забудем, что потенциальный «помещик» еще и прибыль намерен получать. Зачем же нужна оценка прав аренды на землю? В первую очередь, она позволит узнать стоимость продажи этого права, а также стоимость объекта, в состав которого входит земля под аренду. Кроме того, оценщик сможет спрогнозировать возможные убытки при прекращении договорных отношений на аренду.

Одной из особенностей кадастровой оценки земли является работа с двумя ее типами: массовой и единичных объектов. И тот, и другой тип – это систематические методы расчета. Для каждого нужен анализ рынка – это их объединяет, различия кроются в масштабе процедуры и контроле качества выполненной оценки стоимости земли.

Массовая оценка – оценка, направленная на воссоздание рыночной деятельности по использованию земельного участка на большой территории, для чего оценщик прибегает к приличному штату людей. Помимо этого, ведется работа по формированию базовой методики: это позволит привести к единообразию оценку большого количества объектов собственности к нужному сроку. Наиболее подходящая под массовую оценку сфера – это сфера налогообложения.

Для оценки единичных объектов собственности требуется немного людей, результат определяется одним лицом. Качество рыночной оценки земли проверяется с помощью сравнения с существующими продажами сходных объектов.

Хорошо, плохо, оптимально

Среди особенностей кадастровой оценки земельного участка нельзя не рассказать про работу по определению наилучшего и самого эффективного использования территории.

Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания.

Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения. Оценка свободного участка помогает определить стоимость, а оценка участка с улучшениями – вероятность сноса.

На оптимальность использования любого «надела» влияет несколько факторов. Первый — это местоположение. Нужно отметить, что это центральный фактор, от которого зависит стоимость земли. Второй – спрос на рынке, за счет него оценщик отслеживает соотношение спроса и предложения. Третий фактор – финансовая обоснованность: получит ли инвестор прибыль, достаточную для покрытия расходов и получения выручки.

Четвертый – физическая полезность земли и возможность создания улучшений. Пятый – производственная состоятельность и физическая воплощаемость, предполагающий соотношение расходов, качества, время разработки проекта и так далее. Шестой фактор – соотносимость с законодательной базой, в ходе этой работы исследуются соответствующие нормативные акты. И, наконец, последний фактор связан с максимальной прибыльностью, она вычисляется путем дисконтирования плановых доходов возможных альтернатив использования.

Эффективность города берет

Особняком в этой области стоят городские земли. Их стоимость зависит от размера мегаполиса и его производственно-хозяйственных возможностей, от степени развития социальной и инженерной инфраструктур, региональных природных факторов и других параметров. Не забудем и про различия в законодательстве для данной категории участков.

Различные обстоятельства по-разному воздействуют на ценность одного участка. Так, транспортная активность не приветствуется в жилом районе, но поднимает его цену с точки зрения торгового взаимодействия. А учебные организации и ТЦ, эстетические моменты, важные для оценки территории под возведение жилых комплексов, не значимы, если говорим о земле под промышленные объекты. Для последних ценней транспортная развязка и экономическое зонирование.

Для сравнения земельных участков оценщик обращается к ряду единиц измерения:

  • стоимость 1 га, используется для значительных массивов сельскохозяйственных, промышленных или жилищных объектов,
  • стоимость 1 м2, актуальна для деловых центров мегаполисов, офисов, магазинов,
  • стоимость 1 фронтального метра, требуется при расчете коммерческого использования городских земель. Цена земельного «надела» пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при типовом параметре глубины участка, которая имеет меньшую часть стоимости,
  • стоимость лота, к которой обращается оценщик для сопоставления типовых по форме и площади территорий с жилыми и дачными объектами. Эта единица пропорциональна зависимости площади застройки к площади участка,
  • стоимость единицы плотности.

В дальнейшем работа оценщика позволяет скорректировать градостроительную деятельность, формировать предложения по типу применения земли в зависимости от ее качества, разрабатывать оптимальные экономические механизмы применения земли, повышать ее инвестиционную привлекательность.

Помимо этого нельзя не отметить, что оценщик и проектировщик-градостроитель видят ценность городских земель каждый по-своему. Первый определяет ее по итогам кадастровой оценки, тогда как второму важна ее стоимость в процессе функционального зонирования земли как части генерального плана города. Ориентиром для процедуры кадастровой оценки и функционального зонирования нужно выбирать комплексную градостроительную оценку рыночной стоимости.

Существует ряд методов и подходов оценки земельных участков, которые мы свели в таблицу.

Метод оценки земельных участков

Принцип применения подхода оценки земельных участков

Особенности рыночной оценки земельных участков

Нормативный метод оценки земельных участков

Предполагает выявление нормативной стоимости земли.

Передача, выкуп земли в собственность, определение совместной собственности, превышающей бесплатную норму, передача по наследству, дарение, кредит под залог, отчуждение для государственных/общественных потребностей. В работе не принимаются во внимание ставки земельного налога, а также повышающие коэффициенты и льготы. Если нужно оценить объект, включающий в себя сооружение и землю (причем на землю есть лишь права аренды), то за цену земли принимаются расходы на отвод ее под строительство.

Метод сравнения продаж

Определение конкретной стоимости земли посредством внесения процентных корректировок к ценам продаж (при отсутствии таковых – ценам спроса) схожих объектов.

Иногда применяют для оценки свободной и ориентировочно свободной территории. Объекты для работы (сравнения): права собственности, условия финансирования, условия рынка и некоторые условия продажи, расположение земли, зонирование, физические параметры, коммунальные услуги, экономические параметры. Оценщик берет несколько единиц сопоставления, оптимизируя стоимость каждой из них. Так он получает ряд значений стоимости, которые формируют ее диапазон. Лучше всего данный метод рыночной оценки земельного участка работает на устоявшемся и информационно-открытом конкурентном рынке.

Метод капитализации

Выявление цены участков как текущей стоимости потенциальной прибыли. Под ней мы понимаем арендную плату как оцениваемый земельный «надел»

Этот подход оценки земельных участков требует ведения такого понятия, как сумма ренты. Это прибыль от сдачи в аренду земли в соответствии с критериями, которые задаются рынком. В качестве постоянного источника прибыли арендная плата капитализируется в стоимость: она делится на коэффициент капитализации для территории, выявленный по итогам изучения рынка. Рабочие цифры берутся из сопоставления продаж арендованных территорий и сумм арендных плат. С помощью арендной ставки рыночная цена участка выявляется по доходному подходу с применением метода прямой капитализации. Формула для расчета такая: VL = IL : RL.

VL — стоимость земельного участка
IL – прибыль от владения землей
RL – ставка капитализации.

Ставку капитализации вычисляем так:

1. делим величину земельной ренты по схожим участкам на цену их продажи

2. увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за инвестиционный риск

Напомним, что в РФ в аренду сдаются преимущественно государственные или муниципальные земли. Так что величина арендной платы вычисляется в соответствии с нормативной стоимостью территории, которая не является равной ее стоимости рыночной.

Метод распределения

Вычисление составляющей цены земельного участка в соответствии с соотношением цены земли и улучшений в имущественном комплексе

Этот метод оценки земельных участков дает самый достоверный результат для новых сооружений. Причина этого – они близки к способу оптимального и самого эффективного использования. Метод базируется на принципах вклада и постулата, что любой вид недвижимости обладает корректным соотношением между ценой земли и сооружений. Для работы оценщику нужны проверенная статистическая информация о соотношении цен на землю и всей собственности недвижимости на рынке. Этот метод рыночной оценки земельных участков не является абсолютно надежным, чаще к нему прибегают при дефиците данных о продажах земли.

Метод выделения

Используется, когда вклад улучшений в общую стоимость земли небольшой. Работает в оценке застроенных участков (лучше – загородных домов) при наличии данных о суммах сделок по схожим объектам недвижимости

В процессе проведения процедуры оценщик сначала выявляет компоненты для сопоставления, а также их схожесть с объектом оценки. После этого он вносит уточнения по ряду компонентов и определяет рыночную цену единого объекта (тут ему в помощь обобщение уточненных цен аналогов). Наконец, определяет стоимость замещения или воссоздания улучшений нашего рабочего объекта и его рыночную стоимость.

Для этого оценщик обращается к формуле

«рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом – (минус) стоимость замещения» либо «рыночная стоимость объекта недвижимости с нашим объектом – (минус) стоимость воссоздания улучшений участка».

Пассивный рынок – самая лучшая «среда» для метода выделения, поскольку здесь нет информации о продаже незанятых территорий. Учитываем также свойства исходных данных и схему формирования необходимой суммы. Что касается стоимости земельного участка, для ее определения есть формула:

Сз = С – Су. Сз – стоимость земельного участка, С – стоимость объекта, Су – стоимость улучшений.

Метод остатка

Используется для оценки застроенных и незастроенных участков, с потенциальной застройкой объекта улучшениями, которые дадут прибыль. Стоимость территории вычисляют по итогам капитализации части прибыли, связанной с землей.

Чтобы узнать стоимость участка, оценщику необходима информация о стоимости сооружений, чистый операционный доход собственности, коэффициенты капитализации за территории и сооружений. Работа проводится последовательно. Сначала выявляют чистый операционный доход всей собственности (обращаемся к рыночной ренте и планируемым операционным тратам). Далее идет вычисление чистого операционного дохода. Наконец, операционный доход капитализируется в коэффициент стоимости через норму капитализации для земли. Доход проблематично планировать при нестабильной экономической ситуации.

Метод разбивки на участки

Применяют для оценки территории, которая подходит для дробления на индивидуальные участки.

Оценщик в работе с этим подходом оценки земельных участков проходит через несколько этапов. Сначала он выявляет площади и количества индивидуальных участков, а также определяет цены освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж. Затем ему нужно узнать расходы и расписание освоения планируемого времени продаж и допустимой инвестиционной выручки. Далее для выявления чистой прибыли от продажи недвижимости оценщик производит вычет расходов на освоение и выручки из планируемой общей суммы продажи земли. И наконец, вычисляет предпочтение оптимальной ставки дисконта в зависимости от риска, определяемого периодом освоения и продажи.

При этом для освоения земельного участка требуются расходы на расчистку, разбивку участков, на устройство дорог, бордюров и многое другое.

Бесспорно, что рынок недвижимости в дальнейшем станет определять направление развития всей экономики. Так что работа оценщика с каждым годом станет все более и более востребованной и актуальной. Грамотная кадастровая оценка земельного участка позволит минимизировать инвестиционные риски при проведении сделок и риски при реализации участка, где расположены морально и физически устаревшие сооружения. В России земля как объект оценки представляет большую сложность, это в том числе обусловлено и спорной нормативно-правовой базой. Такая ситуация влечет за собой сложность оценочной процедуры, ведь она должна учитывать одновременное использование земли как природного ресурса, среды проживания и объекта недвижимости. Ну и, конечно, не последнюю роль играют государство и муниципалитеты, являющиеся основными владельцами земельных участков в России. Так что опосредованной функцией оценщика можно смело считать участие в формировании сбалансированного земельного рынка. Надеемся, это позволит достичь максимальной эффективности и разумности использования земли в нашей стране.