Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Земля под ногами: приобретение права аренды земельного участка

Земля под ногами: приобретение права аренды земельного участка

28 июля 2015

В июне прошлого года подписан, а в марте этого года вступил в силу закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Данный закон регулирует систему формирования земельных участков и аренду государственной либо муниципальной земельной собственности. В особенностях этого закона и том, чем он обернулся для потенциальных арендаторов, мы и попытаемся разобраться.

Приобретение права аренды земельного участка: суть проблемы

Промышленные объекты, жилищные комплексы, объекты сельского хозяйства – это и многое другое имеет вполне конкретное месторасположение – землю под нашими ногами. Все вышеупомянутые объекты нуждаются в грамотном оформлении, формат которого задает закон. А с учетом того, что значительная часть земли в РФ существует в рамках государственной собственности, значение нового закона нельзя переоценить.

Есть определенный момент в данном вопросе: поскольку собственник земли – государство, то чтобы осуществлять на ней какую-либо деятельность, ее сначала нужно получить. Каким образом это сделать? До недавнего времени этот момент оставался не вполне ясным.

Для получения государственного земельного участка необходимо иметь на то законное право. В противном случае чиновник, не обнаружив данную норму, непосредственно указывающую на его обязанность что-то предпринять, ничего не будет делать. Кроме того, аналогичный итог вас ожидает, если при наличии права не обозначен порядок предоставления земли. Но и дальше все непросто. В наличии право, указан порядок, но процесс все равно встанет, поскольку нигде не было прописано, как определить и сформировать земельный участок, который вас заинтересовал и который чиновник вам может предоставить. В чем же загвоздка?

Согласно существующему законодательству приобретение права аренды земельного участка предполагает, что данный земельный участок является объектом, во-первых, со сформированными границами, во-вторых, с кадастровым номером, то есть поставлен на государственный учет, а в третьих, с юридическим адресом с регистрацией на него прав.

И вот тут основная «закавыка» – большая часть земельных площадей в государственной собственности как бы отсутствует, об этом свидетельствует «пустая» кадастровая карта Росреестра. Даже соответствующим определением земельного участка как объекта хозяйственного оборота мы не «обросли». Задача нового закона – как раз закрытие таких лакун.

Соль земли: базовые положения нового закона

Давайте рассмотрим, какие моменты в новом законе оказались затронуты.

1. Даны критерии определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, обозначено определение понятия. Законотворцы после двух неудачных попыток наконец предложили соответствующий термин, который звучит так: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

2. Предложен порядок формирования земельного участка. Так, теперь мы имеем конкретный (но закрытый) список документов, согласно которому допускается формировать земельные участки. Напомним, до того причиной сложностей были нестыковки между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ). Суть была в том, что формирование земельных участков из государственной или муниципальной земли производилось согласно ряду документов, к которым относились:

  • проект межевания земли (его должен утвердить Градостроительный кодекс РФ),
  • проектная документация с информацией о площади земли, ее границами и прочими данными,
  • схема местоположения земельного участка (она тоже должна быть утверждена) на кадастровом плане (при отсутствии проекта межевания земли).

Если есть проект межевания, формирование земельного участка допустимо:

  • из участка, определенного под комплексную застройку,
  • из участка, переданного некоммерческой компанией, организованной гражданами, для садоводческой деятельности, либо для аналогичной деятельности прочим юридическим лицам,
  • на территории, в отношении которой согласно законодательству о градостроительной работе обязателен договор на развитие,
  • в рамках обозначенного квартала,
  • для создания линейных объектов различного значения (например, линии электропередач).

По сути, все определяется проектом межевания: сейчас упор сделан на схему распоряжения землей за счет документов единой территориальной планировки, предполагающих продуманное распределение объектов инфраструктуры на определенной территории и сводящих к минимуму появление изолированных от инфраструктуры объектов. Наконец, с помощью проекта планирования учитывается назначение использования земли. Соответственно, первый этап получения права на аренду земельного участка – это планировка целевого использования земли, а второй – передача земельного участка под обозначенные цели. Раньше все было наоборот, в частности, это касалось точечной застройки.

Впрочем, схема корректировок проекта планировки и правила использования и застройки остались актуальными. Так что заинтересованному лицу все равно придется иметь какой-то из этих документов: или проект межевания, или схему расположения земельного участка. Кстати, это значит, что вся работа по подготовке документов снова отдана «на откуп» человеку, желающему получить земельный участок. Аналогичная ситуация с аукционами – есть риск самостоятельно оформить землю, но проиграть торги. Возмещение расходов не предполагается (исключение – Москва и Санкт-Петербург, там этим занимается город).

3. Обозначены обстоятельства и система получения земли.

  • сформирован закрытый список документов, передающих права на землю в государственной или муниципальной собственности (решение органа государственной или местной власти – для бесплатного или бессрочного использования; договор купли-продажи – для передачи земли в собственность за плату; договор аренды – для приобретения права на аренду земельного участка; договор безвозмездного пользования – при предоставлении соответствующего пользования)
  • представлены средства, предполагающие переход права на землю из государственной или муниципальной собственности (в собственность за плату – торги на аукционе (кроме ряда случаев); бесплатно; в аренду – торги на аукционе (кроме ряда случаев); безвозмездно на определенный срок; постоянно)
  • определены механизмы проведения торгов, передачи участка без аукциона, передача участков для садоводческой деятельности, передача участков на бюджетной основе, передача участка под зданиями и сооружениями.
  • определен механизм использования земли без передачи прав через сервитут либо без него.

Основываясь на всем вышесказанном, мы можем сделать определенный вывод – новой закон сводит на нет повсеместную распродажу земли и ее бесконтрольное и бессистемное использование. Впрочем, пока не рассмотрен такой момент, как свободный доступ населения к земле под строительные нужды. Этот момент весьма спорный, и, конечно, в итоге, лишь показатель несколько «рваной» законотворческой работы, с которой мы в очередной раз столкнулись.

Ниже мы рассмотрим различные возможности аренды участка под строительство, сельское хозяйство и под нестационарные объекты.

Земельный участок под строительство: земля обетованная

Если заинтересованное лицо хочет получить земельный участок под строительство, его работа начинается с анализа схемы территориального планирования той области, района, округа и поселения, на которую он нацелен.

Получение права аренды земельного участка под строительство предполагает 7 категорий (целевых назначений). Две из них – земельные промышленные участки и земли поселений – допускают застройки офисными, промышленными, торговыми и прочими коммерческими объектами. При этом обязательно нужно принимать во внимание данные о границах территории, присутствии прав третьих лиц, инженерные коммуникации и прочие факторы. Такие данные можно найти в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это своеобразная база данных по развитию территорий, их застройке, по объектам капитального строительства прочей хозяйственной работы. Информация из ИСОГД выделяется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.

Когда заинтересованный гражданин определится с соответствующим расположением территории и параметрами, ему нужно выбрать один из вариантов владения участком – аренда или собственность.

В России владение земельными участками предполагает несколько форм собственности, как: федеральная собственность, собственность субъекта РФ, муниципальная собственность, неразграниченная государственная собственность и частная.

Если собственником территории являются государство или муниципалитет, земля находится в ведении соответствующих органов исполнительной власти. Механизм выделения таких земель под строительные нужды регламентируется Земельным кодексом России, а также федеральными, региональными, муниципальными нормативными актами. Государственные и муниципальные земельные участки уступают для строительства при проведении двух разных процедур. Первая — это без предварительного согласования мест размещения объектов. К нему обращаются, если земельные участки уже сформированы, использование их разрешено, инженерно-технические работы проведены. Подобное решение выносится, если участок выделен согласно градостроительной документации о застройке и правилам землепользования и застройки; участок передан в собственность; определенный участок не подтвержден заинтересованным лицом (отказ от права или получение участка посредством его публичного образования по итогам гражданско-правовой сделки); территория отдается под сельскохозяйственные нужды без сопутствующей градостроительной документации. Приобретение права аренды земельного участка тут допускается, как и права приобретения в собственность. Инструмент – аукцион, проведение торгов закреплено за уполномоченным органом, как и формирование участка. А вторая — с предварительным согласованием мест размещения объектов. К нему прибегают, если нет необходимой градостроительной документации, включая проекты планировки и межевания земли. Здесь мы говорим исключительно о предоставлении земли в аренду. Участок формирует само заинтересованное лицо. Решение на выделение земли остается за уполномоченным органом власти.

Что касается градостроительной документации, о которой мы уже не раз говорили, в ее состав входят несколько проектов. Это проекты планировки частей территории городских и сельских поселений с красными линиями и линиями регулирования застройки, а также границами участков. Далее, проекты межевания земель. И, наконец, проекты застройки составляющих планировочной структуры поселений.

Заметим, что регулирование землепользования и застройки закреплено в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. Данные акты позволяют посредством градостроительных регламентов контролировать «активность» земельных участков, их использование и изменение.

Земельный участок под сельское хозяйство: землю крестьянам

Для лиц, заинтересованных в приобретении права аренды земельного участка под фермерские нужды, обычно выделяются территории из земель сельскохозяйственного назначения. Для соответствующих зданий и сооружений предоставляется территория из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Наш потенциальный «плантатор» для приобретения права аренды земельного участка, который является собственностью государства или муниципалитета, в первую очередь должен подать заявление в установленной форме в соответствующий орган (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления). Помимо самого заявления должно быть еще соглашение, которое заключают между собой участники фермерского хозяйства. Далее упомянутые инстанции после получения заявления (срок – месяц со дня обращения) проводят анализ необходимой территории и утверждают, а после предоставляют нашему «плантатору» схему расположения участка на кадастровом плане либо кадастровой карте нужной ему территории. Подготовку документов со сведениями об участке, которые необходимы для государственного кадастрового учета, заинтересованное лицо осуществляет самостоятельно. А после пишет заявление об осуществлении этого учета данного земельного участка в соответствии с федеральным законом.

Наконец, в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган муниципалитета после получения кадастрового паспорта решает, в какой форме предоставить «плантатору» участок – в аренду или бесплатно, и отправляет ему копию данного решения, приложив кадастровый паспорт территории.

Приобретение права аренды земельного участка – государственного или муниципального – возможно при наличии одного заявления на передачу данного участка. Если таких заявлений два и более, участок выставляется на торги. После вынесенного решения (или итогов торгов) договор купли-продажи либо аренды заключается в течение 7 дней со дня принятого решения.

Если возможный «плантатор» получил отказ в ответ на свое заявление, он может его оспорить в судебном порядке.

Земельный участок под нестационарные торговые объекты: вольные земли

ИП или юрлицо, решающие вопрос о приобретении права аренды земельного участка под строительные нужды, также должны проделать ряд «манипуляций».

Уточним, что к нестационарным торговым объектам относятся объекты, которые можно переместить в другое место (например, поднять краном), то есть не имеющие заглубленного фундамента: это магазины, павильоны и киоски, а также некапитальные объекты, торговые автоматы, лотки, уличные холодильники и т. п.

Начать стоит с того, что проанализировать схему размещения нестационарных торговых объектов, в зависимости от места расположения, типа оказываемых услуг, разновидности торговых объектов. Такая информация обычно находится на городских сайтах по развитию предпринимательства и потребительского рынка. Разрабатывается и утверждается эта схема органом местного самоуправления, который определяется согласно уставу муниципального образования в порядке, установленным уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

После этого заинтересованное лицо должно написать заявление на размещение торгового объекта в городскую администрацию на соответствующий район. В этом отношении рекомендуем четко ориентироваться по срокам, поскольку сбор предложений администрации проводят два раза в год – с 1 февраля по 1 марта и с 1 августа по 1 сентября. Подавать заявку нужно в канцелярию администрации того района, на который вы «нацелились».

В заявке нужно указать кадастровый номер земельного участка, на котором планируется возводить торговый объект. Если его нет, то прикрепляем составленный в свободной форме план предполагаемых границ земельного участка с указанием его площади, типа объекта, который там будет располагаться, и цель использования земли.

Приобрести право аренды земельного участка, который включен в схему размещения, возможно при участии в аукционных торгах или по итогам конкурсов (если число поданных заявок превышает число мест, определенных для нестационарной торговли на данной территории), предметом торгов в данном случае будет право на заключение договора. Без этих торгов земля в аренду передается индивидуальным предпринимателям для целей, к строительству не относящихся. Исключением являются территории, которые выделяются предприятиям общественного питания для размещения летних веранд кафе, здесь ставится срок до 180 календарных дней в течение 12 последовательных календарных месяцев. Условие предоставления – территория, планируемая под летнюю площадку, непосредственно примыкает к территории под зданием или сооружением, в котором это кафе находится.

Заявка рассматривается в администрации в течение десяти дней с момента, когда завершена процедура сбора заявок (соответственно, после 1 марта и после 1 сентября). Все заявки имеют собственный уникальный номер. Если в заявке возникают какие-либо вопросы, формируется рабочая группа по снятию разногласий о включении нестационарных торговых объектов в схему размещения. Оснований для отказа в согласовании включения объектов в схему размещения обычно два. Это отсутствие неиспользуемых земельных участков, зданий, строений и сооружений, находящихся в государственной собственности. А также установленные законодательством РФ ограничения в их обороте.

Отметим некоторые полезные моменты. Договор на размещение киосков и павильонов заключается на пять лет. Палатки, лотки, автомагазины могут стоить до одного года в соответствии с условиями документации о торгах. Когда срок действия договора истекает либо договор досрочно расторгнут, владелец нестационарного объекта обязан их демонтировать и восстановить благоустройство территории.

«Земляной» монополист

Любой закон можно считать своеобразной схемой, алгоритмом действий, принцип работы, которым вы руководствуетесь, когда возникает необходимость. И, возможно, новый закон во многом облегчил работу предпринимателям, дал базовые определения и структурировал последовательность проведения процедуры, зачастую возникают сомнения в наличии полноценной работы по ряду вопросов. Одним из них по-прежнему остается риск неполучения земельного участка в торгах, несмотря на то, что формировать и ставить его на учет заинтересованное лицо должно за свой счет. Чрезмерный объем требований к территориальному планированию практически «тормозит» процесс приобретения права аренды земельного участка, а продажа земли под застройку в принципе невозможна, что, по сути, превращает государство в «земляного» монополиста, не допускающего даже минимальные лазейки для частного владения землей большим количеством собственников. Кроме того, за государством остается право отказа в предоставлении участка (до 1.01.2020г.), основанием чему является закон субъекта Федерации, то есть любая причина, актуальная для области.

К слову, некоторые методические рекомендации уже появляются и «догоняют» новый закон. Так, Минпромторг России предлагает совершенствовать правовое регулирование нестационарной торговли на уровне субъектов РФ. Среди предложенных изменений – изменение схемы размещения нестационарных торговых объектов по принципу «меняется место – бизнес остается» (если предприниматель обязан уступить место под нужны развития территории). Так что «оптимизация» нового закона вполне ожидаема.