Как оценить инфраструктуру в «малоэтажке»

11 июня 2015

Мы продолжаем тему оценки инфраструктуры в малоэтажном строительстве. На наши вопросы отвечает Николай Зеленин, владелец поселка «Александрия»

- Можно ли назвать продажу земель без подряда в поселках без инфраструктуры мошенничеством?

- Нередко потребители сталкиваются с предложением, когда продается, по сути поле, на котором еще ничего не построено и нет никаких коммуникаций. Владелец земли просто говорит, что здесь будут дороги, газ, электричество, какие-либо объекты социальной инфраструктуры. Если потом продавец выполняет свои обещания, то речи о мошенничестве и быть не может. Но если он не выполняет, то здесь нужно смотреть, что было написано в договоре купли-продажи земельного участка. Если в нем было прописано, что продавец обязуется за свой счет к данному участку подвести дорогу, электричество, газ, обеспечить охрану территории, то тогда получается обман. Но что касается слова «мошенничество», то я не думаю, что здесь можно употреблять его в юридическом смысле. Классифицировать чьи-либо действия как мошенничество у нас может только полиция. Ведь иногда застройщик не может выполнить обещанное по объективным причинам, по каким-то форс-мажорным обстоятельствам. И я бы не стал такую ситуацию называть мошенничеством. Хотя, конечно, у покупателя такой поворот событий вызывает обоснованное возмущение и желание вернуть деньги.

Но вообще покупатель должен быть юридически грамотным, внимательно читать договоры, которые он подписывает и еще на берегу поискать информацию о застройщике, удостоверится, что он уже реализовывал в прошлом какие-то проекты. Если есть какие-либо сомнения в его честности и порядочности, тогда, наверное, лучше у него ничего не покупать. А если есть вариант купить другой участок, к которому уже подведены сети, или если они в процессе строительства близком к завершающему, то конечно, лучше купить его.

Таким образом, проблема, которую вы называете, действительно существует. Есть множество поселков, когда продавец приводит покупателей в поле, говорит, что здесь будет город-сад, а потом там ничего не происходит.

- Как в вашем проекте решаются подобные проблемы?

- Я начал продажи участков только тогда, когда у меня появилось электричество, в полный рост шла стройка дорог, тогда было понятно: все, что я обещаю, выполню. Я не начинал продажи до того момента, пока не сделал элементарные инфраструктурные вещи.

- Каковы сегодня риски застройщиков коттеджных поселков в целом? С чем они сталкиваются и как решают их?

- Я бы назвал три основных риска. Первый связан с юридической стороной. Например, есть юридические риски по земельным отношениям. Речь идет о том, насколько «чисто» застройщик приобретает земельный участок. Второй риск связан с условием подключения к сетям, то есть к электричеству, газу и дорогам. Застройщик должен понимать, за счет чего он обеспечит поселок электричеством и газом. Как он построит дороги и по чьим участкам они пойдут. И третий риск – финансовый. У застройщика на начальном этапе должны быть финансовые средства. Он должен понимать, что в первое время всего его затраты точно не будут покрываться покупками. У застройщика должны быть свои финансовые средства или кредитные ресурсы для того, чтобы начать проект без продаж участков.

- Что вообще входит в понятие «инфраструктура» применительно к коттеджным поселкам, и от чего она зависит?

- У каждого коттеджного поселка инфраструктура разная. На сегодняшний день в Екатеринбурге никакой жесткой ее классификации не существует. Минимальная инфраструктура — это подъездная дорога к каждому участку, далее электричество, хотя бы 15 кВт и еще в наших условиях желательно наличие газа. Также в любом нормальном поселке должна быть закрытая территория и должна существовать охрана. Это минимальные вещи, которые поселок делают поселком. А дальше список инфраструктурных объектов может расти безгранично: кафе, рестораны, детские сады, фитнесс-центры — все это зависит от застройщика, и от этого будет зависеть уровень и цена поселка.

- Можно ли в данном случае ставить на одну доску инфраструктуру в плане инженерных сетей с инфраструктурой социальной?

- На мой взгляд, в хорошем поселке обязательно должна существовать хотя-бы минимальная социальная инфраструктура, такая как магазин, здание самой администрации поселка, служба охраны, которая ведет наблюдение. Это, безусловно, должен делать централизовано застройщик.

- Что, на ваш взгляд, является важным в оценке стоимости инфраструктуры?

- Я предлагаю оценщикам отделить стоимость земли от стоимости инфраструктуры. Так при относительно одинаковой стоимости инфраструктуры, стоимость земли может отличаться в десятки раз в зависимости от ее местоположения. Саму инфраструктуру можно оценивать просто по наличию объектов. Например, есть дорога значит стоимость возрастает. Далее, есть газ — это еще плюс и так далее. То есть нужно сделать таблицу примерной добавочной стоимости по каждому виду инженерных сетей и собирать общую оценочную стоимость при наличии у этой земли инфраструктуры. В итоге должно получиться две цифры: стоимость «голой» земли и стоимость инфраструктуры к ней подведенной, из этих цифр и будет складываться итоговая оценочная стоимость.

- Сколько на данный момент стоят внутренние и наружные сети? На примере вашего поселка? Как определить их стоимость?

- В моем поселке стоимость инфраструктуры в пересчете на сотку равна примерно 20 тысяч рублей на сотку — это себестоимость электричества и дороги, если не брать стоимость самой земли. К этому стоит добавить в районе 10 тысяч себестоимость строительства магистрального газопровода вдоль каждого участка. То есть в целом стоимость инфраструктуры равна примерно 30 тысяч рублей на сотку.

- Какие расчеты за этим стоят?

- В каждом поселке подобная стоимость формируется индивидуально в зависимости от количества участков в поселке. Внутри поселка инфраструктура стоит примерно у всех одинаково. Хотя и может варьироваться в зависимости от грунтов и особенностей генплана... А вот наружные (подводящие) сети могут глобально отличаться по цене, потому что у кого-то высоковольтная линия прямо за забором, а кому-то ее тянуть пять километров. Также стоимость наружных сетей сильно варьируется в зависимости от размера поселка если в поселке, например, 10 участков, то это одна цена, а если тысяча, то другая, поскольку одну и туже стоимость наружных сетей нужно переложить в одном случае на 10 участков, а в другом на 1000.

- Что бы вы посоветовали оценщикам, когда они берутся за оценку стоимости инфраструктуры в загородной недвижимости? Какие методы и подходы в оценке малоэтажного строительства применять?

- Вообще я ни разу не сталкивался с тем, чтобы оценивали только инфраструктуру, я сталкивался с общей оценкой участка. И я могу здесь посоветовать оценщикам лоббировать создание некой таблицы или неких нормативных документов, которые будут регламентировать стоимость инженерной инфраструктуры по видам и разделам на каждый земельный участок в пересчете на квадратный метр земельного участка. Если дорога в скальном грунте, столько-то прибавляем к стоимости земли. Если дорога в асфальте, то прибавляем уже другую стоимость. И так далее.

Беседовал Евгений Сеньшин