Кадастровая оценка ОКС: что рекомендуют профессионалы

15 мая 2015

«Кадастровая оценка объектов капитального строительства на современном этапе». Данную тему на своем семинаре раскрывает Андрей Бойко -практикующий оценщик, в активе которого более 1500 отчётов по оценке стоимости недвижимости, бизнеса, включая оценку нетиповых объектов. Кроме того, он является генеральным директором Центра экспертизы и оценки имущества (г. Санкт-Петербург). 

- Андрей Юрьевич, чему посвящен ваш семинар?

- Семинар в целом посвящён определению кадастровой стоимости ОКС. Основан на опыте проведения кадастровых оценок, в том числе и ОКС. Будут раскрыты проблемы и слабые места кадастровой оценки, нюансы, способы разрешения проблем. Соответственно, интересантам в оспаривании будут видны слабые места, на что обращать внимание, как можно оспорить результат кадастровой оценки ОКС, не вызывая противления у государственных структур – заказчика кадастровой оценки.

Справка 

Под кадастровой стоимостью ОКС понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

В соответствии с ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, она определяется методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется профессиональными оценщиками для объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

По окончании  проведения оценки, оценщик составляет отчет об определении кадастровой стоимости, который  проверяется экспертом и только при положительном отзыве эксперта отчет принимается заказчиком работ (государством).

 

На текущий момент узнать кадастровую стоимость для земельных участков можно через портал органов Росреестра (http://www.rosreestr.ru/).

- Кому он интересен? 

- Целевая аудитория – это оценщики, в первую очередь, оценщики недвижимости. А кроме того, приглашаю сотрудников государственных структур, имеющих отношение к кадастровой оценке. Возможно, что-то будет интересно послушать гражданам – плательщикам налога или арендаторам недвижимости, в случаях, когда арендная плата увязана с результатами кадастровой оценки.

- Почему актуальна выбранная вами тема?

- Актуальность — это переход всей страны на налогообложение по кадастровой стоимости. Собственно, теперь результат кадастровой оценки будет касаться всех собственников без исключения. Плюс к тому, много недовольства в отношении качества кадастровой оценки, многие собственники не согласны с результатом, когда речь идёт о налогообложении их собственности. Наличествует большое количество судебных разбирательств и досудебных (в рамках работы комиссий) оспариваний результатов кадастровой оценки. Правительство собиралось перевести страну на единый налог на недвижимость (сейчас - раздельное налогообложение по земле и ОКС), но слишком многое не готово, хотя в ближайшее время попытки будут продолжены.

- Что самое главное в нем, на что стоит сделать акцент?

- По сути, будет рассказан процесс проведения кадастровой оценки от А до Я, разумеется, в упрощённом и адаптированном для восприятия виде. Закапываться в какие-то специфические детали самого производства работ не вижу смысла, но методы, способы, подходы будут рассмотрены достаточно подробно.  Также будет уделено особое внимание исходным данным как части работы, содержащей весьма большое количество ошибок.

- Каковы причины ошибок в кадастровой оценке?

Основная причина ошибок – отсутствие (по сути) объекта оценки. К сожалению, данные Росреестра весьма далеки от совершенства. Характеристики объектов не установлены, самих характеристик, содержащихся в базе данных, явно недостаточно для проведения корректной работы. На эти недостатки накладывается отсутствие единой методологии проведения работ, что приводит к весьма существенным расхождениям результата оценки, выполняемой разными исполнителями, даже при наличии корректных данных. Тем не менее, оценка проводится, переходный период (переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую) в обозримом будущем закончится. А значит, скоро многие, за исключением узкого круга специалистов,  просто перестанут обращать на кадастровую стоимость внимание. Ведь, например, раньше немногих интересовала инвентаризационная стоимость, хотя во второй половине 90-х годов это был самый большой объём работ, связанный с переоценками для целей налогообложения. Мы сейчас проходим новый виток на несколько ином уровне, но в целом – история повторяется.

Справка 

Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (согласно Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 N 54 (ред. от 27.02.2003) "По применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.01.2000 N 2057).

Инвентаризационная стоимость определяется государственной службой оценки недвижимости — Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)  либо  Проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), данные о ней указываются в Справке об инвентаризационной стоимости и техническом паспорте  объекта. 

- Какие практические знания даст ваш семинар?

- Специалисты-оценщики, возможно, вынесут для себя что-то новое в методах и способах расчёта, увидят, как можно применять методы при единовременной оценке большого количества объектов. Будут затронуты вопросы определения функционального и физического изнаса ОКС, расчета прибыли предпринимателя. Надо отметить, что прибыль предпринимателя рассчитывается традиционно тремя подходами: Питерская школа ориентирована на компенсацию вменённых издержек - доходный подход. Московская - на сравнительный. Можно рассчитать аккумулированием всех составных частей (прибылью каждого из участников строительного производства).

Рассмотрев проблемы определения кадастровой стоимости ОКС, мы увидим слабые и сильные стороны этого вида работ, что даст возможность уточнять результаты кадастровой оценки в рамках оспаривания. 

Справка 

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Для  активного рынка  недвижимости РФ по состоянию на 2014г.  по данным  Справочника оценщика недвижимости. Том 2.  "Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2014 год) под  научным руководством и редакцией Лейфера Л.А.  характерны следующие величины:

• 20% при инвестициях в строительство высококлассных производственно-складских объектов;
• 17% при инвестициях в строительство  низкоклассных производственно-складских объектов ;
• 24% при инвестициях в строительство   Бизнесс-центров  класса А, В;
• 25% при инвестициях в строительство  ТЦ, ТК, ТРК;  
• 21% при инвестициях в строительство  универсальных  низкоклассных офисно-торговых объектов;
• 15% при инвестициях в строительство  универсальных объектов сельскохозяйственного назначения;
• 26% при инвестициях в строительство  квартир;
• 19% при инвестициях в строительство   базы отдыха.

 

- Где взять информацию для расчета прибыли предпринимателя?

- Информация для расчётов берётся из баз данных или, как правило, из рыночных данных - открытых источников. К примеру, если речь о сравнительном подходе, то ПП рассчитывается соотношением всех фактических затрат на создание объекта, включая приобретение прав на земельный участок, к доходам от реализации этого объекта. Разность присваивается ПП. Большое количество таких сопоставлений позволяет сделать вывод о среднерыночной величине ПП.

Если говорить о расчёте техниками доходного подхода - компенсацией вменённых издержек, то влияющими факторами являются задаваемая норма отдачи на инвестиции в реализацию объекта (включая приобретение прав на ЗУ) и время реализации. Разумеется, время должно рассматриваться как необходимое и достаточное для создания объекта (за затягивание сроков строительства никто премию платить не будет). Информация берётся из нормативной литературы и открытых источников.

- Что вы порекомендуете по расчету данной  характеристики (на что обращать внимание и т.д.)?

- Во-первых, учитывать её в расчётах, независимо от функционального назначения объекта. Во-вторых, проверять на адекватность используемые справочные данные (в оценочном сообществе достаточно часто встречаются справочники, указывающие величину ПП). Однако, отдавая должное коллегам - составителям справочников, применять проценты, коэффициенты, фиксированные значения, не зная, как они получены и к чему должны применяться - это, мягко говоря, значит лукавить.

Как приверженец Питерской школы, предпочитаю рассчитывать величину ПП методом компенсации вменённых издержек. Суть метода очень проста: человек, вложивший деньги на какое-то время, хочет получить свои деньги обратно, причём с некой прибылью. Собственно расчёт строится на графике инвестиций в создание объекта, учитывая срок каждой отдельной инвестиции до окончания проекта и нормы доходности, которая задаётся исходя из предпочтений исполнителя работ, сегмента рынка и условий на рынке на дату оценки.

- Как вы оцениваете законодательные тренды?

- Законодательство весьма активно меняется. В настоящий момент Советом по оценочной деятельности рекомендованы для апробации методические указания по кадастровой оценке. Напомню, что они разрабатывались для определения единых правил игры. Сами указания должны содержать алгоритм решения задачи кадастровой оценки, начиная от подготовки данных, заканчивая утверждением результатов. После апробации методические указания будут дорабатываться с учётом возникающих при выполнении работ трудностей и недоразумений. 

- И напоследок: каковы тенденции в сфере кадастровой оценки ОКС? 

- В настоящий момент активно лоббируется введение асессорской службы. Предполагается, что при муниципалитетах будут созданы государственные структуры, которые будут заниматься мониторингом рынка, проведением кадастровой оценки. У этой идеи есть как сторонники, так и противники. Если ещё в конце апреля бытовало мнение, что вопрос асессоров решён практически на все 100%, то сейчас маятник качнулся в другую сторону. Предсказать, чем закончится это противостояние, пока не берусь.