Договор долевого участия: как не дать застройщику обмануть себя

23 апреля 2015

В результате экономического кризиса в 2014 году россияне стали спешно вкладывать свои накопления в недвижимость. Однако второпях часть покупателей подписывала договоры долевого участия (ДДУ), не особо анализируя их.

Несмотря на то, что нередко такие договоры содержат в себе «сюрпризы» и уже в этом году есть примеры недовольства, в данный момент строительство домов с привлечением средств граждан продолжается. Например, только в Свердловской области строится 287 таких зданий. Свою оценку договору с застройщиком при незавершенном строительстве жилого дома дала Нина Кривоносова, старший юрист-консультант Екатеринбургского общества защиты прав потребителей. В частности, она рассказала, на что нужно обращать внимание  в договоре долевого участия (ДДУ ФЗ 214), чтобы не пополнить число «обманутых дольщиков».

Если человек решился купить квартиру по долевому строительству, то с чего стоит начать?

- Первое, что нужно сделать, это внимательно изучить сайт застройщика, если он вообще есть. Если его нет, это уже повод задуматься. Потом стоит поискать информацию про него на форумах в интернете. Существуют специальные «черные» списки строительных компаний, нужно их найти и посмотреть, нет ли в них названия застройщика, у которого вы решили приобрести квартиру. Затем проанализируйте, какое место он занимает на рынке недвижимости: большая, маленькая, средняя компания, как давно работает. Поспрашивайте жильцов, которые приобрели квартиру в доме данного застройщика: что они думают, стоит приобретать или нет. Далее попытайтесь выяснить, кто инвестор, насколько он надежный. Не помешает разузнать, имеет ли застройщик аккредитацию в каком-либо банке. Посмотрите на состояние офиса застройщика, в какой точке города он расположен, есть ли у него охранники, на каком уровне обслуживание, как выглядят кабинеты и сотрудники. Наконец, вам необходимо будет понять, каков статус земли, отданной под застройку дома (право аренды или собственность).

- Подскажите, а что должно быть опубликовано на сайте застройщика?

- Во-первых, свидетельство о допуске к работам по строительству. Без него будет непонятно, на каком основании застройщик ведет строительство объектов. Во-вторых, там должно быть досье компании. В третьих, должна быть информация о сданных в эксплуатацию объектах. И, в четвертых, если есть информация о строящихся объектах, то у них должны быть проектные декларации. Обратите внимание, не затягиваются ли сроки сдачи данных зданий.

- На какие пункты договора долевого строительства нужно обратить внимание потенциальному покупателю?

- Это адрес дома и номер квартиры. Далее, описание объекта, включая эскизный проект и площадь жилья. Поясню, что она может корректироваться после окончания стройки, но только в рамках до 1-2 кв. м. Конечно, в договоре должны быть прописаны обязанности и права сторон. И, естественно, должны быть предусмотрены сроки и ответственность за их неисполнение. Если говорится о форс-мажорных обстоятельствах, в результате которых с застройщика снимается ответственность, то должны быть указаны их причины. Также там должна быть информация о лице, заключающем договор. Обратите внимание на размер долевых взносов. Я рекомендую заключать только такой договор, в котором цена неизменна. Должны быть указаны сроки выплат, штрафы, возможное увеличение платежей. В пакете должен быть документ от местных властей, подтверждающий право застраивать участок.

- А должно ли быть там сказано что-нибудь про способ управления домом?

- Чаще всего в договоре прописывается форма управления данным домом после окончания строительства. Кстати, застройщику выгодно, чтобы собственники провели собрание по выбору управляющей организации как можно быстрее, потому что до тех пор, пока это не будет сделано, именно ему придется заниматься всей хозяйственной деятельностью.

- Какие подвохи при подписании договора скрывают застройщики?

- Я как юрист считаю, что правильнее будет обратить внимание на то, что должно быть в договоре. В отношении всего остального нужна консультация со специалистом, тогда не будет подвохов.

- Но все же могли бы вы дать некую оценку правовых рисков? Например, если бы вы сами приобретали квартиру по долевому участию, то какие бы условия договора точно не приняли и не посоветовали бы другим потенциальным покупателям?

- Я бы не подписала договор долевого строительства, в котором не указаны точные сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики часто указывают приблизительный срок, а это неправильно. Но если по истечении двух месяцев после указанного приблизительного срока здание не будет сдано, то покупатель имеет право без суда расторгнуть договор. Для этого можно просто написать в адрес застройщика уведомление. А он в течение 20 рабочих дней может вернуть деньги на счет клиента, указанный в письме.

Это главное, но перечислю еще несколько пунктов договора долевого участия, которые бы мне не позволили поставить свою подпись.

Первое: отсутствует порядок и сроки оплаты квартиры, ее полная стоимость и стоимость квадратного метра. Поясню, что полная стоимость должна складываться из произведения цены за квадратный метр и общей площади жилья.

Второе: нет информации о том, с какого момента у клиента наступает обязанность оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего, прописывается срок сдачи дома в эксплуатацию. Если такого пункта нет, то обязанность начинается со срока сдачи-приемки квартиры, а между этими двумя датами может пройти срок в несколько месяцев.

Третье: не четко описаны параметры квартиры: адрес, этаж, метраж, количество комнат. Если такого описания нет, то договор недействителен.

Четвертое: не прописан гарантийный срок на недвижимость. Чаще всего он составляет пять лет на квартиру и три года на инженерно-техническую инфраструктуру.

А также не следует доверять договору, в котором не указаны сроки устранения недостатков и возврат денег за лишний метраж, при этом указана третейская подсудность.

- На что стоит обратить внимание, если это договор уступки?

- В этом случае застройщик заключает договор, чаще всего, со своей дочерней компанией. Ей практически по себестоимости продаются все квартиры в строящемся доме. А затем компания-посредник переуступает права по договору, но уже по рыночным ценам. Обратите внимание, что договор уступки регистрируется, как и договор долевого участия. Если возникнет риск банкротства или недостроя, то дольщик сможет предъявлять свои претензии к застройщику, учитывая лишь цены, указанные в ДДУ. А там указана себестоимость, а не те суммы, которые уплатил дольщик.

- Нужно ли консультироваться с юристом и давать ему оценить договор?

- Обязательно нужно. Во-первых, пусть он проанализирует, работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214 (это закон о долевом строительстве). Поясню, что это исключает залог и двойную продажу квартиры. А во-вторых, пусть он проверит юридическое лицо застройщика.

Хочу также предостеречь, что некоторые застройщики могут предлагать дольщику документ, который на самом деле не является договором долевого участия. Например, в нем может отсутствовать какой-нибудь важный пункт. А застройщик надеется, что покупатель окажется невнимательным и юридически неподкованным. Поэтому, прежде чем что-то подписывать, дайте прочитать юристу.

- Есть ли в этом процессе место оценщику?

- Правовые вопросы оформления сделки с недвижимостью может знать только специалист – юрист. Оценщик всем спектром юридических знаний в этой области деятельности не обладает.

- Как бы вы оценили наше законодательство с точки зрения защиты интересов потенциальных покупателей по схеме «долёвки»?

- Закон 214 о долевом строительстве был разработан, чтобы защитить покупателей от аферистов, незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, срыва сроков сдачи в эксплуатацию, некачественных строительных работ, изменений документов по проекту. Этот закон, конечно, сыграл свою положительную роль. Например, договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре, а его сотрудники обязаны проверить застройщика, действительно ли у него есть право на строительство. В какой-то степени этот закон гарантирует покупателям, что их деньги будут вложены в реальную стройку, и рано или поздно они получат право на свое жилье в этом доме.

Однако, как показал опыт, этот закон не гарантирует качество квартиры, ее метраж или планировку. Почему так происходит? Люди хотят быстрее получить квартиру и соглашаются на то, чтобы застройщик вносил поправки в договор. То есть закон не гарантирует дольщикам, что их квартиры будут сданы в срок, обозначенный в договоре.