Кто и как оценивает аварийное жилье?

23 апреля 2015

Расселение ветхого и аварийного жилья нередко сопровождается непониманием и недовольством собственников. Нередко они не соглашаются с предложенными вариантами и ищут пути, как получить то жилье, которые им больше подходит. О юридических тонкостях при таких ситуациях нам рассказал юрист, риэлтор ГК «НОВОСЁЛ» Глухов Константин.

- Из каких факторов складывается цена при выкупе ветхого жилья?

- Выкуп ветхого жилья — это не совсем правильная формулировка! Осуществляется изъятие жилого помещения у собственника, в связи с изъятием земельного участкадля государственных или муниципальных нужд. Основанием для этого могут служить решения органов региональной и муниципальных властей о том, что тот или иной многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции (ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Порядок, а именно основания, условия изъятия, размер возмещения, гарантии, описан в главе 7 Земельного кодекса РФ. То есть в Жилищном кодексе и других законодательных актах не предполагается выкуп жилья из собственности граждан, являющимся ветхим или аварийным.

- Можете пояснить, какое жильё является ветхим и аварийным?

- Признание жилья ветхим и аварийным регламентируется специальным Положением о признании того или иного помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. (утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47)

Согласно данному положению, жильё признаётся ветхим или аварийным на основании оценки, сделанной специально создаваемой межведомственной комиссии.

Таким образом, комиссия проводит оценку степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом. Она, в частности, выясняет степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ. Кроме того, учитываются и такие факторы, как качество атмосферного воздуха, уровень радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрация, наличие электромагнитных полей, параметры микроклимата помещения, а также месторасположение жилого помещения.

- Когда мы ставим вопрос о цене изымаемого имущества, что мы имеем в виду?

- Цена при таких сделках складывается из рыночной стоимости, а определение её размера регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поэтому для решения подобных проблем создается комиссия при муниципалитетах, она-то и определяет цену на основании проведённой оценки соответствующих оценочных организаций. Последние, как правило, привязываются к кадастровой стоимости, поэтому встречаются случаи несоответствия кадастровой и реальной рыночной стоимости.

На основании п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, с собственником заключается соглашение об изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд, в котором и определяется соответствующий размер возмещения, сроки и иные условия изъятия.

- Тогда как конкретно определяется размер возмещения?

- На основании п. 7 указанной статьи. Когда определяется размер возмещения за жилое помещение, учитываются следующие факторы. Во-первых, его рыночная стоимость. Во-вторых, рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника. В-третьих, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

- О чем здесь идет речь?

- О тех убытках, которые связаны с изменением места проживания. Например, поиском другого жилого помещения для его приобретения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

- А если собственник не захочет заключать такое соглашение?

- Естественно, законодательством предусмотрена ситуация незаключения собственником соглашения об изъятии. В том числе, при несогласии с изъятием или размером возмещения. В этом случае изъятие осуществляется принудительно, на основании судебного решения.

Но если мы говорим про жильё, предоставляемое по договору социального найма, то можно затронуть ещё один аспект. В этом случае речь не идёт о размере возмещения. Жильцам предоставляется аналогичное жилое помещение, в пределах населённого пункта, по площади и количеству комнат, не меньше изымаемого. Тут стоит отметить, что жильё может быть предоставлено совсем в другом районе города. Это зависит от наличия фонда соответствующих помещениий, что может быть не совсем удобно для граждан.

- Приходилось ли вам в вашей практике сталкиваться, когда переселенцы были недовольны предложенным вариантом? И что они делали, может быть, нанимали оценщиков, чтобы те установили реальную стоимость их прежнего жилья?

- Рядом с Екатеринбургом есть один городок. Там прямо в центре стояли деревянные бараки. Их реальная стоимость была невысокая, несмотря на то, что рядом был комплекс административных зданий, много магазинов, хорошая транспортная развязка и вообще кипела городская жизнь. Но было принято решение бараки снести, а жителей расселить. Последним предложили аналогичное жилье, даже в новых домах, но в удаленном районе, где была плохая транспортная логистика. Одной жительнице, маме с двумя детьми, не понравился этот вариант, так как она работает в Екатеринбурге. Соответственно, ей каждый рабочий день нужно было туда ездить. Она обратилась в муниципалитет. В итоге заключили дополнительное соглашение, и ей возместили разницу. Но все равно ей пришлось жить в том доме, который ей предложил муниципалитет.

- То есть даже если человек обратиться в суд, и у него на руках будет исследование оценщика, то оно все равно не будет играть особой роли для суда, так как он руководствуется другими нормами?

- Да, если вы знаете, у нас ведь не прецедентное право. Это за рубежом, в Европе и США, если создан прецедент, то все последующие дела рассматриваются исходя из него, а у нас судья руководствуется внутренним убеждением. Он смотрит на ситуацию человека. Если, например, у него есть несколько маленьких детей, и им нужен детский сад, то судья смотрит, есть ли детские сады рядом с новым местом жительства. Если нет, и человек туда не хочет переезжать, ссылаясь именно на их отсутствие, то, скорее всего, судья займет его сторону.

- Как бы вы оценили законодательство в этом плане. Насколько оно отражает интересы людей?

- В современном российском законодательстве пробелы, конечно, есть, в том числе и в плане расселения жильцов, изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд. Хотя я должен отметить, что с годами пробелов становится все меньше. Но чтобы законы менялись, сначала должно меняться отношение к той или иной проблеме, а уже потом со временем нормы закона претерпевают изменения и дорабатываются.

- Но ведь если есть проблемы в законах, то появляются и злоупотребления! Вам приходилось с подобным сталкиваться?

- Приходилось! Однако, в современном российском обществе, всё меньше фактов злоупотребления законами, хотя они, безусловно, имеют место быть. Но ведь это проблема не законодателя, а нас, граждан! Злоупотребления есть тогда, когда есть место правовой безграмотности, для этого и существуют специалисты: юристы, оценщики, риэлторы.

Зная законы, регламенты и условия современного рынка, риэлтор способен помочь собственнику в реальной оценке затрат, которые он понесёт в связи с переездом в новое жильё, подобрать варианты, проверить юридическую чистоту, подобрать, в случае необходимости, ипотечный продукт, в конце концов, найти временное жильё. А так же дать консультацию, насколько верна оценка экспертной организации.

В сучае несогласия собственника с решением государственных органов, правильнее всего обращаться к квалифицированным юристам, которые помогут и в грамотном составлении любых документов, обращений, писем и подскажут, куда обратиться за оценкой ветхого жилья.

Квалифицированные риэлторы, сотрудничают с юристами и оценщиками в различных вопросах. Так что, обратившись к риэлтору, собственник, как правило, получает комплексную услугу.

- И все же, если вдруг оценщику поступит заказ оценить квартиру в аварийном или ветхом жилье, которое подлежит расселению, то что вы ему порекомендуете?

- Самое главное, надо понимать реальную рыночную стоимость недвижимости и смотреть на индивидуальные особенности объекта, и, безусловно, действовать в рамках правового поля.

Читайте также:

Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок