Анализ рынка складской недвижимости в г.Екатеринбург. Пример

29 марта 2015

Пример отчета об оценке недвижимости 

Из задания на оценку:
Объект оценки - назначение: нежилое.
Площадь: общая 56,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 10-17. Этаж: 1,
Адрес: 620087, Россия, Свердловская область,г.Екатеринбург, микрорайон - Уктус.
Дата определения стоимости: 24 сентября 2014 г.
Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки - Для совершения сделки купли-продажи.

Объект оценки состоит из помещения общей площадью 56,3 кв.м. Объект оценки имеет стандартную отделку, требующую ремонта на дату оценки, используется под производство. Информация о давности проведения ремонта оцениваемого помещения у Оценщика отсутствует. Вывод: объектом оценки стандартов выступает нежилое встроенное помещение, расположенное на первом этаже 11-этажного жилого здания. Объект оценки имеет отдельный вход. Согласно данным Свидетельства о государственной регистрации прав 66 ХХ ХХХХХХот дд.мм.гггг, на объект оценки не зарегистрированы ограничения (обременения) права собственности. Однако в соответствии Договором аренды и визуальным осмотром, произведенным 24 сентября 2014 года, выявлено, что объект арендует ООО Производственно-коммерческое предприятие "ХХХ". Исходя из визуального осмотра, сделан вывод, что выявленные повреждения помещения значительны и требуют проведения ремонта.

В результате проведения анализа НЭИ (наилучшее экономическое использование) было предложено использование объекта под производство и склад. Соответственно, оценщик далее проводил анализ рынка производственно-складской недвижимости. Были определены основные тенденции развития данного сегмента коммерческой недвижимости г. Екатеринбурге, в частности, на Уктусе.

Анализ рынка

Цель проведения - проанализировать текущую рыночную ситуацию в Свердловской области и городе Екатеринбурге, которая формирует спрос и предложение, а, значит, влияет на стоимость недвижимости Анализ проводился в несколько этапов:

1. проведен анализ социально-экономической ситуации в Свердловской области и в г.Екатеринбурге;
2. проведено сегментирование рынка недвижимости по классам;
3. проанализирована общая ситуация на рынке производственно-складской недвижимости в г. Екатеринбурге;
4. проведен анализ существующего предложения и спроса на рынке производственно-складской недвижимости в г. Екатеринбурге;
5. проведен анализ арендных ставок и цены продажи 1 кв.м. производственно-складской недвижимости в г. Екатеринбурге;
6. выявлены основные перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Отрывок из отчета

 
Количество предложений складских площадей в классах «А» и «В» – 1-3%. Наблюдается дефицит качественных площадей. Темпы роста екатеринбургского рынка складской недвижимости замедляются еще и тем, что у нас пока не прижился формат строительства складов под заказ. Он снижает риски девелопера, который уже на ранних этапах получает долгосрочного партнера.

Что же касается 60% староформатных складов, то на них спрос меньше: доля свободных площадей в классе С 5-10%, а в классе D доходит и до 5%.

Потребителями сегмента С являются малые и средние компании. Они испытывают потребность в сравнительно небольших площадях. Качественные объекты им не по карману в силу отсутствия специальной техники и управленческих технологий. Рынок складской недвижимости и предоставляет им небольшие склады в бывших промзонах на ул. Завокзальной, Эльмаше и ВИЗе, а также в виде небольших складских объектов, разбросанных по всему городу. Роста в этом сегменте рынка складской недвижимости не предвидится, скорее наоборот. Согласно плана развития предполагается редевелопмент промзон.

Средних период экспозиции при аренде складской недвижимости в г. Екатеринбурге:
• для класса А, В+: площадью более 1000 кв.м составил 45-90 дней (1,5-3 месяца);
• для класса В площадью до 1000 кв.м (включительно) составил 72 дня (2,40 месяцев), площадью более 1000 кв.м составил 52 дня (1,73 месяца);
• для С и D: площадью до 1000 кв.м (включительно) составил 87 дней (2,90 месяцев), площадью более 1000 кв.м составил 122 дня (4,07 месяцев).

Источник информации:

Аналитическая справка АНО "Риэлторский информационный центр" Уральской палаты недвижимости от апреля 2014 года

Проанализировав рынок складской недвижимости, Оценщик пришел к выводу, что за прошедший год существенных изменений в сроках экспозиции по аренде складской недвижимости не произошло, и поэтому считает возможным использование указанных периодов экспозиции.

Источник информации:

Аналитическая справка Уральской палаты недвижимости от августа 2013 года

Что касается производственных объектов, аналитики не дают достоверных оценок по ставкам аренды и ценам продажи, так как рынок достаточно разнороден и представлен разнообразными видами производственной недвижимости. Оценщиками были проанализированы представленные на рынке предложение по продаже и аренде производственно-складской недвижимости в следующих источниках информации:

• www.е1.ru -сайт "Екатеринбург Он-Лайн";
• www.upn.ru -сайт Уральской палаты недвижимости.

В результате анализа предложений по продаже недвижимости производственно складского назначения было выявлено 20 предложений. Объекты недвижимости представленные в выборке располагаются в I-IV ценовых поясах, в Центре выявлено 2 предложения по продаже недвижимости производственно-складского назначения что обусловлено низкой производственной активностью центральной части города. Зависимость стоимости объектов недвижимости складского назначения от территориального расположения представлена на Диаграмме 5.3.9.

Диапазоны и средние показатели цен продаж и арендных ставок производственно-складской недвижимости, расположенной в г. Екатеринбурге, июль 2014 года

Ценовой пояс	Аренда  (с учетом округления, без учета НДС),                  руб./кв.м./мес.		Продажа  (с учетом округления, без учета НДС),  руб./кв.м
	Диапазон	Среднее значение	Диапазон	Среднее значение
Центр	339 -565	414	42 373 -63 647	53 010
I ценовой пояс	297 -551	342	14 399 -38 136	27 124
II ценовой пояс	161 -441	269	10 954 -40 937	24 261
III ценовой пояс	212 -339	260	13 625 -29 513	19 973
IV ценовой пояс	предложений не выявлено		14 390 -20 575	17 483
По городу в целом	161 -565	306	10 954 -63 647	27 353

Как было указано в начале раздела, на стоимость объектов производственной недвижимости влияют и другие факторы, такие как класс объекта, наличие и характер подъездных путей, парковки и прочие. Определение зависимости цен продаж и арендных ставок по данным факторам на основе данных, публикуемых в СМИ г. Екатеринбурга - очень трудоемкая работа. Как правило, в объявлениях представлена минимальная информация - местоположение, площадь и цена.
Характеристики остальных факторов указывают редко, часто они являются субъективными и не дают исчерпывающей информации.

Источник информации:

Аналитический отчет Уральской Палаты недвижимости "Рынок складской недвижимости Екатеринбурга от августа 2013 г."

Вывод:

Определена рыночная стоимость объекта недвижимости.
Выявлен диапазон цен продажи помещений складского назначения, расположенных в городе Екатеринбурге во II ценовом поясе. Диапазон цен на помещения складского назначения составляет 10 954-40 937 руб./кв.м . без учета НДС, среднее значение 24 261 руб/кв.м. без учета НДС.