Судебная экспертиза при определении рыночной стоимости объектов недвижимости: вопросы и выводы (на примере опыта Республики Башкортостан)

14 января 2015

В вопросах, касающихся определения рыночной стоимости объектов (объектов капитального строительства, земельных участков, долей в уставном капитале и т.д.),  у участников судебного процесса возникает потребность в специальных знаниях. Носителем таких специальных знаний является оценщик – судебный эксперт, который, как правило, привлекается судом для проведения исследования и дачи объективного заключения.

При этом для дачи заключения нередко ставятся вопросы права, которые,  по сути,  относится к исключительной компетенции суда.  Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов? Об этом на примере опыта Республики Башкортостан рассказал генеральный директор ООО «Информ-эксперт», член экспертного совета НП СРО «СВОД», судебный эксперт Айдар Газдалетдинов.

По правилам действий

В соответствии с Информационным письмом №92 от 30 мая 2005 года Президиума ВАС РФ «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 «Закона об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При этом для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Проверка достоверности отчета как документа содержащего сведения доказательственного назначения подразумевает проверку достоверности величины рыночной стоимости (или иной стоимости) объекта оценки, указанной в отчете, поскольку именно итоговый результат стоимости объекта оценки является предметом спора.

Вне компетенции эксперта

Однако очень часто суды при формировании вопросов экспертам для дачи заключения ставят вопросы права и правовых последствий, что, по сути, относится к исключительной компетенции суда, за исключением вопросов установления содержания норм иностранного права (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Так, например, в определениях арбитражного суда Республики Башкортостан о назначении экспертизы перед экспертом в области оценки недвижимости ставятся следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет «Об оценке рыночной стоимости …» Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?
2. Соответствует ли Отчет «Об оценке рыночной стоимости …» требованиям законодательства об оценочной деятельности? и т.д.

Все указанные примеры вопросов выходят за пределы компетенции экспертных знаний эксперта, поскольку данные вопросы относятся к вопросам права и правовых последствий оценки доказательств, что является исключительной компетенцией суда (ст. 71 АПК РФ).

К сожалению, многие эксперты-оценщики с удовольствием отвечают на такие вопросы даже при наличии положительного Экспертного заключения СРО оценщиков на представленный отчет об оценки, выданный в соответствии с требованиями законодательства об экспертизе отчета (ФСО №5). И как часто это бывает, находят какие-то ошибки и фактически признают отчеты об оценке коллег не соответствующими законодательству, причем, как часто это бывает, без привлечения самого оценщика, подготовившего отчет об оценке, что фактически лишает его возможности защитить результаты своей работы.

Что делать эксперту в случае постановки подобных вопросов?

В силу процессуальных прав у эксперта есть возможность включить выводы в свое заключение об обстоятельствах, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы (п. 2 ст. 86 АПК РФ), и реализовать в силу специальных знаний право на экспертную инициативу и сформулировать вопрос таким образом, чтобы он не относился к вопросам права и правовых последствий, а именно:

Достоверна ли определена рыночная стоимость объекта оценки, расположенного… ?

Подтверждается ли рыночная стоимость объекта оценки, расположенного…? и т.д.

К примеру, в Верховном суде Республики Башкортостан при рассмотрении исков об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости при постановке вопросов ставят всего один вопрос: «Какова рыночная стоимость земельного участка …?». Конечно, в данном случае сложно говорить о какой-либо тенденции, поскольку только с июля 2014 г. Верховным судам субъектов РФ подведомственны дела по оспариванию величины кадастровой стоимости, но старт довольно неплохой в части правильности постановки вопросов эксперту.

Подготовила Наталья Панасенко