Геоинформатика и рынок недвижимости

15 января 2015

Какие количественно-качественные характеристики влияют на ценообразование для объектов недвижимости? Михаил Валерьевич Штань, руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» (http://statrn.ru), убежден: ни один из существующих методов не дает точного ответа, какие факторы необходимо включать в расчет. И в качестве альтернативы предлагает методы, основанные на применении ГИС-технологий.

Точный расчет или экспертное мнение?

Не так давно принятым Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» разделом «VII. Подходы к оценке» п.22 б) для выбора объектов-аналогов установлено следующее положение: «В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

Ни один из методов, описанных в литературе и применяемых на практике, не дает точного ответа, какое число и какие факторы необходимо включать в расчет. Достаточность выбранного оценщиком числа факторов, как качественная, так и количественная, всегда является результатом экспертного мнения. Это относится ко всем методам, перечисленным в указанном выше разделе. В неявной форме в данной конструкции, с одной стороны, заложено положение о независимости факторов друг от друга, с другой стороны, предполагается рациональное поведение участников рынка, т.е. детерминированная функциональная зависимость одного из ключевых рыночных показателей (цены) от ряда отдельных, независимых друг от друга факторов. По существу, какой бы метод из описанных мы ни принимали, какую бы модель ценообразования ни закладывали в основу расчетов, мы описываем не то, как покупатели и продавцы принимают решения, а то, как они должны это делать.

Во всех этих моделях полностью исключен (по крайней мере, не упоминается) человеческий фактор, вообще-то являющийся основным, определяющим и объединяющим все остальные факторы. Решения, принимаемые на рынке, невозможно отделить от психологии и образа мыслей тех, кто эти решения принимает.

Оценка информации, получаемой как из осмотра непосредственно объекта недвижимости, так и его окружения, связана с эмоциональным восприятием потребительской ценности объекта, его характеристик, определяющих комфортность проживания или использования, полезности данного объекта.

Полезность, как  совокупность всех факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости, как результат сопоставления этих факторов и их взаимная оценка, включая прошлое, настоящее и предполагаемое будущее объекта, как результат сопоставления свойств данного  объекта с иными  объектами, выражается в принятии или неприятии ее (цены) заинтересованной аудиторией и в конечном счете в формировании наиболее вероятной цены продажи.

Ценовое поле: факторы формирования

Отсюда следует, что ценообразующие факторы не являются независимыми, все они, эмоционально взвешенные, сравненные по их потребительской ценности как друг с другом для отдельно взятого объекта, так и сравненные с иными объектами этого сегмента, отражаются на цене, то есть цена — это конечная картина всего рынка, конечный продукт всех факторов, влияющих на рынок недвижимости, отражающая всю совокупность оценок и ожиданий всей массы как продавцов, так и покупателей.  

В число факторов, включенных ФСО № 7 в состав элементов сравнения, входит местоположение объекта (п.22е) – фактор, технология включения которого в состав расчетов представляет зачастую один из наиболее спорных элементов.

Разделив все факторы на две большие группы: локальные (связанные непосредственно с объектом) и территориальные (зависящие от местоположения)[1], можно предположить, что, во-первых, для отдельно взятой точки территории влияние комплекса территориально обусловленных факторов (таких как транспортная доступность, наличие зеленых массивов, близость торговых центров, плотность застройки  и т.п.)  на цену является условно-постоянным (или весьма медленно изменяемым) в течение длительного времени. Во-вторых, можно с достаточной степенью уверенности сказать, что близлежащие точки связаны друг с другом совокупностью территориальных факторов, состав и влияние которых на цену, через мнение заинтересованной аудитории, через интегральную оценку всей массы как продавцов, так и покупателей, изменяется плавно и непрерывно от точки к точке, при этом не исключено, что при различном составе связанных с территорией ценообразующих факторов их совокупная оценка будет идентичной.

Таким образом, существует непрерывное ценовое поле, а отдельные (дискретные) цены являются замерами, отражают величину этого поля в данной точке.

ГИС-технологии как альтернатива старым методам

Понимание (и признание) вышеуказанного создает основу для исследования рынка недвижимости путем изучения как распределения цен по территории, так и динамики цен в любой исследуемой территориальной области путем применения ГИС-технологий.

Геоинформационные системы (далее – ГИС) позволяют объединить между собой различную экономическую, статистическую информацию и географическую основу и, по нашему мнению, методы изучения рынка недвижимости, основанные на применении ГИС-технологий весьма полезны как для применения в оценочной деятельности, так и для аналитических работ, связанных с изучением рынка недвижимости.

О ГИС-технологиях в целях изучения рынка оценки недвижимости читайте в опубликованной на нашем сайте статье М.В. Штань «Ценовой пояс: старая форма – новое содержание».
Более подробную информацию о применении ГИС-методов, в частности о растровых моделях рынка недвижимости, об изучении сроков экспозиции, внутрирыночного движения цен и иных характеристиках можно получить на сайте «Статистика рынка недвижимости» (statrn.ru).