Оценка ликвидности залоговых объектов с учетом территориального местоположения

15 января 2015

Непростая ситуация на финансовых рынках, изменение ключевой ставки ЦБ, естественно, не может не повлиять на изменение стоимости недвижимости.

О том, что ждет рынок недвижимости, размышляет Михаил Валерьевич Штань, руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости».

О рисках

Если на монотонно растущем рынке, банки, страховые компании, заемщики были уверены в том, что «завтра» стоимость недвижимости будет выше, чем «сегодня» и практически любая недвижимость находила своего покупателя, то в настоящее время ситуация кардинально изменилась. Что произойдет на рынке недвижимости?  Насколько поднимется ставка по кредитам, пересечет ли ставка по ипотеке психологический предел в 15%? Какой тип недвижимости будет более востребованным, а какой потеряет привлекательность?

В таких условиях неизбежно увеличение уровня рисков, связанных с обеспечением кредитных обязательств и, соответственно, возрастают требования к оценке качества залоговых портфелей банков. Тем не менее при принятии решения о залоге объектов недвижимости  акцент делается исключительно на определении рыночной стоимости объекта, несмотря на то что Федеральными стандартами оценки наряду с определением рыночной стоимости предусмотрено и определение срока экспозиции (п.12 ФСО 1, п.п. 6,9 ФСО 2),  к сожалению, не являющееся обязательным, аналогично определению рыночной стоимости, и совершенно не уделяется внимание оценке ликвидности залога.

Так же следует отметить, что единого алгоритма определения ликвидности нет. Чаще всего степень ликвидности определяется эмпирически, субъективно, в лучшем случае исходя из анализа рынка/сегмента рынка, к которому относилась оцениваемая собственность. В результате менеджмент банков имеет представление только о количественных параметрах, в то время как качество залогового портфеля, в том числе его ликвидность, остается неизвестной.

О ликвидности

Существует множество формулировок понятия «ликвидность», но все они сводятся к описанию следующих отличительных свойств:

1. Ликвидность – это мера быстроты конвертации неденежного актива в деньги (по определению, максимально ликвидный актив), следовательно, мера ликвидность непосредственно связана со сроком экспозиции.

2. Ликвидность – это мера уровня  соответствия рыночных потребностей в объектах, обладающих совокупностью потребительских свойств, востребованных рынком и свойств объекта, выставляемого на рынок. Т.е. совокупность полезных свойств объекта, присущих объекту, делает его востребованным на рынке, а спрос на него напрямую связан с его ликвидностью

3. Ликвидность – это мера емкости рынка, т.е. показатель, определяющий  количество объектов недвижимости, которое может поглотить рынок при определенных условиях за какой-то промежуток времени без значительного колебания цен (т.е. сделки совершаются по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Таким образом, в определении ликвидности связываются три параметра:

1. рыночная стоимость (как база для определения залоговой стоимости);

2. срок экспозиции;

3. емкость рынка.

Резюмируя все вышесказанное, можно дать следующее определение ликвидности:

Под ликвидностью понимается вероятность  выбытия объекта по данной стоимости в данный срок экспозиции при данном соотношении емкости и насыщенности рынка.

Некоторая громоздкость этого описания компенсируется возможностью производства на ее основании расчетов и получения количественной оценки ликвидности.

О методике и технологии расчета

Поясним это на максимально упрощенном примере.

Насыщенность рынка – 100 единиц равноценных объектов.

Емкость рынка – 3 единицы в месяц.

Срок экспозиции – 4,5 месяца.

Рыночная стоимость единицы – 100 тыс. рублей.

Мы выставляем на рынок 1 равноценный объект, т.е. насыщенность рынка увеличилась и стала 101 объект, но емкость рынка от этого не возросла.

Следовательно, ликвидность объекта недвижимости, т.е. вероятность его реализации по рыночной стоимости в 100 тысяч рублей составит 3/101=2,97% при наиболее вероятном сроке экспозиции 4,5 месяца.

Развитием данной методики могут являться следующие варианты расчета ликвидности:

1. Переходя к большей детализации и уточнению расчетов, связанными с необходимостью учета вероятностного характера как рыночной стоимости, так и срока экспозиции, можно просчитать варианты (сценарии) реализации, исходя из среднеквадратичных отклонений указанных величин, исторических колебаний как насыщенности рынка так и емкости, а также, что немаловажно, структуры времени ожидания (т.е. времени, в течение которого каждый из 100 объектов (по приведенному выше примеру) находится на рынке, поскольку объекты, экспонирующиеся продолжительное время, имеют более высокую вероятность продажи, вследствие ознакомления с ними большей аудитории потенциальных покупателей).
2. Еще более продуктивным для определения ликвидности объекта недвижимости является метод, учитывающий территориальное местоположение объекта. Объект выходит на рынок не в городе, а в определенной территориальной точке с определенным окружением, т.е. в границах определенного территориального участка, обладающего индивидуальным набором, присущим только этой территории значений насыщенности, емкости,  средней рыночной стоимости и среднем сроке экспозиции. Знание этого индивидуального набора значений существенно сужает неопределенность расчетов, поскольку набор охватывает не средние по городу параметры, не в целом по рынку, а по достаточно малой территориальной единице, что сужает область расчета и, следовательно, повышает его достоверность.
3.  Также, основываясь на изложенном выше как определении ликвидности, так и технологии ее расчета, возможен расчет вариантов продаж при снижении стоимости (например, при вынужденной продаже).  Снижение стоимости, по существу, это перевод данного объекта с данным набором потребительских качеств (полезности) в более низкую ценовую группу. Понижая стоимость мы увеличиваем емкость рынка, которую упрощенно можно рассматривать как суммарную емкость рынка (в количественном измерении) по рыночной стоимости, связанной с данной полезностью и емкость (также в количественном отношении), по более низкой рыночной стоимости.

Технически, указанные выше варианты расчетов реализуются путем разбивки городской территории на совокупность равных по площади ячеек (равенство по площади дает возможность соизмерения результатов по отдельным ячейкам). Каждой ячейке приписывается  массив индивидуально определенной для данной ячейки информации (средняя цена, средняя плотность предложений, количество предложений и т.п.). Таким образом, формируется фрейм (англ. frame – каркас или рамка; в самом общем случае обозначение структуры, содержащей некоторую информацию). Применяя указанный выше метод можно определить ликвидность для каждого фрейма (территориальной ячейки), отобразив полученные результаты на карте города, можно увидеть распределение ликвидности определенного типа объектов по городской территории. Этот метод получил название «фреймового метода» (подробнее о нем – на сайте statrn.ru).

Данный метод расчета, связанный с учетом территориального местоположения, позволяет рассчитать ликвидность портфельных инвестиций (залоговых портфелей и т.п., имеющих индивидуальную структуру). А именно – расчет ликвидности по группе залоговых объектов, включенных в одну ячейку городской территории, производится отдельно для каждой территориальной ячейки. Но в результате объединения итогов будет получен массив значений, дающий представление как о распределении ликвидности отдельных составляющих портфеля по городской территории, так и о ликвидности портфеля в целом, т.е. не только прогнозное значение суммы, которая будет выручена при возможной реализации имущества в будущем, в условиях проведения определенной правовой процедуры, но и наиболее вероятный срок экспозиции как для отдельной территориальной ячейки, так и для всего портфеля в целом.

Все расчетные данные для определения ликвидности наиболее распространенных типов залоговых объектов рынка оценки недвижимости г. Екатеринбурга, а также более полную информацию о методиках и технологиях расчетов можно получить на statrn.ru.