Компенсация при изъятии жилых помещений

11 сентября 2016

Сейчас у всех на слуху проект реновации «хрущевок», который инициировало московское правительство. Почти две тысячи домов, морально и физически устаревших (серии 50-ых годов постройки), будут снесены. А жильцам будут предоставлены квартиры в новых домах равнозначные или равноценные, что закреплено в соответствующем законе. Количество комнат будет тем же, а вот метраж увеличится, а значит, увеличится и стоимость такого жилья. Закон предполагает, что стоимость будет выше примерно на 30% - эту разницу собственник должен будет доплатить. Если человек не хочет ждать постройки нового дома, у него есть право получить за свое жилье денежную компенсацию и уже решать свои жилищные проблемы самостоятельно, купив новую квартиру там, где хочется.

Вокруг этого проекта страсти бушевали всю весну, но в июне закон все-таки был принят Госдумой в третьем чтении с многочисленными поправками. А значит, хочешь или нет — но придется соглашаться на условия государства. Правда, несколько домов проголосовали против участия в программе реновации и вышли из нее. Люди хотят жить в старых, мало комфортных домах, с крохотным кухнями и туалетами, больше напоминающими шкафчик для одного стоящего человека, но без всяких переездов, который, как известно, равен одному пожару. И это их право, которое государство уважает.

А в каких еще случаях собственника жилья ставят перед фактом, что он должен покинуть свое жилье и получить некую компенсацию — об этом мы поговорили с директором юридической компании «Основа» Константином Глуховым:

— Обычно такая ситуация возникает, если принято решение по изъятию жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Государственные и муниципальные нужды могут быть разными: например, на этом месте собираются строить дорогу или новый микрорайон. В статье 32 Жилищного кодекса говорится, что жилое помещение может быть изъято в связи с тем, что изымается земельный участок, на котором оно расположено. В этом случае собственнику предоставляется возмещение.

— Кто и как определяет размер компенсации при изъятии жилого помещения?

— Порядок такой: соответствующий административный орган принимает постановление об изъятии земель, где будет реализовываться проект, и всех собственников уведомляют об этом.

Для определения размер компенсации (выкупной цены), проводят оценку изымаемого имущества — заказчиком выступает администрация. Для этого проводят тендер, на право проведения оценки, выбирают оценочную компанию, которая соответствует заявленным требованиям, и проводят оценку всех объектов.

Собственника уведомляют о размере компенсации (выкупной цене) и предоставляют проект соглашения о выкупе имущества. Собственник также может ознакомиться с отчетом об оценке.

Собственнику предоставляют, как правило, 3 месяца для принятия решения. Если человек подписывает согласие на выкуп, он указывает свои реквизиты и в течение определенного срока ему перечисляют денежные средства. И согласуется срок, в течение которого он должен освободить помещение, обычно это месяц или полтора.

— А если человека не устраивает выкупная цена?

— Если собственник не согласен с результатами оценки, то он может их обжаловать в судебном порядке. Вот как раз сейчас я веду дело. У моей клиентки частный дом, земля изымается для муниципальных нужд (строительство дороги). Компания «Трансэнергоресурс» провела оценку жилого дома и земельного участка. Дом старый, земельный участок оценен согласно ФСО сравнительным методом, перечень аналогичных земельных участков с указанием их стоимости приведен в отчете об оценке. Дом оценен с учетом его износа.

Клиентка не согласилась с результатами оценки, она считает, что дом и участок стоят дороже. Она обратилась в юридическую компанию — то есть ко мне. Я ей сразу сказал, что, в принципе, оценка адекватная. Расхождение может быть в пределах 300 тысяч рублей. Клиентка сказала, что для нее это существенная сумма. Она нашла другую оценочную компанию, заказала оценку дома в ней. Там специалисты провели экспресс-анализ и сказали, что возможна корректировка итоговой суммы в пределах 150-200 тысяч рублей и посоветовали ей подумать, прежде чем ввязываться в судебные тяжбы.

В такой ситуации нужно понимать, что если вы обратитесь в суд, то суд назначит судебную оценочную экспертизу, которая может оказаться не в вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик сочтет, что участок стоит еще дешевле, чем его оценила администрация. Я ей объяснил, что такой риск есть. Оценщик — это не истина в последней инстанции, это человек, который руководствуется своими знаниями, представлениями. Его мнение может быть субъективным.

— Суд обязательно назначает новую оценку?

— Если в деле будет только одна экспертиза (в данном случае — отчет об оценке) и вторая сторона не будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, то суд будет руководствоваться теми материалами, которые есть в деле. А если вторая сторона ходатайствует о назначении судебной экспертизы, либо в материалах дела есть два противоречащих результата оценки, тогда да. Сам суд назначает экспертизу в том случае, когда это необходимо для правильного и всестороннего рассмотрения дела. Потому что это дополнительные расходы, которые потом лягут на одну из сторон. Если есть две противоречивые оценки, то суд предлагает сторонам: либо договориться, либо назначить судебную экспертизу, которую суд положит в основу судебного решения. Конечно, и судебную экспертизу проводит человек. Но суд все-таки будет брать за основу мнение судебного эксперта.

— Что должен сделать человек, не согласный с выкупной ценой?

— Он должен обратиться в административный орган вынесший решение и заявить, что он не согласен, и у него есть альтернативное оценочное заключение. Тогда кто-то из них (либо собственник, либо администрация города) подает исковое заявление в суд. В случае если в течение установленного для ответа срока, собственник не подпишет соглашение и не представит возражений, тогда администрация, по истечении установленного срока обращается в суд. Он может дождаться этого момента и прийти в суд с результатами альтернативной оценки. Либо, не дожидаясь, сам подать в суд, заявив, что он не согласен с результатами оценки. На основании судебного решения определяется выкупная стоимость, и когда решение вступает в законную силу, оно считается окончательным. Администрация принимает новое постановление, что на основании судебного решения выкупная стоимость такая-то. И они обязаны выкупить жилое помещение или участок по этой цене.

— А как поступила ваша клиентка?

— Она приняла решение не оспаривать оценку. Потому что 200 тысяч — это не та сумма, ради которой стоит терять время и деньги (услуги оценочной компании в данном случае вы будете оплачивать сами). Если сумма расхождения 500 тысяч или миллион рублей — тогда имеет смысл бороться. У меня была ситуация, когда земельный участок оценили значительно ниже рыночной стоимости. А по судебному решению стоимость была в три раза выше. Частный застройщик скупал участки и заведомо занижал цену.

Когда администрация выделяет участки застройщикам, последние обязаны сами общаться с собственниками участков, которые изымаются для муниципальных нужд. Застройщик сам уведомляет, ведет переговоры, выкупает за счет своих средств. И застройщик сам заказывает оценку изымаемых участков. Вот тут иногда бывают ситуации, когда есть своя «карманная» оценочная компания, которая как надо, так и оценит.

— В законе о реновации сказано: будет предоставлено равноценное жилье. А кто будет оценивать квартиры в «хрущевках»?

— Как сказано в программе — собственникам квартир дают возможность получить на выбор равнозначное или равноценное жилье, а также денежную компенсацию.

Новые помещения, согласно тексту закона, будут обеспечены всем необходимым, а их общая площадь будет не меньше общей площади освобождаемой квартиры, с таким же количеством комнат и стоимостью в среднем на 35% дороже прежнего жилья. Кроме того, желающие могут за дополнительную плату получить квартиры большей площади или с большим количеством комнат, в том числе это может быть сделано за счет средств материнского капитала.

Речь не идёт о выкупе как таковом, речь идёт о расселении с учётом бюджетных средств. И оценка имущества будет нужна на стадии взаимодействия с бюджетом.

— Если дом признается ветхим или аварийным, то собственник получает возмещение? И как определяется размер этого возмещения?

— Цена при таких сделках складывается из рыночной стоимости, которую определяют оценщики. Обычно создается комиссия при муниципалитетах, которая определяет цену на основании проведённой оценки соответствующих оценочных организаций. Последние, как правило, привязываются к кадастровой стоимости, поэтому встречаются случаи несоответствия кадастровой и реальной рыночной стоимости. Хотя в последнее время, после выравнивания кадастровой и рыночной стоимости, таких моментов всё меньше.

На основании п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, с собственником заключается соглашение об изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, в котором и определяется соответствующий размер возмещения, сроки и иные условия изъятия.

Жильё признаётся ветхим или аварийным на основании оценки, сделанной специально создаваемой межведомственной комиссией.

Комиссия оценивает техническое состояние строительных конструкций и жилого дома в целом. Она, в частности, выясняет степень его огнестойкости, есть ли условия для эвакуации жильцов в случае пожара, соблюдаются ли санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы. Кроме того, проводят замеры на качество атмосферного воздуха, на уровень радиационного фона и уровень шума или вибраций, исследуют наличие электромагнитных полей, параметры микроклимата помещения и т. п.

Чтобы жилье признали ветхим, необходимо, чтобы несущие конструкции (железобетонные плиты) имели трещины, деформации, элементы корродирования. По инженерным коммуникациям — строже стали подходить. Все, что можно заменить, нужно заменить. Но каждый конкретный случай рассматривается отдельно.

 

Подготовила Ксения Попова