Интервал нужен всем, или какие особенности есть в ФСО-7

8 июля 2015

С прошлого года в России веден новый стандарт — ФСО-7 "Оценка недвижимости". О том, какие возможности он дает оценщикам и как меняет лицо отечественной оценки, поведал Лев Лейфер, научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки.

Не вводить в заблуждение заказчика

Я считаю, что это ФСО-7 — это один из лучших стандартов, который сделан за последнее время. И хотя лично я не участвовал в его разработке и не со всем согласен в нем, тем не менее, там сделан ряд таких фундаментальных решений, которые вообще должны изменить лицо нашей оценки.

Прежде всего, это относится к пункту 30, который звучит так: «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». Это требование ФСО-7 о границах интервала означает серьезные изменения в деятельности оценщиков. Объясняю, почему.

Для чего введен этот пункт? Во-первых, все-таки мы делаем отчет для заказчика, и мы не должны вводить его в заблуждение. Мы должны ему четко, ясно и внятно объяснить о том, что рынок имеет вероятностную природу, поэтому результат оценки неизбежно сохраняет неопределенность, характерную для рынка таких объектов. У него только приближенное значение оценки рыночной стоимости. Поэтому результатом оценщика нужно пользоваться, учитывая этот момент.

Во-вторых, оценщик может точно указать рыночную стоимость. Но относительно ее он может все-таки утверждать, что она находится в некотором интервале вблизи этой оценочной величины (результата оценки). Этот интервал характеризует неопределенность или погрешность результата оценки. Таким образом, внятное и однозначное суждение о том, что оценка рыночной стоимости является приближенной величиной, отвечает логике оценки, и это входит в согласие со здравым смыслом. Почему я говорю о здравом смысле? Дело в том, что когда мы пишем рыночную стоимость в виде одного значения, единственного значения — условно 5 553 000 руб., то это противоречит и здравому смыслу, и всем принципам оценивания. Еще в школе нам это объясняли, что когда мы проводим приближенное оценивание, мы не должны вводить больше знаков, чем допускает погрешность. Нужно учитывать, что это величина приближенная. Сейчас, когда введен этот пункт, мы проводим оценку в соответствии со здравым смыслом.

Кому нужен интервал?

Вообще для кого такой интервал нужен? Он нужен в первую очередь оценщикам, потому что он защищает добросовестного оценщика от неправомерных претензий пользователя отчета об оценке, если мнение оценщика не совпадает с другой какой-то оценкой, которая выполнена по альтернативному отчету. Естественно, оценщик добросовестный в том случае, если отчеты сделаны абсолютно правильные. Это не значит, что их результаты сойдутся. Более вероятно, что они все равно будут иметь какое-то расхождение. И наличие этого интервала дает право оценщику на это расхождение.

Во вторую очередь он нужен пользователю отчета, потому что он должен знать уровень определенности результата оценки. Получая эту дополнительную информацию о том, каков уровень неопределенности, он может принимать более эффективные решения, поскольку они принимаются в условиях неопределенности. Например, заказчик — кредитная организация, которая получила условно 5 млн. руб. Естественно, в ней прекрасно понимают, что эта цифра неточная. И чтобы уменьшить свои риски, она вводит какой-то дисконт, и кредит дает, исходя из стоимости меньше на 20-30%. Но при этом ситуации бывают разные, когда мы оцениваем объект достаточно точно, там одни риски. И когда мы оцениваем неточно – а такие ситуации тоже есть – тогда риски значительно больше, и можно принимать более эффективное решение, зная, какой существует интервал неопределенности, в котором находится рыночная стоимость.

Также это нужно для государственных структур, для тех органов, которые проводят оценку, продают недвижимость через конкурсы, тендеры, аукционы. Зная уровень определенности результата оценки, они уже более правильно назначат начальную цену.

Наконец, это нужно и контролирующим, и правоохранительным органам, и судам. Мы знаем такие случаи, когда было расхождение на 3-5%. И, естественно, если результат экспертизы отличался от стоимости, которую дал оценщик, то с точки зрения суда он «занизил» или «завысил» стоимость. На самом деле это дает органам власти право нормально интерпретировать причину расхождения. Если, например степень интервала неопределенности составляет 20%, и если оценщик заявил, что стоимость находится внутри этого интервала, то отклонение на 5% уже не следует рассматривать как ошибку. Таким образом, это важно всем — и оценщику, и пользователю, и всем, кто проверяет и контролирует эти отчеты.

Но при этом я бы указал на еще одно важное обстоятельство. Наличие интервала не отменяет необходимость того, чтобы привести в отчете точечную оценку. Именно — не точную, а точечную, то есть оценку в виде одного числа. Это число является наилучшей оценкой. В статистике есть такое понятие – «наилучшая оценка», которое обладает определенными свойствами, имеет минимальную дисперсию. Поэтому само понятие точечной оценки не отменяется. Поэтому в этом пункте и написано «наряду с точечной оценкой», а не вместо нее. Это очень важный момент.

Формирование интервала

Нужно понимать, что формирование интервала — это дополнительная нагрузка на оценщика. Но сначала нужно обратить внимание на следующий момент. Какой интервал оценщику выгодней указывать? Большой или маленький? Надо понять, для того, чтобы оценщик правильно работал, ему должно быть выгодно правильно оценивать объект. Например, если он оценивает слишком маленький интервал, заведомо понимая, что у него точность 20%, а он в отчете показал 3%, он увеличит свои риски. Если сумма экспертизы будет отличаться больше чем на 3% , он будет виноват. С другой стороны ему невыгодно давать слишком большой интервал, если он напишет 5 млн., плюс-минус 4 млн. с 1 до 9 млн. – ему опять это будет невыгодно. При этом в глазах заказчика он будет плохим оценщиком, если другой оценщик дает лучший результат — от 4 до 6 млн. Таким образом, оценщику выгодно объективно оценивать этот интервал.

Как определить границы интервала стоимости по ФСО-7? Есть так называемое априорное и апостериорное определение неопределенности. В чем тут принципиальное отличие? Априорное определение — этот метод основан на коллективных экспертных оценках, он состоит в следующем: для разных типов объектов недвижимости и видов рынка мы устанавливаем на основе анализа или на основе экспертных оценок варианты погрешности. И тогда в интервале нам очень легко установить погрешность. Определив рыночную стоимость, мы берем интервал в стоимости плюс-минус 20%. Такой подход, естественно, очень простой в применении, и это его главное достоинство. А недостаток в том, что он не учитывает особенности процесса оценки, характер сводных данных, насколько они достоверны, насколько их много и так далее.

Апостериорное определение основано на анализе конкретного процесса оценки. Его достоинства заключаются в том, что он включает анализ источников неопределенности, используемые исходные данные, поэтому он позволяет учесть особенности этого процесса. И это позволяет выбрать из двух методов наиболее эффективный, который имеет меньшую подвижность. Его недостаток в том, что он достаточно сложен в применении, он требует более высокой квалификации оценщика, требует разработки соответствующих методик оценки и так далее.

Материал подготовлен на основе доклада Льва Лейфера, научного руководителя Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Конференция «Законодательные изменения и новации в области определения стоимости», Екатеринбург, апрель, 2015.