Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Как оценить инвестиционный проект?

Оценка инвестиционного проекта

3 июля 2015

Одно из направлений оценочной деятельности — оценка инвестиционных проектов. В частности, при покупке активов. Но как определить адекватную цену и не переплатить? Своим опытом поделился оценщик-практик Дмитрий Захматов в докладе «Перспективы оценочной деятельности в современном банковском деле и инвестиционном консалтинге».

Как сформировать объективное представление об инвестиционном проекте?

Когда мы говорим про инвестиционный консалтинг, то мы, прежде всего, говорим о процедуре формирования объективного представления об объекте инвестирования. Есть два определения данного понятия. Во-первых, это Deu Diligence (должная осмотрительность), это процедура формирования объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя инвестиционные риски, независимую оценку и множество других факторов. Во-вторых, это рыночная стоимость оценки. Под ней мы понимаем наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. При этом на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. В обоих случаях речь идет о формировании объективного мнения с вниманием ко всей необходимой информации, когда необходимо быть хорошо осведомленным о самой сделке и ее предмете.

Дмитирий Захматов об оценке инвестпроекта Давайте подробнее остановимся на заказчиках подобной процедуры. У всех заказчиков четыре драйвера, которые приводят инвесторов к нам, оценщикам. Во-первых, это опасения, что инвестиции не принесут должной прибыли. Во-вторых, это то, что вместе с предприятием или с активом он приобретет целый комплекс проблем, которые сейчас не видны, а потом они будут обнаружены. Далее, это риски потерь управления, когда, например, покупается не целиком предприятие, не мажоритарный пакет, а лишь часть. И наконец, когда характеристики более-менее прояснены, возникает вопрос о юридическом сопровождении при продаже, чтобы его не обманули.

С какими рисками может столкнуться инвестор? Существуют три группы рисков интвесторов. Первая — это допустимые риски для инвестора. Они связаны с тем моментом, когда инвестор входит в актив, максимум, что он может потерять, это прибыль, которая предполагается к получению. Вторая группа — это критические риски, когда инвестор, входя в актив, может потерять сумму вложений по одной сделке. Есть также и третья группа — это сверхриски, катастрофические риски, когда инвестор теряет не только инвестированную прибыль, но он может потерять и свой бизнес. Условно говоря, когда он взял кредит, что-то купил, остался должен банку и потерял все активы. То есть он практически банкрот.

Что такое Дью Дилидженс (Deu Diligence)?

Существует процедура Дью Дилидженс (Deu Diligence). Согласно ей, есть экономические, финансовые, юридические, налоговые, политические, маркетинговые, технологические, и кадровые риски. Давайте раскроем, что это за риски.

Экономические и финансовые — это риски, связанные приобретением предприятия по завышенной стоимости или неисполнения обязательств должником. Здесь нужно обращать внимание на ряд следующих факторов при оценке:

  • завышение доходов,
  • занижение себестоимости закупаемых товаров,
  • занижения расходов по аренде и фонду оплаты труд,
  • неучтенные налоговые обязательства,
  • сокрытие имущества находящегося в залоге,
  • наличие нереальных активов,
  • наличие отрицательных чистых активов.

Юридический риск — это риск признания сделки недействительной. А также риск привлечения к административной или уголовной ответственности, риск наложения взыскания на имущество и ценные бумаги. Здесь нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • отсутствие права собственности на бизнес,
  • несоблюдение порядка учреждения юрлица,
  • отсутствие или не надлежащая регистрация права на использование объектов недвижимости,
  • предъявление требований о погашении кредитов,
  • невозможность взыскания задолженности по выданным денежным средствам,
  • отсутствие прав на ОИС.

Налоговый риск связан с привлечением к налоговой ответственности, крупными штрафами, арестом имущества и счетов организации. Здесь нужно обратить внимание на нарушение налогового законодательства, незаконность используемых компанией схем налоговой оптимизации, а также негативные результаты текущих и будущих налоговых споров.

Политический риск — это риск потери бизнеса или доли рынка. Он связан с изменением законодательства, сменой должностного лица, от которого зависел успех проекта, а также уголовная ответственность.

Маркетинговый риск — это возможность потери бизнеса или доли рынка. Это обусловлено неблагоприятными тенденции на рынке, неэффективной маркетинговой политикой и закупками, уголовной ответственностью.

Технологические риски — это риски морального устаревания технологий, катастрофически высоких расходов на текущий и капитальный ремонты оборудования, зданий и сооружений.

Наконец, кадровые риски — это риски, связанные с персоналом предприятия.

Данная процедура состоит из нескольких этапов. Во-первых, сначала нужно выбрать профессиональную команду консультантов. Как минимум, она должна включать оценочный, юридический и финансово-бухгалтерский персонал. В нее также могут входить экономисты, инженеры и специалисты по безопасности.

Далее, необходимо поставить задание. Оно составляется инвестором — заказчиком работ при непосредственном участии команды DD. Важно отметить, что предварительно должно состояться ознакомление с объектом исследования.

Следующий этап — это переговоры и интервью с продавцом. Инвестору следует получить информацию, не имеющуюся в документах, в ходе переговоров и интервью с должностными лицами продавца. Но здесь нужно учитывать, что возможны ограничения на доступ к информации и на территорию предприятия.

Затем следует определить порядок работы с информацией и ее состав, а также получить подтверждение от государственных органов.

Какую роль в этой процедуре играют оценщики? Они могут подключаться как на профильные работы, так и как руководители проектов. В рамках оценки бизнеса для целей Дью Дилидженс необходима подробная проработка допущений и ограничивающих условий в отчете об оценке с учетом основного задания заказчика по проекту. Элементы процедур Дью Дилидженс могут быть востребованы оценщиками при традиционной работе с заказчиком. Проекты по Дью Дилидженс открывают возможности для развития с клиентом разных видов консалтинга.

Примеры из практики

Далее можно привести несколько примеров из практики. Например, мы сопровождали покупку хлебозавода. Оказалось, что на балансе стояли непрофильные активы, которые принадлежали собственнику. Это неплохой коттедж и автомобили премиум-марок, и все затраты на эти активы списывались на себестоимость. Затем мы выявили, что в периметр сделки включалась розничная торговая сеть, в которой были заключены краткосрочные договора аренды, была завышенная оценка этой сети. Причем наш юрист выявил по ряду дел нарушения, поэтому они могли быть расторгнуты. Были еще подложные затраты на капитальный ремонт, которые в план капитальных вложений не были включены, но технические службы уверили, что необходим ремонт основных печей. В итоге стоимость со 100 млн руб. упала до 50, в итоге сделка была за 40 млн осуществлена. То есть экономия инвестора была достаточно существенной. Причем продавец понял, что бизнес дороже не стоит, и согласился на цену, предложенную покупателем.

В ходе оценки другого бизнеса мы обнаружили, что была сделана приписка к выпуску готовой продукции в сумме 19,5 млн. руб. Наличие недокументированной дебиторской задолженности в виде начисленных доходов от совместной деятельности с другой компанией в сумме 34,2 млн. руб.

Далее, у компании существовали налоговые риски, связанные с неуплатой налога на добавленную стоимость с авансов, полученных в счет предстоящей поставки продукции, выполнения работ и услуг в общей сумме по состоянию на 1 сентября 2013 года – в сумме 4,4 млн. руб.

Искажение отдельный статей баланса привело к завышению валюты баланса на дату анализа на 38,6 млн. руб.(101,8-63,2, т.е. на 38%).

В целом по обществу нераспределенная прибыль была завышена на 14,2 млн. руб. и составит не 6,4 млн. руб. как показано в отчете о прибылях и убытках, а убыток в размере 7,8 млн. руб.

Таковы основные этапы и результаты оценки предприятий при продаже.

Материал подготовлен на основе доклада Дмитрия Захматова, к.э.н., член Совета РОО, доцента кафедры банковского дела (Казанский (Приволжский) Федеральный Университет), Конференция «Законодательные изменения и новации в области определения стоимости», Екатеринбург, апрель, 2015