Оценщики и риэлторы – партнеры на рынке

15 января 2015

На сегодняшний день профессиональная оценка стоимости недвижимости – один из самых востребованных видов оценочной деятельности. Оценка офисных, административных зданий, земельных участков и объектов капитального строительства или жилых объектов проводится для определения их реальной стоимости и подчас может быть существенно скорректирована под влиянием определенных факторов.

Мероприятие по теме: 2 апреля состоится семинар «Анализ рынка недвижимости как составная часть отчета об оценке, с учетом изменений ФСО».

Какие факторы, влияющие на стоимость, в частности, жилой недвижимости, учитывают оценщики и риэлторы, кто из них объективнее оценит один и тот же объект и в каких случаях их взаимодействие может быть взаимовыгодным, об этом мы поговорили с Еленой Лаптевой, директором екатеринбургского агентства недвижимости «Новый адрес».

– Елена Павловна, кто, на ваш взгляд, точнее оценит на текущий момент стоимость объекта на продажу? Оценщик или риэлтор?

– Больших расхождений в оценке стоимости объекта недвижимости не будет. Но более точным в определении рыночной стоимости объекта окажется оценщик. Риэлтору же надо не просто оценить объект – ему важно грамотно обосновать эту оценку для продавца, покупателя. Для этого риэлторы делают сравнительный анализ объектов, выставленных в конкретном районе – смотрят, какие квартиры выставлены на данный момент, какой спрос в данном доме, на данный тип дома и пр. И поскольку риэлтору надо не просто определить рыночную стоимость объекта, а продать его, то он оперирует понятием ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость объекта оценки отражает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньше обычного срока. Конечно, этот вид стоимости ниже рыночной, и мы с клиентом, обговорив особенности рынка, устанавливаем на объект цену.

– Что влияет на ликвидационную стоимость объекта оценки? 

– Во-первых, срок экспозиции. Продавец, например, говорит, что квартиру надо продать за две недели. В этой ситуации будет прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи: чем короче период продаж, тем ниже стоимость объекта. Во-вторых, общая экономическая ситуация на рынке и, следовательно, покупательская способность клиентов. Если на конкретный момент времени покупательская способность невысокая, мы предлагаем покупателю снизить цену.

В-третьих, степень привлекательности объекта (определяется индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов). Например, в процессе оценки стоимости объекта недвижимости всегда учитывают ценообразующие факторы: месторасположение, состояние, тип здания, год постройки, транспортная доступность, инфаструктура, состояние подъезда, сторона света, сколько квартир продается в данной точке на сегодняшний момент… Наконец, субъективные факторы. Конечно, на результат выбора квартиры повлияет даже запах.

– В каких случаях риэлтору просто необходимы профессиональные знания оценщика?

– Если объект «нетипичный» по форме (архитектурная выразительность), содержанию, месту расположению, то надо потратиться на профессионального оценщика. Ну и, безусловно, в тех случаях, когда отчет об оценке должен иметь статус официального документа доказательного значения – для обращения в суд (по вопросам наследования, раздела имущества, в спорах с налоговой инспекцией и т.д.) или в банк (по кредитному договору, при передаче в залог).

Возникают в жизни и другие ситуации, когда требуется обратиться к оценщику, чтобы определить стоимость объекта – для передачи ее в залог при получении ссуды. В этом случае владелец заинтересован получить максимальную стоимость (необходимо привести аргументы).

– Какова сегодня скидка на торг?

– Состояние рынка на сегодняшний день таково, что цены на квартиры можно обсуждать. Снижение цены зависит от многих факторов – необходимо изучить рынок перед продажей. Сейчас на рынке созданы все условия для торга (примерно 3-5%) Это в среднем 50-100 тысяч с небольших объектов. И чем дороже объект, тем больше может быть скидка. Чтобы продавец уступил в цене, необходимо привести аргументы, чтобы он понял: да, в его квартире есть такие недочеты, которые не позволят в данный момент продать квартиру по заявленной им цене («квартира хорошая, но стояки у вас старые, по сравнению с аналогичной квартирой в вашем же доме, к тому же трамваи под окнами ходят, стеклопакетов нет…»).

МНЕНИЕ:

Андрей Паньшин, руководитель подразделения «Новосёл Оценка», оценщик 1 категории:

– Риэлторы и оценщики – партнеры на рынке, у них общая функция – служить клиенту, чтобы он был доволен. А инструментарий для достижения этой цели у каждого свой: у оценщиков – это математика, логика, многофакторный анализ, у риэлторов – гибкость, коммуникабельность.

Как я отвечу на вопрос, кто, риэлтор или оценщик, точнее оценит объект? Оценщик определит адекватную рыночную цену, на которую никак не повлияет продавец этого объекта. Это будет объективная цена, так что в случае реализации объекта с публичных торгов этого имущества можно будет вернуть средства, взятые у банка. И эта цена должна быть подкреплена цифрами, фактами, применением одного или нескольких подходов оценки, методикой расчета, доступной аналитикой. У оценщика, как правило, стоимость объекта получается ниже, чем у риэлтора, потому что риэлторы используют только сравнительный анализ, но не учитывают других ценообразующих факторов. Может ли опыт оценщика пригодиться в работе риэлтора? Безусловно. Несколько лет назад я был риэлтором, так вот сейчас, имея знания оценщика, скажу: конечно, я быстрее оценивал бы объекты, в том числе и эксклюзивные. Ну и к тому же сейчас инструментарий оценщика позволяет определять цену объекта из того или иного ценового пояса с учетом корректирующего коэффициента, а также с применением других корректирующих коэффициентов – в случае, если характеристики объекта оценки и подобранных аналогов при сравнении отличаются друг от друга. Это значительно экономит время и позволяет устанавливать адекватные цены на объект.

Беседовала Наталья Панасенко