Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Прозрачность оценки – залог успеха в повышении качества оценочных услуг или угроза рынку?

Лебедев Алексей о прозрачности оценки

15 января 2015

Одним из последних трендов в оценочной деятельности стал курс государственных законодательных и исполнительных органов власти на повышение информационной открытости и прозрачности работы профессиональных оценщиков. Алексей Витальевич Лебедев, президент НП СРО «СВОД», убежден: публикация отчетов об оценке стоимости в открытом доступе имеет как ряд достоинств, так недостатков.

В настоящее время в Интернете в открытом доступе публикуются: 

  1. Отчеты об оценке кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства;
  2. Отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости;
    Источник: интернет-портал Росреестра,  раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки» (далее «Фонд данных ГКО»). 
  3. Отчеты об оценке рыночной стоимости имущества должника в рамках процедур банкротства.   
    Источник: интернет-портал Единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц, раздел «Банкротства» (далее «Реестр»). 

Кроме того, в планах законодательно закрепить публичное  размещение  Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, вовлеченных в сделку в соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На сегодняшний день изменениями в Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ, вступающими в силу с 01 июня 2015 года, законодатель пока ограничился обязанностью оценщика включать в Реестр только общую информацию об отчете и об экспертном заключении СРО. Однако в планах установление обязанности для оценщиков по опубликованию и самих отчетов об оценке.

В связи с этим, отметим, что публикация отчетов в открытом доступе имеет как ряд достоинств, так недостатков, несущих определенную скрытую угрозу рынку оценочных услуг.

Отчеты в открытом доступе: плюсы

 1.  Стимулирование профессионального оценочного сообщества к более качественному исполнению работ, в особенности процедур оценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.

Публичность и доступность информации для широкого круга лиц нацелена на ответственность всех участников и субъектов рынка – оценщиков, экспертов СРО, заказчиков оценочных услуг, а также  органов государственной власти.

В свете последних изменений в законодательстве об оценочной деятельности и стремительно меняющихся  требований к подготовке отчетов (введение ФСО №7 и планируемые изменения ФСО №1-3, планируемое введение новых стандартов и правил) в рамках реализации программы (дорожной карты) совершенствования оценочной отрасли, членство оценщика в СРО, к сожалению, не обеспечивает одинаково высокого качества оказываемых услуг.  И как показывает наша практика проведения экспертизы отчетов, значительный стаж работы оценщика,  наличие нескольких высших образований, дипломов и сертификатов также не является залогом качественной работы.

В этой связи, стоит отметить, что зачастую заказчик оценочных услуг не имеет полноценной возможности на стадии заключения договора определить качество оказываемой услуги и  квалификацию оценщика, который будет проводить оценку.

Такая ситуация в дальнейшем провоцирует целый ряд проблем: отчеты не проходят экспертизу, заказчики несут временные и финансовые потери, связанные с оплатой услуг повторной экспертизы в СРО или поиском другого, более компетентного оценщика, что в свою очередь приводит к усилению недоверия к оценочному сообществу.

Таким образом, только располагая возможностью ознакомиться с результатами деятельности того или иного оценщика, проанализировав и сравнив отчеты, потребители оценочных услуг могут выбрать исполнителя работ, удовлетворяющих их требованиям.

Только располагая конкретной информацией об отчетах, возможно создание благоприятной конкурентной среды в оценочной отрасли, ведь одним из основных критериев добросовестной конкуренции является возможность потребителя делать выбор между конкурирующими предложениями на основе прозрачной информации.

Качество работы  зависит от честной конкуренции на рынке  и эффективности механизмов ответственности, а самый эффективный механизм ответственности – это репутация. Отчеты стали доступны широкой аудитории, которой необходимо доказывать свою состоятельность. Публичность накладывает дополнительные репутационные риски как на оценщиков, так и на экспертов СРО, мотивирует к более сознательному и ответственному подходу к своей работе, что в общем итоге может способствовать повышению качества оценочных услуг и росту доверия к оценочной отрасли.

2.  Общественный контроль самого процесса проведения государственной кадастровой оценки.

В связи с   изменениями, внесенными Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ, в скором времени в Фонде будут размещаться и проекты отчетов об определении кадастровой стоимости до проведения их экспертизы в СРО, а также замечания к данному проекту, поступившие от всех заинтересованных лиц. Появится обратная связь от общества -   дополнительный инструмент контроля оценочной деятельности, однако, насколько действенным будет данный инструмент, покажет время.

Однако есть и «подводный камень». Так, учитывая отсутствие профессиональных знаний в  оценочной сфере, большой объем информации, содержащийся в отчете об оценке кадастровой стоимости, есть большая вероятность, что потребителям и заинтересованным лицам без привлечения оценщиков разобраться в методологии оценки и расчете будет затруднительно, тем более выявить наличие каких-либо нарушений в отчете.

3. Использование отчета об определении кадастровой стоимости  в качестве дополнительного источника информации.

Так, например, оценщик при оспаривании кадастровой стоимости может на основе анализа отчета об оценке кадастровой стоимости, а именно анализа исходной рыночной информации, используемой при оценке, информации об используемой методологии расчета и самом расчете, информации о составе ценообразующих факторов, учтенных при оценке, определить причины  расхождения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости и предварительно выявить наличие или отсутствие оснований для ее пересмотра.

Также к отчетам об определении кадастровой стоимости прикладываются копии печатных изданий, распечатки сайтов  с информацией о предложениях по продаже объектов недвижимости.  В условиях ограниченности рыночной информации, зачастую это единственный источник информации по аналогам при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату. Тем самым, располагая той же самой исходной информаций, что и была использована при государственной кадастровой оценке, оценщик имеет возможность произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости уже с учетом индивидуальных особенностей и характеристик.

Задача повышения прозрачности оценки -  принести пользу профессиональному сообществу и потребителям, в связи с чем необходимо оперативно выявлять недостатки системы открытости информации и устранять их.

Отчеты в открытом доступе: минусы

1.  Появление недобросовестной - «паразитарной» конкуренции участников рынка оценочных услуг.

Так, на октябрь 2014 г. в Фонде данных ГКО содержится более 530 отчетов об оценке, из них около 130 отчетов об определении рыночной стоимости. Учитывая, что в настоящее время отчеты по определению рыночной стоимости для целей оспаривания предоставляются в комиссию по рассмотрению споров в электронном виде, в ближайшее время объем отчетов в Фонде будет стремительно пополняться по всем регионам.

Отчеты об оценке, включаемые в состав Фонда данных, являются открытыми и общедоступными, и  на сегодняшний день существует возможность свободного скачивания их всеми желающими, при этом отчеты доступны в форматах *doc или *pdf, удобных для копирования. Здесь и возникает проблема.

Так,  в сравнительно недавно утвержденном ФСО №7 «Оценка недвижимости», были конкретизированы и расширены требования к разделу Отчета «Анализ рынка объекта оценки….». Исходя из опыта проведения экспертизы, зачастую именно данный раздел отчета является  камнем преткновения между оценщиком и экспертом.

Это связано с тем, что во многих регионах в открытых источниках информации не представлены аналитические исследования рынка, которые могли бы использовать оценщики при подготовке отчетов об оценке. Оценщики проводят данный анализ самостоятельно, как правило, путем анализа объявлений о продаже объектов недвижимости, публикуемых в периодических печатных изданиях, либо анализа предложений, ранее размещенных в сети Интернет и сохранившихся у Оценщиков в архиве в виде скриншотов.

Если обратиться к п.10 ФСО №3, то при подготовке Отчета об оценке «В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Часто ввиду отсутствия информации приобретаются и достаточно дорогостоящие готовые аналитические исследования, различная справочная информация по рынку, база риэлтерских агентств по предложениям о продаже  объектов недвижимости. Все эти материалы прикладываются к отчетам об оценке с целью соблюдения п.10 ФСО №3 -  «если используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов». 

Ввиду ограниченности информации и достаточно высоких предъявляемых требований на составления данного раздела оценщики тратят значительную часть времени.  Подготовить качественный анализ рынка, соответствующий требованиям ФСО, в условиях ограниченности доступной информации – трудоемкая работа, требующая значительных умственных усилий, иногда и дополнительных финансовых вложений, а качественно подготовленный и достоверный Отчет об оценке – конкурентное преимущество Оценщика.

Существует риск, что, располагая всеми ссылками на исходные источники информации, материалами и распечатками, приложенными к отчетам об оценке, содержащихся в Фонде,  оценщики будут использовать интеллектуальный труд коллег, затраченных ими усилий и выдавать его за свой, то есть «паразитируя» на рынке,  снижая свои собственные издержки на подготовку отчета и, соответственно, устанавливая более низкую цену на услуги, что только усугубит проблему демпинга, так активно обсуждаемую сообществом на рынке.

С одной стороны, доступность отчетов об оценке должна позволить начинающим оценщикам, имея примеры качественных отчетов, прошедших экспертизу в СРО, повысить уровень подготовки и своих отчетов об оценке, в то же время существует риск, что возможность использования чужого труда может привести к снижению мотивации как у начинающих оценщиков к саморазвитию, так и у оценщиков с большим опытом работы, поскольку конкурентное преимущество ввиду более высокого качества отчетов  у таких специалистов будет размыто, появившимися на рынке «паразитарными» отчетами об оценке.

Копирование информации из отчетов конкурентов может создать неблагоприятную конкурентную среду на рынке и привести  к нарушению прав оценщика, как «автора» отчета, так и к нарушению авторских прав других участников рынка, например,  аналитических агентств, продающих свои исследования и соответственно запрещающих по договору  передавать их  третьим лицам.

Данная проблема на сегодняшний день становится актуальной, так как в дисциплинарные комитеты СРО уже начинают поступать жалобы на нарушение оценщиками профессиональной этики. При этом, несмотря на изменения в закон об оценочной деятельности, обязывающие СРО разрабатывать правила деловой и профессиональной этики и рассматривать жалобы на оценщиков в случае нарушения данных правил, пока данный механизм в отношении «воровства» информации у конкурентов  не работает. Подтвердить нарушение оценщиком этики и привлечь его к ответственности практически невозможно, так как отчет об оценки не является объектом авторского права, и дисциплинарному комитету не представляется возможным выявить факт нарушения и привлечь оценщика к дисциплинарной ответственности.

2.  Еще одна проблема публичности отчетов – незащищенность информации.

Отчет можно просмотреть и скачать со всеми правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, заверенными подписями и печатями Заказчика оценки. Содержание данных  документов, прикладываемых к отчетам,  относится к информации ограниченного доступа и присутствие данной информации в сети Интернет может способствовать мошенническим действиям на рынке недвижимого имущества.

Задачи на будущее

Прозрачность и открытость оценочной деятельности – это эффективный механизм регулирования отрасли, но данный механизм необходимо запускать комплексно, решая проблемы доступности и качества исходной информации, используемой при определении кадастровой, рыночной или иной стоимости объектов оценки, создания и наполнения баз данных, содержащих сведения о характеристиках и ценах объектов недвижимости.

Одновременно необходимо повышать и качество образования оценщиков, направив его в практическое русло, так часто оторванное от теоретических основ, и здесь немаловажную роль должны выполнять именно саморегулируемые организации оценщиков и образовательные учреждения, осуществляющие подготовку профессиональных оценщиков.

Эти задачи отражены в «Дорожной карте» совершенствования оценочной деятельности, но пока соответствующие мероприятия не воплощены в жизнь, по нашему мнению, необходимо ограничить возможность скачивания отчетов об оценке и исключить возможность их копирования с целью предотвращения недобросовестной конкуренции и конфликта интересов в оценочном сообществе.

Кроме того, решение вышеперечисленных проблем и вопросов необходимо учесть в ведомственном приказе Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. № 53 «О внесении изменений в порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда», а также проекте приказа «Об утверждении типовых правил профессиональной этики оценщиков».