Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Оценка и оценщики: о проблемах отрасли и развитии профессии

Ирина Косорукова о проблемах оценочной деятельности

15 января 2015

Что представляет собой сегодня оценочная деятельность, с какими проблемами сталкиваются оценщики и какова их роль в экономике страны, об этом мы поговорили с Ириной Косоруковой, директором Центра профессиональной переподготовки, заведующей кафедрой «Оценочная деятельность, фондовый рынок и налогообложение» МФПУ «Синергия».

Мероприятие по теме: 14 мая 2015 г. состоится вебинар "Оценка бизнеса (ФСО №8)", мероприятие ведет Косорукова Ирина Вячеславовна, доктор экономических наук, директор Центра профессиональной переподготовки, заведующая кафедрой «Оценочная деятельность» МФПУ "Синергия".

Самый первый российский «Закон об оценке» был подписан Александром III в 1893 г.  Тогда, в XIX в., оценочная деятельность была государственным детищем: земские комиссии просто занималась учетом и стоимостью земельных участков. Поскольку Россия была аграрной страной, больше ничего оценивать и не требовалось.

После революции 1917 г. в связи с отменой частной собственности необходимость в оценочной деятельности отпала, и лишь в начале 1990-х годов вновь возникла в связи с необходимостью проведения приватизации имущества и началом рыночных отношений в стране.

К сегодняшнему дню оценочная деятельность, развиваясь в условиях рыночной экономики, достаточно структурирована применительно к объектам оценки: пятая статья ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» определяет перечень объектов оценки как объектов гражданских прав, которые имеют возможность оборачиваться на территории РФ в соответствии с законодательством РФ. В перечень объектов гражданских прав входит не только недвижимое имущество, но и все движимое имущество, интеллектуальная собственность, права требования, обязательства, долги, работа, услуги, информация, предприятия, бизнес.

– Ирина Вячеславовна, что, на ваш взгляд, за прошедшие годы особенно повлияло на состояние оценочного сообщества и как?

– Переход от госрегулирования к саморегулированию, который дался нелегко и, на мой взгляд, не дал роста эффективности этой профессии. Я связываю это с тем, что, хотя и был утвержден перечень стандартов и последовательность их введения, но в целом Министерством экономического развития России подготовлено не так много нормативных документов в области регулирования и развития профессии. А сообщество, к сожалению, не смогло договориться между собой. Так что проблем в оценочной деятельности много, и их решением, считаю, должно заняться Минэкономразвития России как регулирующий орган. Кстати, судя по тому, как достаточно активно меняется законодательство об оценочной деятельности, министерство уже пытается взять ситуацию под контроль.

– Вы говорите о проблемах в оценочной деятельности, какая из них наиболее серьезная?

– Основная проблема для большинства оценщиков, которые работают давно и качественно, - это демпинг. Благодаря демпингу множатся некачественные работы оценщиков, в отрасли процветает коррупция. Это приводит к тому, что из профессии уходят специалисты высокого уровня, поскольку они не получают заказов по тем ценам, которых действительно заслуживает качественная работа. Решение этой проблемы, на мой взгляд, является одной из самых актуальных. Не последнюю роль играет в этой ситуации законодательство по вопросам отбора в государственных конкурсах и торгах. Должны быть введены какие-то разумные ограничения по ценам, ниже которых нельзя «упасть» в силу того, что за минимальные деньги и сроки невозможно сделать качественную работу. А ведь были прецеденты, когда заказы отдавались компаниям, которые указывали минусовые отметки в торгах. То есть не государство платило оценщику, а оценщик платил за то, что ему дали заказ. Хотелось бы спросить: чиновники в этом случае понимали, что это заведомо коррупционная сделка? Откуда же оценщик получает деньги за выполнение своих работ?

– И это в том числе вопрос по профессиональной этике некоторых оценщиков.

- Да, этика отдельных оценщиков оставляет желать лучшего, и не всегда в подобных ситуациях СРО может повлиять на процесс. Были случаи оспаривания, когда СРО прекращала членство недобросовестных оценщиков, но они по суду восстанавливались. Подобные ситуации тоже создают серьезные предпосылки для кризиса в профессии. Бывает, что неэтично ведет себя и заказчик - не всегда корректно ведет себя или не представляет необходимую информацию, или представляет некачественную и не в полном объеме. Представителями нескольких СРОО высказывается идея, что нужно заказчика тоже приводить к ответственности за непредставление или представление некачественной информации, чтобы и он нес ответственность за качество работ. 

– Если вернуться к проблемам оценщиков, то второй по важности вы назвали бы…

– …отсутствие информационной и правовой базы в полном объеме. Что такое работа оценщика?Это работа с данными рынка продаж тех объектов, которые оценивает оценщик. Чтобы ориентироваться на адекватные рыночные данные, оценщик вынужден или самостоятельно такие базы создавать, или покупать информацию, или …не проводить оценку. Поэтому иногда оценка того или иного объекта имеет сомнительные результаты. Вопросы информационной достаточности или информационного вакуума влияют на качество оценки. В силу того, что зачастую рынок дает большой разброс цен, то и отчеты оценщиков имеют существенные различия по величине стоимости, что формирует нарекания на качество работ оценщиков. Так вот, возвращаясь к моему скепсису по поводу перехода к саморегулированию: то, на что оценщики рассчитывали, никакого результата не дало. Не было создано ни одной информационной базы (предполагалось, что взносы оценщиков будут инвестироваться в процесс создания таких баз). СРО в основном зарабатывают деньги на экспертизах и не всегда являются помощником оценщиков. Хотя, надо отдать должное, есть такие, которые очень хорошо защищает своих оценщиков, спасибо им за это.

Несколько слов об отсутствии федеральных стандартов и методических рекомендаций. За 21 год существования профессии «оценщик» в постсоветский период только 25 сентября 2014 г. был подписан Приказ Минэкономразвития России, который утвердил стандарт по оценке стоимости конкретного объекта оценки - недвижимости (ФСО № 7, этот документ был подготовлен в рамках реализации мероприятий «дорожной карты» «Совершенствование оценочной деятельности», разработанной рабочей группой Агентства стратегических инициатив (АСИ) и утвержденной распоряжением Правительства РФ 23 сентября 2013 года. – Ред.)

ФСО № 7 стал первым федеральным стандартом, направленным на конкретную группу объектов оценки. В итоге специалисты получили закрытый перечень объектов недвижимости, которым может даваться оценка.

До этого времени не было ни одного профессионального стандарта по направлению оценки. Чем пользовались оценщики, спросите вы? Международными, европейскими стандартами, российскими, в которых был лишь общий понятийный аппарат. Но в основном, конечно, только учебниками, учебными материалами, статьями. Качество работы, понятное дело, было соответствующим (в связи с тем, что в учебниках не всегда приводятся однозначные формулировки или трактовки тех или иных понятий или формул). Сейчас эта проблема начинает решаться. (Планируется, что до конца 2014 г. будут разработаны и внесены на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности еще 8 стандартов. Для стандартов по «определению инвестиционной стоимости» и «определению ликвидационной стоимости» установлен более поздний срок разработки – до 15 апреля 2015 г. – Ред.)

– А что вы скажете о профессиональном уровне оценщиков?

– К сожалению, в регионах оценщики слабее, чем в центральных городах. Причин у этого факта много, одну выделить сложно. Кто-то ругает образовательные учреждения, что они плохо учат. Кто-то винит самих оценщиков, что они сами не хотят расти профессионально, и на это влияет то, что нет обязательного требования повышения квалификации оценщика. Кстати, в законе указано, что повышение квалификации оценщика – это задача СРО. Многие организации ведут образовательную деятельность, пытаются повысить уровень своих членов. Но всегда ли это дает высокие результаты и эффективно? Не хочу никого обижать, но по опыту общения с председателями и членами экспертных советов СРОО могу сказать: и 5 лет назад, и сейчас квалификация оценщиков не всегда высокого уровня. Как изменить эту ситуацию кардинальным образом, решения пока нет. Но бывает и так, что выполнена очень грамотная, качественная работа, а оценщик страдает из-за некомпетентности судей, судебного аппарата.

Конечно, оценщики – это такие же люди, как и все остальные, во всех профессиях есть хорошие и плохие специалисты. Но эффективного механизма отсеивания плохих специалистов сегодня не существует. Видимо, нужны дополнительные профессиональные барьеры входа в профессию.

– К тому же есть еще и предвзятое отношение к оценщику.

– Да, особенно в рамках кадастровой оценки. Когда регионы недополучают доходы в бюджет, обвиняют в этом оценщика. Кстати, если говорить о развитии профессии, то я предложила бы чиновникам обратить внимание на мировой опыт: во всех развитых государствах есть профессия «налоговый оценщик». Он занимается не только вопросом кадастровой оценки (массовой оценкой для целей налогообложения), но и реализует налоговую политику государства, реагирует на жалобы собственников недвижимости и т.п. Эти люди, по сути, сотрудники налоговых инспекций. Но у нас, если заглянуть в Налоговый кодекс, даже понятие рыночной стоимости не упоминается. Оценщик у нас на десятых ролях, с ним не хотят сотрудничать в существующей системе налогообложения России, не хотят понимать, что если создать нечто подобное в России, то это поднимет доходы бюджета на очень приличный уровень.

При этом нужно отметить, что на оценщика существенное давление оказывается со стороны местных властей, которые заинтересованы в завышении кадастровой стоимости. По моему мнению, к государственным проблемам не надо привлекать частнопрактикующих оценщиков, потому что частнопрактикующие оценщики, в отличие от налоговых оценщиков, не заинтересованы в качественной долгосрочной объективной оценке. А налоговый оценщик все время «держит руку на пульсе», ведь он должен отвечать за результат работы, которую сделал: его задача как минимум недопущение ситуаций по оспариванию, то есть формирование кадастровой стоимости соответствующей величине рыночной стоимости, снижение недовольства и напряженности населения в связи с завышением бремени налогообложения.

Беседовала Наталья Панасенко