Для тех, кто хочет больше знать о стоимости
собственности, её оценке и рисках владения

Рынок оценки стран ближнего зарубежья: нам нужна унификация

Рынок оценочных услуг стран ближнего зарубежья

10 июля 2015

Мы живем в эпоху интеграционных процессов на евразийском пространстве. Несколько лет тому назад был создан Таможенный союз, некоторые бывшие советские республики пристально наблюдают за его экономическим развитием. В том числе и оценщики этих стран. О том, почему саморегулирование лучше, чем госрегулирование, как преодолеть демпинг на рынке оценочных услуг, нужны ли в оценке денежные фонды, и стоит ли российским оценщикам опасаться их коллег из Таможенного союза, размышляет Дмитрий Тэрэбуркэ, директор Общества Независимых Оценщиков Республики Молдова.

- Какова специфика оценочной деятельности в странах Таможенного Союза и того, что называется «постсоветским пространством», в частности, Молдовы. Чем они отличаются от оценки в России?

- Если говорить про Молдову, то история формирования рынка оценки нашей страны учитывает российский опыт. Поэтому особых отличий нет. За исключением одного. Рынок оценки Молдовы регулируется государством, которое выдает квалификационные сертификаты оценщикам и лицензии предприятиям по оценке.

- А разве система СРО - это не аналог госрегулирования? Ведь именно государство учредило СРО и регулирует их.

- Хорошо, давайте капнем глубже. Система СРО — это аналог госрегулирования, но с другими целями. При СРО основные цели — это защита участников рынка, обеспечение прозрачности и открытости, плюс снижение системного риска. Последнее заключается в том, что вероятность существенного банкротства оценочных компаний или их недобросовестной деятельности существенно меньше.

Вы правы в том, что саморегулирования в чистом виде не бывает. Существует три системы регулирования рынка. Первый — это государственный. Второй — это гибкий тип — это когда свободы больше, но госрегулирование построено на принципе «мягких рекомендаций». Третий — это сотрудничество регуляторов. Мы, Россия и Молдова, выросли из одной системы и, конечно, на практике все время будут появляться «шероховатости».

- Как эти типы влияют на работу оценщиков?

- Давайте посмотрим на страны с англо-саксонской системой права. Там саморегулирования больше, чем в странах с римской. Но для развития рынка, как показывает история, это лучше. Например, у нас в Молдове лицензию выдает целая Лицензионная палата, которая собирает документы, ведет реестр, и вы должны ей заплатить 150 долларов за бумажку, себестоимость которой 10 центов. Это вся ее функция. Но есть ли в ней смысл? А если эту же бумажку будет выдавать СРО, так оно хотя бы уровень способности компании к деятельности определит, вот вам и качество, и интересы честного оценщика.

- Какие виды оценки наиболее востребованы в Молдове и других странах «постсоветского пространства»?

- Не думаю, что между нашими странами в этом вопросе есть много отличий. В основном определяется рыночная стоимость для залоговых операций и принудительной реализации имущества. Обязательным является определение стоимости имущества, передаваемого в уставный капитал. В Молдове реже востребована оценка активов предприятий для финансовой отчетности, которую бухгалтера пытаются провести самостоятельно. Тем не менее, внедрение новых стандартов финансовой отчетности, возможно, исправит этот пробел.

- Что бы вы выделили как преимущество оценочной деятельности, например, в Молдове и России?

- Для России преимущество — это большая емкость рынка и саморегулируемая система. В Молдове особых преимуществ я не вижу. Разве только то, что мы далеко ушли в части определения стоимости для налогообложения, но эту работу выполняют кадастровые органы.

- А в Казахстане и Беларуси?

- Насколько я знаю, в Казахстане сделаны большие движения в направлении саморегулируемости, в том числе при помощи российских коллег. В Белоруссии сильный госрегулятор, там существенная емкость рынка, но «культура стоимости» пока не достаточно широкая. Хотя потенциал рынка у страны огромный.

- С какими сложностями сталкивается оценщик в Молдове? Как он их преодолевает? Чем они отличаются от сложностей в странах Таможенного Союза?

- Основные сложности — это демпинг и отсутствие информационно-методической среды. С демпингом до сих пор не боролись. Сейчас начинаем активную компанию. Рынок, откровенно говоря, сложный. Отрицательных моментов больше, чем положительных. Основное отличие, наверное, в том, что госрегулирование привело к тому, что на рынке большинство — это низкопрофильные специалисты. Отсутствие информационно-методической среды привело к тому, что в расчетах чаще применяется затратный подход на базе УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). В молдавских отчетах вы редко увидите должный анализ рынка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

- Демпинг — это большая проблема и для российских оценщиков. А какие три главных шага нужно сделать, чтобы снизить проблему демпинга?

- Согласен, что это проблема для всех оценщиков. Корни ее в двух причинах. Потребители оценочных услуг, желая меньше тратить, создают «своих оценщиков» или слабый оценщик пытается заработать и снижение цены — это его единственное преимущество. Убрать эти причины можно только сильным саморегулированием рынка. Преобладание демпинга говорит о деградации рынка в целом, поскольку вирус параллельных рынков и слабых игроков уничтожает его развитие. Если говорить о «трех» шагах, то я бы назвал следующие:

  1. информационная работа с потребителями оценочных услуг; 
  2. внедрение жестких стандартов к оценочной деятельности;
  3. внедрение реальных инструментов ответственности за результат оценочной деятельности.

- Что представляет собой законодательная система, регулирующая оценочную деятельность в Молдове?

- Оценочная деятельность регулируется «Законом об оценочной деятельности» и «Временным положением об оценке недвижимого имущества». Все. В соответствии с данным законом, квалификации подлежит оценка недвижимого имущества и оценка интеллектуальной собственности. Дополнительно есть противоречащее Закону постановление правительства о квалификации оценки акций. Дополнительно регулируется деятельность судебных оценщиков. Ничего нового, только все несколько устарело.

- А это «устаревание» создает какие-то трудности для молдавских оценщиков на практике?

- Да, и большие! Раздробленность регулирования отдельных сегментов привело к монополизации. Например, оценка акций регулируется Комиссией по рынку ценных бумаг. Для получения сертификата оценщика акций вам надо непонятно что и непонятно как. 15 лет в Молдове работают в это сегменте 3 компании. Как результат — оценка бизнеса отсутствует как направление полностью. Тоже с интеллектуальной собственностью, судебной оценкой. В оценке недвижимости — наоборот. На сегодня имеют сертификаты около 130 оценщиков, а зарегистрировано около 200 компаний по оценке. Многие — однодневки, созданные под конкретное лицо, чаще – банкира. В банках появились списки «хороших» и «плохих» оценщиков. Хочешь кредит — иди к «хорошему». Не очень правильная ситуация, на мой взгляд.

- Чего не хватает законодательству по оценочной деятельности в Молдове? Что можно и нужно заимствовать в странах ТС?

- Не хватает регуляторов. Стандартов в Молдове нет. Стандарты заменяет «Временное положение об оценке недвижимого имущества», которое несет в себе методический смысл. Заимствовать нужно механизмы регулирования. Но вообще я против термина «заимствовать», мне больше нравится «унифицировать». Мне кажется, что? несмотря на то, что Молдова не входит в Таможенный союз, правовая база в наших странах должна быть унифицирована.

- А какие главные преимущества законодательств стран Таможенного союза в области оценки вы видите? Как или по каким лекалам, ориентирам должна пройти та самая унификация в Молдове?

- Унификация — это прежде всего формирование единого «экономического языка». Подчеркну, не политического, а именно экономического. Вам же проще, когда я пишу на русском, чем переводить с румынского? Если будет единая база регулирования, стандартов, терминов, подходов, методов, то инвесторам проще будет ориентироваться, и процессы пойдут быстрее. Есть и дополнительные опции, например, независимая экспертиза спорного результата в другой стране. Поэтому единая стандартизация должна пройти не в Молдове, а во многих странах, ориентированных на современные экономические стратегии. В связи с этим я бы уходил от политических формулировок, типа ТС и рассматривал бы формирование единого оценочного пространства как систему, поддерживающую экономику. А вектор реализации — через саморегулируемые организации.

- Знакомы ли вы с последними трендами рынка оценочных услуг в России? Как вы оцениваете, например, ввод ФСО в России, а также профессиональных стандартов, в результате которых каждый оценщик получит свою специализацию?

- Знаком. Оценивать специализацию оценщиков сложно. Для нас это неприемлемо пока. Думаю, что это ненужный шаг.

- В смысле ненужный шаг?

- Ненужный шаг — специализация оценщиков. Я не знаком с профстандартом, поэтому не буду его комментировать. Могу сказать, что это непростой вопрос (см. наш опыт в регулировании рынка оценки акций), фундамент решения которого в механизме регулирования.

- Что вас больше всего удивляет в тенденциях, которые происходят в оценочной деятельности в России и других странах ТС?

- Несколько расстраивает то, что, несмотря на саморегулирование, внешне присутствует административный ресурс. Например, обязательное страхование, формирование каких-то денежных фондов, которые управляются непонятным мне образом.

- А как должно быть? Нужно устранить эти денежные фонды?

- Да, нужно устранить. Страхование должно быть добровольным, а механизмы ответственности, как гражданской, так и уголовной, продуманы.

- Могли вы бы сравнить со своей точки зрения оценочную деятельность в странах Таможенного Союза: где лучше всего работается оценщику?

- Внешне, в России. Хуже в Белоруссии из-за чрезмерного контроля. Но опять же, это мои внутренние ощущения. Чтобы не быть голословным, приведу несколько примеров. Работа по оценке крупного коммерческого объекта в Молдове стоит 200 евро, имущественный комплекс из 50 зданий на 5 га. земли оценщик выполняет за 1500 евро. При том, что цены на все остальное у нас примерно одинаковые. За Казахстан ничего не могу сказать. В Белоруссии хорошие объемы, есть достойные специалисты, но там методическое регулирование на уровне государства, и вы не вправе от него отходить, даже если считаете, что это приведет к искажению стоимости. Статья 1. Указа Президента РБ «Об оценочной деятельности» гласит: «Президент Республики Беларусь определяет государственную политику в области оценочной деятельности». Глава 2. Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав. «Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться: - индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества; методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки; рыночным методом и….методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком на дату оценки…». Вот так!

- Какой наиболее приемлемый вариант развития оценочной деятельности в Молдове и для стран Таможенного союза, на ваш взгляд?

- Нам обязательно надо переходить на саморегулирование и обязательно формировать собственные стандарты оценки. Для стран Таможенного союза нужно унифицировать оценочную базу, в том числе, в образовательной и регуляторной сфере.

- А какие ожидаемые результаты от таких реформ?

- Думаю, это приведет к улучшению инвестиционного климата, будет стимулировать качественное развитие рынка оценки, его усиление. Увеличиться ли доля рынка для оценщиков? Думаю да.

- Оценщики в России почему-то опасаются, что их коллеги из Беларуси и Казахстана могут составить им конкуренцию. Так ли это? Каким образом это может произойти?

- Я думаю, что опасаются, прежде всего, слабые оценщики. Видимо причина та же — демпинг. Я думаю, что нужно больше опасаться западных компаний, а нам надо объединяться.

- В чем заключается опасность западных компаний?

- В том, что они за большие деньги оказывают посредственные услуги, которые приводят к серьезным экономическим санкциям. Два свежих примера. Первый — российский. Было решение суда о принудительной продаже акций одного из крупнейших портов России миноритарному акционеру. Определение стоимости акций было доверено известной западной компании. Мне удалось увидеть этот отчет. Он построен на доходном подходе. Завуалированные «ошибки»: снижен доход за счет того, что не учтены потоки от всех видов услуг, доход от вложенных инвестиций в будущем периоде не рассчитан, прогноз потоков в рублях, перевод в доллары, прогнозный курс 30, это при том, что работа проводилась в 2015 году! Оценщик имел наглость привести в качестве примера сделки с российскими и зарубежными аналогами, у которых стоимость минимум в 2 раза выше и отказался от сопоставления. Затратный подход не использовал вообще, хотя возврат долгов по инвестиционным проектам вычел с процентами, а доходы от этих проектов почитать забыл.

Что касается Молдовы, то у нас был известный скандал с банками. При том, что мы еще 4 года назад предлагали этим банкам переоценку залогов и обращали внимание на перекосы отдельных вариантов.

Западные компании навязывают нам свои методы, но надо понимать, что это методы равновесного рынка, и у них нет опыта оценки в кризисных и переходных условиях. Нам нужно формировать свой опыт, свою систему и не отвлекать существенные ресурсы на то, что мы никогда использовать не сможем.


Задавал вопросы и подготовил Евгений Сеньшин